私人住宅樓宇車位研究報告

摘要

1. 香港的私人住宅樓宇車位供應不足。一九九五年運輸署的研究指出 ¹，泊車位的整體需求數目為二十六萬四千六百九十九個，供應量為二十三萬九千個。從整體計算，雖然只有一成的供求差額，但在個別地區，卻有嚴重的短缺情況。（表二列出各區供求情況）
    
2. 愈來愈多市民有能力購置車輛，加上未來幾年本港將大量興建大型屋邨，車位的需求將相應增加。本會研究的結論認為需要加強私人住宅樓宇車位使用者的保障。報告分析車位使用者遇到的問題，並提出多項措施，讓市場更公平運作。
    
3. 在車位供應受到地理及規劃限制的情況下，車位分配、租售價錢和管理方面引起投訴，是意料中事。一九九零年間，柏架山花園住戶強烈不滿車位售予非住戶，引起公眾關注。一九九四年，有十六個屋邨（包括了部分居屋）的住戶投訴車位月租銳增，平均達百分之三十三，其中一屋邨竟大幅增加了百分之五十七。
    
4. 歸納這些資料，消費者委員會認為引起住戶不滿的原因，主要有以下五項：
    
   1. 車位售價大幅上升；
   2. 租金調升幅度高；
   3. 發展商把車位出售或租予非該物業的住戶或業主；
   4. 炒賣車位；
   5. 違反使用車位規定。

5. 構成上述問題主要有六個因素：
    
   1. 私家車數目增加；
   2. 私家車位供應有限；
   3. 租用車位缺乏租權保障；
   4. 發展商公開租售私人住宅樓宇的車位，使非該物業的住客或業主也可租用或購買；
   5. 有關當局沒有對違反車位使用規定的人士採取行動；
   6. 一些發展商未有提供足夠資料予車位使用者。

6. 第一個因素不在本會研究範圍。本會認為以減少泊車位的手段來抑制私家車的增長，既不公平，亦不合理，因為泊車位供應短缺祇會使發展商得益。
    
7. 本會認為必須從整體角度去探討這項備受消費者關注的問題。政府批地條文及有關文件指明住戶有使用車位優先權，清楚顯示了居住權與車位佔用權是相連的，但實際情況卻未必經常如是。
    
8. 本會在一九九五年成立工作小組研究車位的問題，隨即與政府和有關機構商討，並提出建議，隨後政府亦有針對問題，推行了一些改善措施，有些仍在商議中。最近海怡半島及和富中心的車位投訴（見第二章），顯示車位的租售安排必須改善，本會希望公布的建議能引起更多人探討這問題。

建議一：批地條文具體清楚說明

9. 地政署在一些批地條文中已規定，只有住戶或訪客的車輛才可使用該私人住宅樓宇內的車位。據過往經驗，單針對使用權限制並不足夠。政府應在所有住宅物業發展的批地條文內清楚註明：
    
   1. 只有住宅單位的業主（對物業享有獨有管有權和佔有一份不可分割份數的住宅業主），才有權購買車位；
   2. 若車位不擬出售，只有該住宅樓宇內的該住宅樓宇內的業主及∕或住戶才可以租用。
   3. 發展商可向地政署申請把証實屬未能租∕售的車位，租售予非住戶。

10. 批地條文須規定發展商向有意購買樓宇單位及車位的人士說明上述條款，把條款清楚納入樓宇單位及車位買賣合約內。
     
11. 某些人士對以上建議可能有以下的意見，認為這些規定可能：
     
    1. 干預發展商自由租售車位的權利；
    2. 令發展商無意提供充足車位；又
    3. 規定缺乏彈性，使原已短缺的私家車位未能有效地運用。

12. 本會認為前兩項擔心不成立。事實上，本會的建議沒有改變政府現行規定，只確保住戶優先使用私人住宅樓宇內車位的政策，得以更有效地貫徹。
     
13. 發展商最終供應車位的數目，純粹是發展商經考慮規劃署的規定後作出的商業決定。
     
14. 回應上述11(c)，在住宅樓宇的車位供過於求的情況下，本會認為可容許發展商把部分車位售或租予非該物業的住戶，但發展商必須向地政署申請，修改批地條文，並提証該住宅樓宇內的車位確未能租或賣出。當然，這是較罕有的情況。

建議二：引進法定的租賃和租權保障

15. 根據現時的《業主及住客（綜合）條例》，車位與住宅單位若以配套形式租出，才受該條例的規限。為解決單租用車位時的租用權保障問題，《業主及住客（綜合）條例》內「住宅處所」及「住宅租賃」有關的條款應予修訂，使車位使用者有一些如知會期限、第一優先購買權等方面的保障。又無論私家車位是透過租賃協議、許用合約或其他類似性質的安排出租，同樣納入條例的範圍。加強了這方面的法律保障後，將可有效地解決只租賃車位時缺乏租用權保障的問題。
     
16. 本會提出把規管範圍推及許用合約的車位，乃因應現時不少車位均在這種形式安排下租賃。故本會認為這些其他形式的安排，亦有需要受到保障。本會相信，居住權的保障未必全部適用於車位佔用權方面。政府可因應情況，使車位租用權獲得某些保障。

建議三：授權物業管理人或業主立案法團執行車位使用規定

17. 執行「車位使用規定」方面，現時仍存實際的困難。實施以下做法，可望改善現行的情況：
     
    1. 新樓盤的公共契約應加入車位使用規定的條款，並授權物業管理人或業主立案法團對違反使用規定採取行動；
    2. 修訂《建築物管理條例》，授權業主立案法團執行「車位使用規定」。

建議四：披露車位的租售形式

18. 在批地條文、建築規約和「同意方案」樓宇預售條件內，必須披露車位出售及租賃的數目。
     
19. 租售時還須披露車位的大小、位置及價錢等。正如地政署有關「同意方案」對預售樓花的規定，發展商在預售車位時（未入伙單位），亦同樣須在七日前公布車位的大小和位置，並在預售前三日公布車位的價格。
     
20. 已落成的物業，若發展商日後把原先租賃的車位發售，應予使用車位的住戶合理的通知期，讓住戶有充份時間考慮，同時亦須照上述規定讓住戶知道車位大小、價錢等資料。

建議五：地產發展商宜制訂營運守則，包括車位的銷售∕租賃安排

21. 地產發展商應提供準確的資料，及依照一套最佳的營運守則來售賣樓宇。本會建議香港地產建設商會制訂該營運守則，這套守則應同時適用於車位的銷售和管理方面。
     
22. 本會的以上建議申明重要的原則，作為進一步研究的基礎。特別是在修訂一些法例或合約時需要考慮實施細則，本會相信報告發表後，能集思廣益，以確保消費者權益獲得保障。
     
23. 此外，本會亦請政府進一步研究是否可讓物業的管理人或業主立案法團，成為所有業主的信託人，持有及管理物業內的車位，以加強保障。政府亦應就此探討公眾及地產商的反應，預料會有支持和反對的意見，望能透過各方探討，為問題尋求解決方法。

註:

1. 一九九五年十二月運輸署泊車位需求研究報告。

表二：1994年私家車泊車位的需求與供應

資料來源：「泊車位需求研究報告」，運輸署，1995年12月。

Complaint Figures of Private Residential Carparks

^#Sales tactics refer to:

I. Insufficient notice to consumer for purchase of carpark.
II. not offering opportunity for tenants to purchase carpark.
III. bulk sales to another company.
IV. inaccurate information regarding use/size of carpark.

^**One complaint may involve a substantial number of individuals from the same development.