土地登记册及隐藏产权负担的风险
土地登记册
根据《土地注册条例》（第128章），绝大部份影响香港土地物业的契约及文件，例如买卖合约、转让契、送让契、信托声明、租约、按揭、法定押记、建筑命令、诉讼、法庭押记令及其他产权负担，均可送交土地注册处记入相关物业的土地登记册，以享有优先权。优先次序大致取决于文件注册生效日期的先后，注册生效日期较早的文件相对其后生效的注册文件具有优先权（押记令或待决案件则以注册日期之翌日起具有优先权），其权益人拥有优先的法律主张。
土地注册处备存土地登记册供公众查阅，有助提高业权透明度。买方律师可通过查阅土地登记册了解该物业的业权及产权负担状况。唯现行的契约注册制度只确定产权权益的优先次序，并不提供业权保证。因此，在审查过程中，买方律师仍须彻底查阅有关业权（包括已登记的）文件以确立良好业权及产权负担的合法及有效性。
业权注册制度
政府于2004年制定《土地业权条例》（第585章），以业权注册制度取代现有的契约注册制度。然而，由于持份者对部分细节未能达成共识，《土地业权条例》至今仍未生效。在谘询持份者后，政府建议先在新土地实施业权注册制度（即「新土地先行」方案），稍后才处理现有土地的转制事宜。2025年2月27日，政府向立法会提交《2025年业权及土地的注册（杂项修订）条例草案》，修订《业权条例》以实施「新土地先行」方案。如条例草案获得通过，政府将制订附属法例并进行实施的筹备和宣传教育工作，预计条例可在2027年上半年生效。
(资料来源：香港特区政府新闻公报
https://www.info.gov.hk/gia/general/202502/27/P2025022700170.htm)
隐藏产权负担的风险
根据《土地注册条例》第5条，除特定几项文件外，大部份文件若在签立后一个月内提交注册，该文件的签署日会被视为其注册生效日期，即优先权会追溯至文件的签立日期当日起计算。举例说，买卖双方在1月1日签署临约，即使该临约直到1月30日才提交土地注册处注册，其优先权将以1月1日起计算。
一个月的追溯期给予当事人充裕时间将文件提交土地注册处，从而保障买家在买卖合约下的权益。但这同时意味着在买方签署临约时，物业可能隐藏已产生但尚未登记的产权负担。在上述例子中，如果卖方在签署临约前一天，即12月31日将物业抵押，只要该按揭文件在签立后一个月内注册，卖方承按人(如银行)的权益将优先于买方在临约下的权益。此外，由于买方签署临约前查册不会发现卖方该尚未登记的按揭文件，故买家的知情权及权益亦会受到影响。
除了卖方新签抵押文件外，也有将物业「加按」的可能，更要小心俗称「空中钉」的隐藏债务。此类隐藏债务的抵押文件一般只在借款人逾期还款时甚至出现买卖活动后才提交并记入土地登记册，对买方来说可谓防不胜防。个别财务公司或会与借款人每月重新签立抵押文件，使文件能透过按照签立日期后的一个月的追溯期内记入土地登记册，以获取优先权。一些不良的财务公司亦可能会不填写日期，待提交抵押文件登记时才填上一个不超过一个月的日期。若该抵押文件的注册生效日期早于临约或正式合约的签署日期，买方便会失去优先权。
