以「现状」方式出售的现楼单位

2007年4月16日 年月日
《选择》月刊
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消费者在购入全新的现楼单位时,有没有注意买卖合约已包括条款,注明单位以「现状」出售呢?

外墙渗水

刘小姐数年前购入一个全新的现楼单位。刘小姐指出,入伙后该单位相继出现不同的问题。入伙后数年间,该单位的客厕外墙、大厅和客房窗台及外墙均出现渗水情况,刘小姐向管理处投诉,管理处便派人维修。约三年前,刘小姐发现其单位内的总电表箱铜片生锈,管理处也愿意派员维修。

客厕天花渗水

又翌年,刘小姐更发现单位的客厕出现天花渗漏的问题,怀疑上层单位的厕所浴缸脚边近下墙角的罅隙是引致客厕天花渗水的最大原因,惟管理处指发展商不会负责维修。另外,刘小姐指其单位的客房外墙窗边出现大量灰白色的东西(估计是灰泥),管理处虽然派员维修,但已声明有关费用由管理费的维修预备金支付。刘小姐坚持不同意管理处利用大厦管理费的维修预备金支付有关费用,要求发展商承担责任。

发展商称无法律责任为单位维修

再一年,刘小姐向发展商投诉,其单位客厕天花渗漏及客房外墙窗边出现灰泥等问题,但发展商却指刘小姐的单位及上层单位均以「现状」出售,而有关条款亦已列明于买卖合约内,故发展商并无法律责任为有关单位进行维修。再者,发展商亦指刘小姐没有实质的理据,证明有关问题乃承建商于施工时疏忽所致。

刘小姐十分不满,指其入伙后才发现单位出现的问题,认为所投诉的问题应该早已存在,并非自然损耗而出现。刘小姐指发展商不断以该单位是以「当时现状」形式出售为借口,拒绝跟进单位一些潜在的实质缺陷(Latent Physical Defects),刘小姐认为这是不负责任的表现,因为消费者一般在自行验楼时较难察觉到此等潜在的实质缺陷,当此等问题浮现时,发展商则以单位是以「当时现状」形式出售为借口而不愿意跟进。

刘小姐指有关问题早已存在,发展商以上述理由来推卸责任,对业主很不公平,刘小姐认为其单位所出现的问题,应由发展商独自承担,不应经由大厦管理费的维修预备金支付维修费用,故此向本会反映及要求协助跟进此事。经过本会多番斡旋及调解,虽然发展商愿意替刘小姐继续跟进,但坚持此项维修并不是基于履行任何保养承诺。

个案启示

市面上不乏一些楼宇(包括一手楼宇)以「现楼」形式出售,特别是一些已经公开发售但无人问津的「新楼」,经过发展商重新修葺包装后再次推出市场。消费者在购入此等单位时,应注意买卖条款(包括临时买卖合约及正式买卖合约)有否注明单位以「现状」方式出售或注明消费者已「知悉/了解该单位的实质状况,并接受该单位的现有状况」(或类似的条款)。此等条款可能表示买家同意以当时的「现状」购入该单位,而发展商可能不同意(或只同意有限度)提供售后「维修保养」服务。故此,消费者应注意有关单位状况的买卖条款,并应在签署临时买卖合约前向发展商或物业代理查询楼宇结构及屋内配套设备是否享有维修及保养承诺。无论如何,消费者在签署临时买卖合约前宜先行与自己的代表律师磋商,订立适当的条文或文件,以保障其权益。

当然,除了实地视察单位的情况外,消费者最好能聘任独立屋宇测量师先行评估单位的结构、用料及设备等,在购入前对于单位的「现状」先作专业的审察。同样地,如有疑问,消费者亦务需在签署临时买卖合约前与其代表律师磋商,订立适当条文或文件以保障其权益。

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