好處VS風險
好處
興建樓宇動輒數年，預售樓花可讓發展商提早套現流動資金，故發展商常會推出優惠，吸引消費者購買樓花。買樓花一般有2類付款計劃：
即供期付款 | 樓宇未落成就開始供款 |
建築期付款 | 樓宇落成後才開始供款 |
為了套現，發展商一般會向選擇即供期付款的買家提供較多折扣。有發展商甚至會夥拍財務機構提供按揭成數較一般銀行高的「呼吸Plan」（發展商按揭計劃）。貸款時，借款人或不用進行壓測之餘，更可享特別的供款安排，如首數年只供利息，不供本金，或首數年利息特低，隨後利息大增。
風險
買樓花其中一個風險，就是單位落成後最終實況或與期望有落差。另外，發展商因不同因素而未能準時交樓，甚至未能順利完成項目（亦即「爛尾樓」），或導致消費者損失。
此外，消費者亦隨時可能遇上按揭貸款額不足的情況。例如以即供付款方式購買樓價較高的樓花，銀行只能提供較低按揭成數，即使發展商提供較高的樓價折扣，也未必如想像中「著數」；又或是當選擇以建築期付款方式買樓花，但樓價在簽署買賣合約後至樓宇落成期間下跌，最終銀行估價並批出的按揭比預期低，買家就要有額外資金支付首期。
按揭101
對買樓新手來說，按揭或許仍是個陌生概念。簡單來說，就是借款人（即業主）以物業之業權作抵押品，向貸款人（一般為銀行或財務公司）借款。買家可藉此籌集足夠資金先行買下物業，再慢慢依照按揭合約訂明的時限還款（也就是「供樓」）。清還貸款後，業主便可贖回物業的業權。至於按揭能借到多少錢，一般取決於抵押物業的市場價格或物業成交價的若干成數（按揭成數），以及按借款人的還款能力計算。
若借款人未能按時還款，貸款人有權收回及出售該抵押物業（該物業會變成俗稱的「銀主盤」）用作還款。雖說出售銀主盤後所得款項若高於欠款，扣減必要費用後，餘額會歸還予借款人，但因銀主盤成交價普遍低於物業市價，所以借款人最後很大機會出現「樓財」兩失的情況。
P按VS H按
最優惠利率按揭計劃（P按） | 最優惠利率（Prime Rate），就是銀行向信用最佳的客戶提供貸款的利率，由各銀行自行決定。而P按就是以P減若干百分比作為按揭利率。P按一般不設利率上限。 |
銀行同業拆息按揭計劃（H按） | 香港銀行同業拆息（Hong Kong Interbank Offered Rate, HIBOR），是指一間銀行向同業提供不同期限（如1星期、1個月等）的港元貸款利率，並由香港銀行公會（Hong Kong Association of Banks，HKAB）每日以指定銀行提供的參考報價計算及公布。由於HIBOR會因應市場上的資金流動而變化，因此會較最優惠利率波動。H按一般會以1個月為期限的HIBOR加上若干百分比為按揭利率，普遍較P按利率低，且設利率上限（但市場上亦有不設上限的計劃），上限很多時相等於相關銀行的P按利率。 |
按揭保險計劃
金管局指引列明，無論以P按或H按購買私人住宅，銀行提供的按揭成數最高只能做到6成，以保障銀行體系穩定。如準買家希望向銀行申請超過6成的按揭，就要購買按揭保險。按揭保險讓銀行可提供更高的按揭成數但毋須承受額外風險。雖然借款人要額外繳付保費，但首期金額仍大幅降低。
現時按揭保險只適用於$1,000萬或以下的住宅物業，對已落成的物業（現樓）及樓花亦有不同的資格準則。
現樓 | $1,000萬或以下的物業：最高8成按揭； $800萬或以下，業主於申請按揭時未持有任何香港住宅物業，兼且借款人、業主、擔保人均為固定受薪人士：最高9成按揭（貸款額上限：$720萬） |
樓花 | $600萬或以下的物業：最高8成按揭； $400萬-$450萬或以下，業主於申請按揭時未持有任何香港住宅物業，兼且借款人、業主、擔保人均為固定受薪人士：最高9成按揭（貸款額上限：$360萬） |
了解更多按保的最新申請資格：https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html
政府按揭計劃
不少銀行亦有提供專為購買政府房屋（包括房協資助出售房屋［房協樓］、居者有其屋［居屋］、租者置其屋［租置屋］、綠置居［綠表居屋］和夾心階層住屋［夾屋］）而設的按揭計劃，大部分均為P按。租置屋最高按揭成數為10成，其他政府房屋則最高9成至9成半按揭。
按揭存款掛鈎計劃
顧名思義是將按揭帳戶與存款帳戶掛鈎，為存款帳戶所提供的存款利率相等於相關按揭計劃的按揭利率。借款人可把閒置資金存入存款帳戶賺取利息收入，對沖按揭利息開支。如急需資金周轉，亦可靈活調配存款帳戶中的資金作其他用途。我們可看看以下例子，由於一般儲蓄帳戶息率較低（如0.001%），對比能提供較高息率的按揭存款掛鈎計劃存款帳戶（如1.5%），後者的總利息收入大大增加，能抵銷的按揭利息亦更多。
定息按揭試驗計劃
上述的P按和H按都屬於浮動息率計劃，定息按揭則正好相反，設有3個定息年期及年利率選擇，分別為10年（1.99%）、15年（2.09%）及20年（2.19%），在所選年期內，全期利率均以相關年利率計算。期滿後，借款人可選擇繼續使用定息按揭（續期時再選擇定息年期及年利率），或轉為浮息按揭。
此類計劃可降低息率浮動帶來的風險之餘，借款人亦毋須通過加息壓力測試，更易獲得貸款。一般而言，借款人須符合加息壓力測試（即假設按揭利率上升3%，供款與借款人的入息比率是否達標），但因定息計劃的利息固定，不受外圍因素影響，所以借款人不用通過加息壓測。
申請按揭主要收費
申請及取消申請手續費 | 一般以按揭貸款額的若干百分比計算，或作定額收費。不少銀行會以豁免申請手續費作優惠。如於簽署按揭貸款確認信後取消申請，部分銀行會向借款人徵收手續費。 |
逾期還款手續費及罰息 | 同樣地，如逾期還款，普遍計劃都會收取手續費及／或罰息，手續費以供款額的若干百分比計算，或作定額收費。罰息方面，大部分計劃以P按利率加若干百分比計算。 |
提早還款收費 | 若借款人提早償還全部或部分貸款，大部分銀行都會收取費用。費用會以原貸款額或還款金額若干百分比計算，或作每次定額收費。 |
影響按揭因素
住宅估價／成交價 | 剛才也提到，按揭成數受樓價影響，如按保計劃就訂明若干價值的物業的相應最高貸款額。 |
住宅類型 | 市面上有不同種類的私人樓宇，例如私樓、唐樓、已補地價的公屋和居屋、村屋等等，而不同計劃所適用的物業各有不同。例如有銀行所提供的P按和H按分別適用於5至6類物業，但其按揭保險計劃則只適用於私樓。一般情況下，P按適用的物業類型普遍較H按及按揭保險為多。 |
樓齡 | 由於物業按揭是以物業作抵押品，假如物業太舊而還款期太長，物業或因樓齡太高而導致其價值低於餘下貸款。所以銀行會設定準則，例如樓齡及還款年期的總和不能超過若干年數，或設樓齡上限。 |
借款人年齡 | 借款人年紀愈大，工作能力或會下降而令收入減少，未能還款的風險相應增加，故銀行亦會設定相關審批準則。 |
借款人入息及資產 | 借款人的職業及收入同樣對還款能力有影響，所以銀行會考慮借款人的職業能否提供穩定收入。如收入較浮動，借款人的現有資產能否提供足夠現金流等。 |
借款人信貸紀錄及評級 | 銀行亦會審核借款人的信貸評級及過往借貸的還款紀錄，以評估借款人未來的還款能力。 |
選擇按揭計劃3部曲
第1步 | 考慮上述影響按揭的因素，深入了解各計劃的申請資格，判斷自己能申請的按揭類型。同時亦應對置業、申請按揭的程序、所需時間及文件等有所認識。 |
第2步 | 建議分析2至3間銀行的按揭計劃，比較當中的利率、條款及優惠。銀行推出的優惠五花八門，有現金回贈、豁免費用如申請手續費、提前還款手續費、還有信用卡免年費、家居險和火險的保費折扣等。消費者可向銀行職員要求以模擬借貸金額計算供款額及其他費用。 |
第3步 | 仔細計算自己的負擔能力，選擇按揭年期時，應全盤考慮自己的財務狀況和供款能力。一般而言，供款年期愈長，每月供款愈低，但全期利息開支亦愈高。同時，若選擇沒有設利率上限的H按，市場加息時按揭利率和每月供款額有機會大幅上升。所以申請按揭時切忌「計到盡」、「借到盡」，應預留資金作應急錢，並須留意最終獲批的貸款金額未必與申請的金額一致。 |
了解更多，請參閱【539期《選擇》月刊 置業按揭貸款知多少？拆解各按揭計劃利與弊】。
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