概览
购买境外物业近年受到本地消费者追捧,这趋势亦从境外物业广告每天在各种媒体上不断增加的数量反映出来。虽然第 511 章《地产代理条例》早于 1997 年制定,但当时立法的优先考虑是监管与本地物业有关的地产代理工作;因此,尽管《地产代理条例》的立法原意是同时涵盖本地及境外物业,第511B章《地产代理(豁免领牌)令》却容许纯粹处理香港以外地方物业的地产代理及营业员获得豁免,只要他们在所有销售文件上说明其未有领有牌照,则无须取得牌照,以致现时境外物业的销售很大程度上仍然不受监管。
通过一套全面的研究方法,包括对 261 个投诉案例进行的分析、对 1314 个收集得来的广告作出的调查、对 36 个项目进行的神秘顾客访问、与有关当局及持分者的深入访谈以及与其他 7 个司法管辖区的监管制度作出的比较,消费者委员会(“消委会”)得出的结论是对于境外物业销售的监管还有很大的改善空间。考虑到对消费者造成的重大损害及业界的不当行为,消委会辨识到以下五大关注:
- 某些地产代理以及卖方均无须领牌;
- 就订金和留位费缺乏冷静期或订金保障机制;
- 广告监管不足;
- 就其他营商手法管制不足;及
- 部分生效的《地产代理条例》。
建议
不难理解,购买境外物业所涉及的问题和潜在风险非常复杂,因此消费者更需要准确及全面的资讯,并需得到足够的预警,以便他们作出明智的选择。为兼顾加强消费者保障及维持地产代理市场的可持续发展,消委会在充分考虑持份者的意见和关注下,并根据是次研究的结果,提出以下五项建议以加强境外物业市场的消费者保障:
- 规定所有从事销售香港境外一手住宅物业的地产代理及营业员须根据《地产代理条例》取得牌照,即所有从事香港境外一手住宅物业的地产代理或营业员,不论他是否纯粹处理此等物业,均须按照《地产代理条例》取得牌照。
- 《地产代理条例》的第36及44条下所列明地产代理及营业员有关资料披露的法定责任及对广告内容的监管应进一步生效并适用于境外一手住宅物业的销售。
- 透过具约束力的地产代理监管局指引,规定给予买方的资料及规管境外一手住宅物业的广告内容。
除现有规定,消委会建议对给买方最主要的四份文件的内容提出更多资料披露的规定: (一) 尽职审查报告中应包含报告发行人的名称、所属机构及专业资格; (二) 法律意见中应说明当地是否有任何订金保障机制; (三) 警告声明中应加入有关汇率浮动风险、卖方可能无法兑现任何租金收益或承诺及延迟交楼等不同方面的警告; (四) 销售及推销文件中应订明某些资料。
至于广告监管方面,广告不但应清晰易读地说明某些重要基本资讯,亦不得夸大或提供属虚假或误导的表述。另外,对指定警告句语在印刷广告的字体大小和对电子媒体广告出现时间应有所规定。
- 就留位费引入不少于7天的强制性冷静期。如准买家在冷静期内决定不继续交易,地产代理应可以从留位费中扣除合理而不过多的金额为行政费用。
- 按渐进方式,若在上述四项建议落实后仍有进一步加强消费者保障的必要,便应强制要求所有境外一手住宅物业的销售须由持牌地产代理/营业员进行。
总结
购买境外物业绝非等闲之事,但消委会强调是次研究中提出的建议的目的不是使购买境外物业达至零风险,而是促使地产代理通过准确的资讯表述方式及提供专业的服务来保障消费者。消委会希望本报告的发表,能引发各方(包括持份者及公众)作出建设性的讨论,共创消费者及商家双赢的境外物业销售市场。