私人住宅楼宇车位研究报告

1997年8月29日 年月日
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摘要

1. 香港的私人住宅楼宇车位供应不足。一九九五年运输署的研究指出 1,泊车位的整体需求数目为二十六万四千六百九十九个,供应量为二十三万九千个。从整体计算,虽然只有一成的供求差额,但在个别地区,却有严重的短缺情况。(表二列出各区供求情况)

2. 愈来愈多市民有能力购置车辆,加上未来几年本港将大量兴建大型屋邨,车位的需求将相应增加。本会研究的结论认为需要加强私人住宅楼宇车位使用者的保障。报告分析车位使用者遇到的问题,并提出多项措施,让市场更公平运作。

3. 在车位供应受到地理及规划限制的情况下,车位分配、租售价钱和管理方面引起投诉,是意料中事。一九九零年间,柏架山花园住户强烈不满车位售予非住户,引起公众关注。一九九四年,有十六个屋(包括了部分居屋)的住户投诉车位月租锐增,平均达百分之三十三,其中一屋邨竟大幅增加了百分之五十七。

4. 归纳这些资料,消费者委员会认为引起住户不满的原因,主要有以下五项:

  1. 车位售价大幅上升;
  2. 租金调升幅度高;
  3. 发展商把车位出售或租予非该物业的住户或业主;
  4. 炒卖车位;
  5. 违反使用车位规定。

5. 构成上述问题主要有六个因素:

  a. 私家车数目增加;
  b. 私家车位供应有限;
  c. 租用车位缺乏租权保障;
  d. 发展商公开租售私人住宅楼宇的车位,使非该物业的住客或业主也可租用或购买;
  e. 有关当局没有对违反车位使用规定的人士采取行动;
  f. 一些发展商未有提供足够资料予车位使用者。

6. 第一个因素不在本会研究范围。本会认为以减少泊车位的手段来抑制私家车的增长,既不公平,亦不合理,因为泊车位供应短缺只会使发展商得益。

7. 本会认为必须从整体角度去探讨这项备受消费者关注的问题。政府批地条文及有关文件指明住户有使用车位优先权,清楚显示了居住权与车位占用权是相连的,但实际情况却未必经常如是。

8. 本会在一九九五年成立工作小组研究车位的问题,随即与政府和有关机构商讨,并提出建议,随后政府亦有针对问题,推行了一些改善措施,有些仍在商议中。最近海怡半岛及和富中心的车位投诉(见第二章),显示车位的租售安排必须改善,本会希望公布的建议能引起更多人探讨这问题。

建议一:批地条文具体清楚说明

9. 地政署在一些批地条文中已规定,只有住户或访客的车辆才可使用该私人住宅楼宇内的车位。据过往经验,单针对使用权限制并不足够。政府应在所有住宅物业发展的批地条文内清楚注明:

  a. 只有住宅单位的业主(对物业享有独有管有权和占有一份不可分割份数的住宅业主),才有权购买车位;
  b. 若车位不拟出售,只有该住宅楼宇内的该住宅楼宇内的业主及∕或住户才可以租用。
  c. 发展商可向地政署申请把证实属未能租∕售的车位,租售予非住户。

10. 批地条文须规定发展商向有意购买楼宇单位及车位的人士说明上述条款,把条款清楚纳入楼宇单位及车位买卖合约内。

11. 某些人士对以上建议可能有以下的意见,认为这些规定可能:

  a. 干预发展商自由租售车位的权利;
  b. 令发展商无意提供充足车位;又
  c. 
规定缺乏弹性,使原已短缺的私家车位未能有效地运用。

12. 本会认为前两项担心不成立。事实上,本会的建议没有改变政府现行规定,只确保住户优先使用私人住宅楼宇内车位的政策,得以更有效地贯彻。

13. 发展商最终供应车位的数目,纯粹是发展商经考虑规划署的规定后作出的商业决定。

14. 回应上述11(c),在住宅楼宇的车位供过于求的情况下,本会认为可容许发展商把部分车位售或租予非该物业的住户,但发展商必须向地政署申请,修改批地条文,并提证该住宅楼宇内的车位确未能租或卖出。当然,这是较罕有的情况。

建议二:引进法定的租赁和租权保障

15. 根据现时的《业主及住客(综合)条例》,车位与住宅单位若以配套形式租出,才受该条例的规限。为解决单租用车位时的租用权保障问题,《业主及住客(综合)条例》内「住宅处所」及「住宅租赁」有关的条款应予修订,使车位使用者有一些如知会期限、第一优先购买权等方面的保障。又无论私家车位是透过租赁协议、许用合约或其他类似性质的安排出租,同样纳入条例的范围。加强了这方面的法律保障后,将可有效地解决只租赁车位时缺乏租用权保障的问题。

16. 本会提出把规管范围推及许用合约的车位,乃因应现时不少车位均在这种形式安排下租赁。故本会认为这些其他形式的安排,亦有需要受到保障。本会相信,居住权的保障未必全部适用于车位占用权方面。政府可因应情况,使车位租用权获得某些保障。

建议三:授权物业管理人或业主立案法团执行车位使用规定

17. 执行「车位使用规定」方面,现时仍存实际的困难。实施以下做法,可望改善现行的情况:

  a. 新楼盘的公共契约应加入车位使用规定的条款,并授权物业管理人或业主立案法团对违反使用规定采取行动;
  b. 修订《建筑物管理条例》,授权业主立案法团执行「车位使用规定」。

建议四:披露车位的租售形式

18. 在批地条文、建筑规约和「同意方案」楼宇预售条件内,必须披露车位出售及租赁的数目。

19. 租售时还须披露车位的大小、位置及价钱等。正如地政署有关「同意方案」对预售楼花的规定,发展商在预售车位时(未入伙单位),亦同样须在七日前公布车位的大小和位置,并在预售前三日公布车位的价格。

20. 已落成的物业,若发展商日后把原先租赁的车位发售,应予使用车位的住户合理的通知期,让住户有充份时间考虑,同时亦须照上述规定让住户知道车位大小、价钱等资料。

建议五:地产发展商宜制订营运守则,包括车位的销售∕租赁安排

21. 地产发展商应提供准确的资料,及依照一套最佳的营运守则来售卖楼宇。本会建议香港地产建设商会制订该营运守则,这套守则应同时适用于车位的销售和管理方面。

22. 本会的以上建议申明重要的原则,作为进一步研究的基础。特别是在修订一些法例或合约时需要考虑实施细则,本会相信报告发表后,能集思广益,以确保消费者权益获得保障。

23. 此外,本会亦请政府进一步研究是否可让物业的管理人或业主立案法团,成为所有业主的信讬人,持有及管理物业内的车位,以加强保障。政府亦应就此探讨公众及地产商的反应,预料会有支持和反对的意见,望能透过各方探讨,为问题寻求解决方法。

注:

1. 一九九五年十二月运输署泊车位需求研究报告。

表二:1994年私家车泊车位的需求与供应

区域 住宅用途
  车位需求(a) 车位供应(b) 车位剩余∕短缺(c)
中西区 19,918 19,072 -846
东区 32,819 21,266 -11,553
九龙城区 21,856 24,899 3,043
葵青区 12,222 13,040 818
观塘区 15,493 15,900 407
北区 6,433 7,104 671
西贡区 8,055 7,177 -878
沙田区 27,440 27,053 63
深水埗区 12,825 9,670 -3,155
南区 21,348 19,227 -2,121
大埔区 11,124 9,981 -1,143
荃湾区 10,723 9,285 -1,438
屯门区 17,299 20,784 3,485
湾仔区 15,456 15,942 486
黄大仙区 7,244 9,040 1,796
油尖旺区 8,982 3,486 -5,496
元朗区 15,462 5,624 -9,838
总数 264,699 239,000 -25,699

资料来源:「泊车位需求研究报告」,运输署,1995年12月。

Complaint Figures of Private Residential Carparks

  No. of Complaints received**
Nature of Complaint 1994 1995 1996 1-7/1997 Total
Sales Tactics(销售手法)# 4 6 4 112 126
Excessive Increase of Rental(租金大幅增加) 16 5 1 2 24
Management(管理) 3 5 4 0 12
TOTAL 23 16 9 114 162
No. of Developments Involved 23 15 9 5 43

#Sales tactics refer to:

I. Insufficient notice to consumer for purchase of carpark.
II. not offering opportunity for tenants to purchase carpark.
III. bulk sales to another company.
IV. inaccurate information regarding use/size of carpark.

**One complaint may involve a substantial number of individuals from the same development.