給消費者的提示
簽署臨約前，應先諮詢律師：目前，在二手物業的買賣中，臨約沒有法定或標準格式，一般會由地產代理提供。儘管臨約條款相對簡單，其對雙方均已有約束力。再者，除非雙方同意，正式合約的條款不可與臨約有牴觸。因此，買方應在臨約階段先尋求法律意見，確保臨約所載條款足以保障買方權益，否則在正式合約階段才委託律師與賣方律師協商，可能為時已晚。縱使《律師執業規則》第5C(6)條容許同一名律師在樓價不超過一百萬元的交易代表買賣雙方，然而，買方亦應考慮聘請自己的律師，以充分保障自身利益和避免利益衝突。
臨約一般條款
● 買賣雙方身份
● 物業之描述
● 樓價
● 訂金及樓價支付方式
● 地產代理佣金
● 違約時雙方權責
● 買方的承按人在成交前可視察物業作估價用途
● 買方在成交前可視察物業
● 交吉
● 其他特別條款，例如訂金託管安排、樓價包括列明之傢俬電器等
- 簽署臨約前先查冊，釐清疑問才簽約：買方除自行查冊外，根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》第13(4)條，代表賣方的地產代理亦有責任在雙方緊接簽署住宅物業的買賣合約(通常為臨約)前就有關物業進行土地查冊及提供一份土地登記查冊結果的文本予該物業的買方。除核實登記業主身分是否與賣方相符外，買方還應留意物業的產權負擔狀況。如發現多重現有按揭或法定押記、信託聲明、租約、建築命令、訴訟、法庭押記令或售賣令，可能反映賣方業權有問題或其財務狀況未如理想，買方應謹慎行事並考慮尋求法律意見以作出知情的交易決定。
- 臨約應要求託管所有訂金至成交日：為了確保在賣方違約的情況下能夠成功取回訂金，買方應尋求賣方同意由第三方（例如賣方律師）託管所有訂金至成交日，包括首期訂金及所有後續訂金。儘管坊間的臨約不少都載有訂金託管安排，但一般只要求託管訂金至賣方證明樓價餘額足夠清還按揭貸款。當賣方的承按銀行提供的初步贖回金額低於樓價餘款時，賣方律師便可把訂金發放給賣方。因此，該等安排並不足以解決在「不限額」按揭情況下，賣方的承按銀行在已經通知賣方律師初步贖回金額的情況下在成交前增加最終贖回金額，而導致「不限額」按揭未能解除的風險。因此，要求託管所有訂金至成交日對買方而言是最為穩妥的做法。
- 臨約應提供買方在存有隱藏產權負擔的情況下，可撤銷交易的權利：如上文提到，二手物業有機會潛藏近期還未登記或俗稱「空中釘」的產權負擔，即使查冊亦無法發現。買方應要求賣方在臨約中，保證已全面披露所有其所知及所作出的產權負擔，並列載還未記入土地登記冊的該等產權負擔於臨約中。如有違反，買方有權立即撤銷交易並取回訂金。此外，買方亦可考慮要求賣方保證不會作出「加按」、逾期償還債務等增加有關按揭所保證的債務的行為。
- 成交日應在臨約簽署日期最少一個月後：如上文提到，《土地註冊條例》賦予在簽署日期一個月內呈交土地註冊處作登記的文件一個月的註冊追溯期。成交日定在臨約簽署日期最少一個月後可以給予足夠時間讓買方在成交前發現任何可能優先於買方權益的產權負擔。
- 清楚了解地產代理的角色：根據《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》第13(1)條，在訂立任何住宅物業的買賣合約前，地產代理須向沒有律師代表的客戶解釋協議中每項條文的涵義、促使客戶注意重要的條款，並建議就不明白的地方尋求法律意見。此外，地產代理監管局執業通告05-07（CR）要求，如物業附有未解除按揭，地產代理在安排各方訂立臨約前須向買方提出有關直接向賣方支付訂金的風險及向買方提出由律師行託管所有訂金（包括首期及後續訂金），並向買賣雙方解釋訂金託管安排的含意及訂金託管人發放訂金前須符合的條件。然而，地產代理不是律師，不會提供法律意見。地產代理亦可能同時代表買賣雙方，在提供意見時可能存有利益衝突。因此，儘管買方可向地產代理查詢及提出疑問，但不宜過於依賴地產代理，而應尋求專業法律意見以妥善保障自身利益。
地產代理的權責
地產代理可代表買方或賣方，亦可同時代表雙方。根據《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》，持牌地產代理處理二手住宅物業交易時，須先以訂明表格與客戶訂立地產代理協議（俗稱「放盤紙」或「睇樓紙」），當中載有地產代理的責任及雙方協定之代理佣金。
對賣方客戶的責任
● 代賣方推銷物業
● 為賣方取得關於物業的資料
● 安排買方視察物業
● 進行商議，並向賣方提交所有關於物業的要約
● 協助賣方與買方訂立具約束力的買賣協議
對買方客戶的責任
● 為買方取得關於物業的資料
● 因應買方的要求安排買方視察物業
● 進行商議，並按買方的指示向物業的賣方提交所有要約
● 協助買方與任何一項或多於一項物業的賣方訂立具約束力的買賣協議
就背景資料提供意見：土地註冊處、地產代理監管局、香港金融管理局
以上資料只供一般參閱，並非法律意見或其他專業意見，亦不得作為此等意見的依據。
