购买境外物业 慎防隔山买牛

2009年10月15日 年月日
《选择》月刊
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对港人而言,重要的资产莫如购买物业,09年8月,土地注册处录得登记楼宇买卖的契约共13,245宗,合共$532多亿,香港人热衷购买物业可见一斑。而地产代理监管局亦于97年成立,对本港地产代理进行规管,但购买境外物业又如何呢?是否有相关保障呢?

本会08年及09年分别录得5宗及12宗有关购买境外物业的投诉。以下列举一些个案,供读者参考

投诉个案

个案一:声称可享年息12厘回报 物业至今未落成

秦先生03年透过一物业顾问公司买了一个在东南亚的物业。当时顾问公司在他们的销售资料表示物业的预计落成日期为04年7月至2005年期间(时间约12个月)。除此之外,销售资料声称可享为期8年的年息12厘回报保证。买人士每年还享有居住于该物业项目其中一个单位1个月的权利。在购买时,该公司口头表示该公司对物业买卖具专业知识、拥有大量土地储备、代买家打点物业一切、担当联系买卖双方的角色、物业的利益是受当地法律保护、该公司毋须贷款建屋⋯⋯等等。

但直至2009年为止,物业尚未完工,地产发展商将未能交楼的责任归究于天气与土地契约的问题。由于物业尚未落成,因此更谈不上租金回报。秦先生认为顾问公司有疏忽及误导之嫌,
于是致函本会作出投诉。

跟进:调解暂未有结果。

个案二:「规划用地」用途由兴建公园变为多层大厦

林小姐向一地产代理公司购买一内地住宅单位,即付$23,000。林小姐称购买时曾查问售楼说明书上所说的「规划用地」是否用作兴建公园,而获回复是肯定。购买后,职员再联络她说该「规划用地」上将会兴建多层大厦,与职员在推销楼盘时所说及展销会内的模型不同。林小姐认为这会大大影响她所买单位的景观,职员提议她另选其他单位,但她选不到其他合心意的,故要求退订,但对方却未有回复。林小姐向本会求助,要求取
消交易及取回订金。

跟进结果:该地产代理公司坚称售楼说明书所述的「规划用地」一词已经表示有关土地将会兴建楼房,由于林小姐没法取回订金,故考虑入禀小额钱债审裁处索偿,但最终放弃追讨。

个案三:购买物业前不知要定期缴交税项

曹先生在2000年透过香港一投资公司买了一个内地物业。最近曹先生收到内地政府一封信件,内容指曹先生欠交8000多元的税款。曹先生在购买物业时已经货银两讫,不明白为何仍有税款未交。在询问下,投资公司向曹先生解释是内地政府征收的税款,原本是5000多元,投资公司多次去信催促曹先生缴付,曹先生却不理会,才累积到现在8000多元。

曹先生表示从来没有收过投资公司相关的信件或电话通知,而在购买物业时投资公司亦没有告诉曹先生内地政府会定期征收税项。曹先生认为事件是投资公司的过失,要求投资公司负责该笔费用。

跟进结果:本会尝试联络并致函有关投资公司,但该投资公司没有作出回应,因此本会无从排解税项资料透露的争拗,最后本会只可建议曹先生征询法律意见,衡量是否有足够理据进行法律申索。

个案分析

从上述三个个案所见,投诉人皆信赖地产中介人对所购物业或其周围环境的陈述。投诉人在展销会场落订购买该物业,多只阅读售楼资料简介,或观看示范模型,或听取职员的推销讲解,事前并没有亲身到当地实地视察或当地有关机构了解外地人士购买当地物业的规限、手续及法律保障。对中介人的真正身份亦从没查问清楚,这交易模式可谓是「隔山买牛」。

根据《地产代理条例》,地产代理监管局的职责是规管香港地产代理的执业,从而保障港人在购买香港物业时的权益,但在本港销售海外物业并不受地产代理监管局的规管,任何公司或中介人若只出售海外物业,及在其所有信件、帐目、收据、单张、小册子及其他文件内及在任何广告中,述明其本人并无处理位于香港的任何物业的牌照,便毋须向地产代理监管局申请或领牌,简单来说,租用一个展览厅,在报章作出宣传,便可进行交易。换句话说,购买海外物业存在的风险,消费者须自行小心注意。

在保障港人买卖香港境外物业的利益的前提下,本会有以下看法:发展商和地产代理有责任在买家落订前向买家提供全面而真实的楼盘资料。地产代理作为交易的中介人,应该确保所刊登的楼盘广告内容没有隐瞒重要资料及误导消费者。此外,本会认为地产代理仅在销售楼盘时向买家提供服务是不足够的,代理在售后服务方面亦同样扮演着重要的角色,例如通知买家有关楼盘的工程进度、协助买家向发展商追讨延期交楼的赔偿等。

购买境外物业注意事项

就购买境外物业需要注意的事项,本会有以下建议:
1. 应向地产代理或中介公司要求查阅有关楼盘地段位置的政府批文或地图,以确认楼盘所在地的确实位置。
2. 要确定楼盘确实存在及依法建设,并要确定楼盘是否获准对外销售。
3. 各地楼盘须付的税项不同,在购买前应了解清楚;亦要留意在转让物业时可能要缴付的税项。
4. 在落订前必须查询楼盘的交吉日期;和未能按期完成工程的延误及赔偿安排。
5. 发展商提供的优惠应在买卖合约中列明,亦要留意合约上的用字遣词及赠送的形式,以提防有文字上的漏洞。
6. 若有租金保证,应留意合约上是否详细列明有关包租年期、租赁用途、租赁价格、租金净收入回报、不足的租金由谁支付、包租期过后的交楼安排等细节。要注意的是即使合约作出保证,也要衡量保证人是否有能力承担保证。
7. 可透过楼盘所在地的政府、法律服务机构、顾问公司等,了解物业发展的情况及其他资料,包括发展商的声誉和财政实力。

《地产代理(豁免领牌)令》 第511B章第2条

纯粹处理香港以外地方的物业的地产代理及营业员获豁免 

任何作出本条例第15或16条所提述的任何事情的人如符合以下说明,则获豁免而不受领取地产代理牌照或营业员牌照的规定规限

(a)该人纯粹就香港以外地方的物业作出上述事情;及 
(b)在其所有信件、帐目、收据、单张、小册子及其他文件内及在任何广告中,述明其本人并无处理位于香港的任何物业的牌照。

结语

总的来说,购买境外物业存在相对较高的风险,除了因为涉及其他地区的法例和税项外,如果未能实地考察,单靠中介人提供的资料,不啻是隔山买牛。当这情况是涉及楼花买卖合约时,风险更高,消费者应三思,较理想的做法是,先待楼盘落成,然后亲临考察,看看周遭环境及楼宇质素,并搜集较全面的有关是项买卖的法律程序、财务安排和风险方面的资料,才决定是否购买,以减低风险。说到底,物业买卖始终涉及庞大金额,是一项重要的购买或投资抉择,消费者不宜轻率。

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