土地登記冊及隱藏產權負擔的風險
土地登記冊
根據《土地註冊條例》（第128章），絕大部份影響香港土地物業的契約及文件，例如買賣合約、轉讓契、送讓契、信託聲明、租約、按揭、法定押記、建築命令、訴訟、法庭押記令及其他產權負擔，均可送交土地註冊處記入相關物業的土地登記冊，以享有優先權。優先次序大致取決於文件註冊生效日期的先後，註冊生效日期較早的文件相對其後生效的註冊文件具有優先權（押記令或待決案件則以註冊日期之翌日起具有優先權），其權益人擁有優先的法律主張。
土地註冊處備存土地登記冊供公眾查閱，有助提高業權透明度。買方律師可通過查閱土地登記冊了解該物業的業權及產權負擔狀況。唯現行的契約註冊制度只確定產權權益的優先次序，並不提供業權保證。因此，在審查過程中，買方律師仍須徹底查閱有關業權（包括已登記的）文件以確立良好業權及產權負擔的合法及有效性。
業權註冊制度
政府於2004年制定《土地業權條例》（第585章），以業權註冊制度取代現有的契約註冊制度。然而，由於持份者對部分細節未能達成共識，《土地業權條例》至今仍未生效。在諮詢持份者後，政府建議先在新土地實施業權註冊制度（即「新土地先行」方案），稍後才處理現有土地的轉制事宜。2025年2月27日，政府向立法會提交《2025年業權及土地的註冊（雜項修訂）條例草案》，修訂《業權條例》以實施「新土地先行」方案。如條例草案獲得通過，政府將制訂附屬法例並進行實施的籌備和宣傳教育工作，預計條例可在2027年上半年生效。
(資料來源：香港特區政府新聞公報
https://www.info.gov.hk/gia/general/202502/27/P2025022700170.htm)
隱藏產權負擔的風險
根據《土地註冊條例》第5條，除特定幾項文件外，大部份文件若在簽立後一個月內提交註冊，該文件的簽署日會被視為其註冊生效日期，即優先權會追溯至文件的簽立日期當日起計算。舉例說，買賣雙方在1月1日簽署臨約，即使該臨約直到1月30日才提交土地註冊處註冊，其優先權將以1月1日起計算。
一個月的追溯期給予當事人充裕時間將文件提交土地註冊處，從而保障買家在買賣合約下的權益。但這同時意味着在買方簽署臨約時，物業可能隱藏已產生但尚未登記的產權負擔。在上述例子中，如果賣方在簽署臨約前一天，即12月31日將物業抵押，只要該按揭文件在簽立後一個月內註冊，賣方承按人(如銀行)的權益將優先於買方在臨約下的權益。此外，由於買方簽署臨約前查冊不會發現賣方該尚未登記的按揭文件，故買家的知情權及權益亦會受到影響。
除了賣方新簽抵押文件外，也有將物業「加按」的可能，更要小心俗稱「空中釘」的隱藏債務。此類隱藏債務的抵押文件一般只在借款人逾期還款時甚至出現買賣活動後才提交並記入土地登記冊，對買方來說可謂防不勝防。個別財務公司或會與借款人每月重新簽立抵押文件，使文件能透過按照簽立日期後的一個月的追溯期內記入土地登記冊，以獲取優先權。一些不良的財務公司亦可能會不填寫日期，待提交抵押文件登記時才填上一個不超過一個月的日期。若該抵押文件的註冊生效日期早於臨約或正式合約的簽署日期，買方便會失去優先權。
