给消费者的提示
- 签署临约前，应先谘询律师：目前，在二手物业的买卖中，临约没有法定或标准格式，一般会由地产代理提供。尽管临约条款相对简单，其对双方均已有约束力。再者，除非双方同意，正式合约的条款不可与临约有抵触。因此，买方应在临约阶段先寻求法律意见，确保临约所载条款足以保障买方权益，否则在正式合约阶段才委托律师与卖方律师协商，可能为时已晚。纵使《律师执业规则》第5C(6)条容许同一名律师在楼价不超过一百万元的交易代表买卖双方，然而，买方亦应考虑聘请自己的律师，以充分保障自身利益和避免利益冲突。
临约一般条款
● 买卖双方身份
● 物业之描述
● 楼价
● 订金及楼价支付方式
● 地产代理佣金
● 违约时双方权责
● 买方的承按人在成交前可视察物业作估价用途
● 买方在成交前可视察物业
● 交吉
● 其他特别条款，例如订金托管安排、楼价包括列明之家俬电器等。
- 签署临约前先查册，厘清疑问才签约：买方除自行查册外，根据《地产代理常规(一般责任及香港住宅物业)规例》第13(4)条，代表卖方的地产代理亦有责任在双方紧接签署住宅物业的买卖合约(通常为临约)前就有关物业进行土地查册及提供一份土地登记查册结果的文本予该物业的买方。除核实登记业主身分是否与卖方相符外，买方还应留意物业的产权负担状况。如发现多重现有按揭或法定押记、信托声明、租约、建筑命令、诉讼、法庭押记令或售卖令，可能反映卖方业权有问题或其财务状况未如理想，买方应谨慎行事并考虑寻求法律意见以作出知情的交易决定。
- 临约应要求托管所有订金至成交日：为了确保在卖方违约的情况下能够成功取回订金，买方应寻求卖方同意由第三方（例如卖方律师）托管所有订金至成交日，包括首期订金及所有后续订金。尽管坊间的临约不少都载有订金托管安排，但一般只要求托管订金至卖方证明楼价余额足够清还按揭贷款。当卖方的承按银行提供的初步赎回金额低于楼价余款时，卖方律师便可把订金发放给卖方。因此，该等安排并不足以解决在「不限额」按揭情况下，卖方的承按银行在已经通知卖方律师初步赎回金额的情况下在成交前增加最终赎回金额，而导致「不限额」按揭未能解除的风险。因此，要求托管所有订金至成交日对买方而言是最为稳妥的做法。
- 临约应提供买方在存有隐藏产权负担的情况下，可撤销交易的权利：如上文提到，二手物业有机会潜藏近期还未登记或俗称「空中钉」的产权负担，即使查册亦无法发现。买方应要求卖方在临约中，保证已全面披露所有其所知及所作出的产权负担，并列载还未记入土地登记册的该等产权负担于临约中。如有违反，买方有权立即撤销交易并取回订金。此外，买方亦可考虑要求卖方保证不会作出「加按」、逾期偿还债务等增加有关按揭所保证的债务的行为。
- 成交日应在临约签署日期最少一个月后：如上文提到，《土地注册条例》赋予在签署日期一个月内呈交土地注册处作登记的文件一个月的注册追溯期。成交日定在临约签署日期最少一个月后可以给予足够时间让买方在成交前发现任何可能优先于买方权益的产权负担。
- 清楚了解地产代理的角色：根据《地产代理常规（一般责任及香港住宅物业）规例》第13(1)条，在订立任何住宅物业的买卖合约前，地产代理须向没有律师代表的客户解释协议中每项条文的涵义、促使客户注意重要的条款，并建议就不明白的地方寻求法律意见。此外，地产代理监管局执业通告05-07（CR）要求，如物业附有未解除按揭，地产代理在安排各方订立临约前须向买方提出有关直接向卖方支付订金的风险及向买方提出由律师行托管所有订金（包括首期及后续订金），并向买卖双方解释订金托管安排的含意及订金托管人发放订金前须符合的条件。然而，地产代理不是律师，不会提供法律意见。地产代理亦可能同时代表买卖双方，在提供意见时可能存有利益冲突。因此，尽管买方可向地产代理查询及提出疑问，但不宜过于依赖地产代理，而应寻求专业法律意见以妥善保障自身利益。
地产代理的权责
地产代理可代表买方或卖方，亦可同时代表双方。根据《地产代理常规（一般责任及香港住宅物业）规例》，持牌地产代理处理二手住宅物业交易时，须先以订明表格与客户订立地产代理协议（俗称「放盘纸」或「睇楼纸」），当中载有地产代理的责任及双方协定之代理佣金。
对卖方客户的责任
● 代卖方推销物业
● 为卖方取得关于物业的资料
● 安排买方视察物业
● 进行商议，并向卖方提交所有关于物业的要约
● 协助卖方与买方订立具约束力的买卖协议
对买方客户的责任
● 为买方取得关于物业的资料
● 因应买方的要求安排买方视察物业
● 进行商议，并按买方的指示向物业的卖方提交所有要约
● 协助买方与任何一项或多于一项物业的卖方订立具约束力的买卖协议
就背景资料提供意见：土地注册处、地产代理监管局、香港金融管理局
以上资料只供一般参阅，并非法律意见或其他专业意见，亦不得作为此等意见的依据。
