好处VS风险
好处
兴建楼宇动辄数年，预售楼花可让发展商提早套现流动资金，故发展商常会推出优惠，吸引消费者购买楼花。买楼花一般有2类付款计划：
即供期付款 | 楼宇未落成就开始供款 |
建筑期付款 | 楼宇落成后才开始供款 |
为了套现，发展商一般会向选择即供期付款的买家提供较多折扣。有发展商甚至会伙拍财务机构提供按揭成数较一般银行高的「呼吸Plan」（发展商按揭计划）。贷款时，借款人或不用进行压测之余，更可享特别的供款安排，如首数年只供利息，不供本金，或首数年利息特低，随后利息大增。
风险
买楼花其中一个风险，就是单位落成后最终实况或与期望有落差。另外，发展商因不同因素而未能准时交楼，甚至未能顺利完成项目（亦即「烂尾楼」），或导致消费者损失。
此外，消费者亦随时可能遇上按揭贷款额不足的情况。例如以即供付款方式购买楼价较高的楼花，银行只能提供较低按揭成数，即使发展商提供较高的楼价折扣，也未必如想像中「着数」；又或是当选择以建筑期付款方式买楼花，但楼价在签署买卖合约后至楼宇落成期间下跌，最终银行估价并批出的按揭比预期低，买家就要有额外资金支付首期。
按揭101
对买楼新手来说，按揭或许仍是个陌生概念。简单来说，就是借款人（即业主）以物业之业权作抵押品，向贷款人（一般为银行或财务公司）借款。买家可藉此筹集足够资金先行买下物业，再慢慢依照按揭合约订明的时限还款（也就是「供楼」）。清还贷款后，业主便可赎回物业的业权。至于按揭能借到多少钱，一般取决于抵押物业的市场价格或物业成交价的若干成数（按揭成数），以及按借款人的还款能力计算。
若借款人未能按时还款，贷款人有权收回及出售该抵押物业（该物业会变成俗称的「银主盘」）用作还款。虽说出售银主盘后所得款项若高于欠款，扣减必要费用后，余额会归还予借款人，但因银主盘成交价普遍低于物业市价，所以借款人最后很大机会出现「楼财」两失的情况。
P按VS H按
最优惠利率按揭计划（P按） | 最优惠利率（Prime Rate），就是银行向信用最佳的客户提供贷款的利率，由各银行自行决定。而P按就是以P减若干百分比作为按揭利率。P按一般不设利率上限。 |
银行同业拆息按揭计划（H按） | 香港银行同业拆息（Hong Kong Interbank Offered Rate, HIBOR），是指一间银行向同业提供不同期限（如1星期、1个月等）的港元贷款利率，并由香港银行公会（Hong Kong Association of Banks，HKAB）每日以指定银行提供的参考报价计算及公布。由于HIBOR会因应市场上的资金流动而变化，因此会较最优惠利率波动。H按一般会以1个月为期限的HIBOR加上若干百分比为按揭利率，普遍较P按利率低，且设利率上限（但市场上亦有不设上限的计划），上限很多时相等于相关银行的P按利率。 |
按揭保险计划
金管局指引列明，无论以P按或H按购买私人住宅，银行提供的按揭成数最高只能做到6成，以保障银行体系稳定。如准买家希望向银行申请超过6成的按揭，就要购买按揭保险。按揭保险让银行可提供更高的按揭成数但毋须承受额外风险。虽然借款人要额外缴付保费，但首期金额仍大幅降低。
现时按揭保险只适用于$1,000万或以下的住宅物业，对已落成的物业（现楼）及楼花亦有不同的资格准则。
现楼 | $1,000万或以下的物业：最高8成按揭； $800万或以下，业主于申请按揭时未持有任何香港住宅物业，兼且借款人、业主、担保人均为固定受薪人士：最高9成按揭（贷款额上限：$720万） |
楼花 | $600万或以下的物业：最高8成按揭； $400万-$450万或以下，业主于申请按揭时未持有任何香港住宅物业，兼且借款人、业主、担保人均为固定受薪人士：最高9成按揭（贷款额上限：$360万） |
了解更多按保的最新申请资格：https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html
政府按揭计划
不少银行亦有提供专为购买政府房屋（包括房协资助出售房屋［房协楼］、居者有其屋［居屋］、租者置其屋［租置屋］、绿置居［绿表居屋］和夹心阶层住屋［夹屋］）而设的按揭计划，大部分均为P按。租置屋最高按揭成数为10成，其他政府房屋则最高9成至9成半按揭。
按揭存款挂鈎计划
顾名思义是将按揭帐户与存款帐户挂鈎，为存款帐户所提供的存款利率相等于相关按揭计划的按揭利率。借款人可把闲置资金存入存款帐户赚取利息收入，对冲按揭利息开支。如急需资金周转，亦可灵活调配存款帐户中的资金作其他用途。我们可看看以下例子，由于一般储蓄帐户息率较低（如0.001%），对比能提供较高息率的按揭存款挂鈎计划存款帐户（如1.5%），后者的总利息收入大大增加，能抵销的按揭利息亦更多。
定息按揭试验计划
上述的P按和H按都属于浮动息率计划，定息按揭则正好相反，设有3个定息年期及年利率选择，分别为10年（1.99%）、15年（2.09%）及20年（2.19%），在所选年期内，全期利率均以相关年利率计算。期满后，借款人可选择继续使用定息按揭（续期时再选择定息年期及年利率），或转为浮息按揭。
此类计划可降低息率浮动带来的风险之余，借款人亦毋须通过加息压力测试，更易获得贷款。一般而言，借款人须符合加息压力测试（即假设按揭利率上升3%，供款与借款人的入息比率是否达标），但因定息计划的利息固定，不受外围因素影响，所以借款人不用通过加息压测。
申请按揭主要收费
申请及取消申请手续费 | 一般以按揭贷款额的若干百分比计算，或作定额收费。不少银行会以豁免申请手续费作优惠。如于签署按揭贷款确认信后取消申请，部分银行会向借款人征收手续费。 |
逾期还款手续费及罚息 | 同样地，如逾期还款，普遍计划都会收取手续费及／或罚息，手续费以供款额的若干百分比计算，或作定额收费。罚息方面，大部分计划以P按利率加若干百分比计算。 |
提早还款收费 | 若借款人提早偿还全部或部分贷款，大部分银行都会收取费用。费用会以原贷款额或还款金额若干百分比计算，或作每次定额收费。 |
影响按揭因素
住宅估价／成交价 | 刚才也提到，按揭成数受楼价影响，如按保计划就订明若干价值的物业的相应最高贷款额。 |
住宅类型 | 市面上有不同种类的私人楼宇，例如私楼、唐楼、已补地价的公屋和居屋、村屋等等，而不同计划所适用的物业各有不同。例如有银行所提供的P按和H按分别适用于5至6类物业，但其按揭保险计划则只适用于私楼。一般情况下，P按适用的物业类型普遍较H按及按揭保险为多。 |
楼龄 | 由于物业按揭是以物业作抵押品，假如物业太旧而还款期太长，物业或因楼龄太高而导致其价值低于余下贷款。所以银行会设定准则，例如楼龄及还款年期的总和不能超过若干年数，或设楼龄上限。 |
借款人年龄 | 借款人年纪愈大，工作能力或会下降而令收入减少，未能还款的风险相应增加，故银行亦会设定相关审批准则。 |
借款人入息及资产 | 借款人的职业及收入同样对还款能力有影响，所以银行会考虑借款人的职业能否提供稳定收入。如收入较浮动，借款人的现有资产能否提供足够现金流等。 |
借款人信贷纪录及评级 | 银行亦会审核借款人的信贷评级及过往借贷的还款纪录，以评估借款人未来的还款能力。 |
选择按揭计划3部曲
第1步 | 考虑上述影响按揭的因素，深入了解各计划的申请资格，判断自己能申请的按揭类型。同时亦应对置业、申请按揭的程序、所需时间及文件等有所认识。 |
第2步 | 建议分析2至3间银行的按揭计划，比较当中的利率、条款及优惠。银行推出的优惠五花八门，有现金回赠、豁免费用如申请手续费、提前还款手续费、还有信用卡免年费、家居险和火险的保费折扣等。消费者可向银行职员要求以模拟借贷金额计算供款额及其他费用。 |
第3步 | 仔细计算自己的负担能力，选择按揭年期时，应全盘考虑自己的财务状况和供款能力。一般而言，供款年期愈长，每月供款愈低，但全期利息开支亦愈高。同时，若选择没有设利率上限的H按，市场加息时按揭利率和每月供款额有机会大幅上升。所以申请按揭时切忌「计到尽」、「借到尽」，应预留资金作应急钱，并须留意最终获批的贷款金额未必与申请的金额一致。 |
了解更多，请参阅【539期《选择》月刊 置业按揭贷款知多少？拆解各按揭计划利与弊】。
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