买楼「开门七件事」不可不知

2010年4月15日 年月日
《选择》月刊
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买楼是重要的投资,不论是用来自住或投资,都不能掉以轻心,以免无端蒙受损失。虽然消费者可以亲身前往视察楼盘、观察周遭的环境等等,但一些重要的资料,例如物业的拥有权、实用面积、产权负担、用途限制等,却需倚赖地产代理提供准确无误的资料,这些非常重要的资料,行内称为「开门七件事」。

何谓「开门七件事」?

消费者无论决定买楼抑或租楼之前,都必须把握准确的物业资料。根据《地产代理条例》,为了保障消费者的权益,地产代理监管局(监管局)规定地产代理在接受业主委讬放盘时,必须准备有关物业的七项重要资料,俗称「开门七件事」:

  • 物业的拥有权
  • 有效的产权负担(即有没有斜坡修葺令或建筑命令等)
  • 物业面积的实用面积
  • 落成年份
  • 用途限制
  • 政府租契尚余的年期及续期权利
  • 批给的租契年期

地产代理必须根据指定的来源提供上述资料,例如,地产代理须根据土地查册纪录填写物业拥有权及有效的产权负担,也要根据差饷物业估价署提供的物业面积填写实用面积等;然后,向买家提供上述重要资料。

监管局于过去3年(07-09),分别接获608宗、649宗及672宗对地产代理的投诉。监管局曾经处理的投诉个案,显示地产代理疏忽职守,提供错误的重要物业资料,或者没有向其客户提供相关的资料,因此导致消费者蒙受损失。以下详列有关个案,供读者参考。

个案1

代理夸大实用面积 买家宁挞订$3万

洪先生一家想由公屋搬至私人楼,遂委讬地产代理阿强代他们物色一间面积约800至900平方呎的单位。阿强安排洪先生一家视察某单位,声称物业的建筑面积有800平方呎,而实用面积则有600平方呎。

虽然洪先生的儿子多次询问物业的实用面积,但阿强仍坚称单位实用面积有600平方呎。由于洪先生一家没有购买私楼的经验,因此十分依赖阿强提供的资讯作买楼的决定。后来洪先生决定购入单位,但在签订临时买卖合约之后,才知道单位的实用面积只有400多平方呎,惟有终止交易并挞订$3万,同时向监管局投诉。

跟进结果

监管局纪律委员会认为阿强向买方提供错误的物业面积资料,最后招致买方的损失,违反地产代理的专业操守,因此暂时吊销阿强的牌照一个月,阿强并需要在指定时段内,取得10个持续专业进修学分。

个案2

停车间竟作住宅出租!

陈先生委讬地产代理阿乐租住物业。阿乐为陈先生物色了一个位于大厦地库的单位,陈先生觉得合适,阿乐遂安排他签署正式租约,由于租约上注明该物业适用于居住用途,故陈先生放心签署。在签订租约前,阿乐没有查证有关物业的用途限制。

陈先生后来发现,该物业的许可用途为「停车间」,而他现时租住的单位是僭建物。陈先生于是向监管局投诉阿乐。

跟进结果

监管局纪律委员会认为,根据有关物业的「占用许可证」,该物业的用途限制是「非住宅用途的停车间」,由此可见阿乐没有小心查证该物业的实际许可用途,没有保障和促进客户的利益,违反专业操守,因此裁定在阿乐的牌照上附加条件,规定他必须在一段时间内,取得持续专业进修计划的20个核心科目学分。

个案3

代理没有查册    买家不知单位

已记录了两项斜坡修葺令地产代理阿媚为准买家钟先生物色一个单位,并安排钟先生签署临时买卖合约。但在此之前,阿媚没有为物业进行查册,也没有向钟先生提供土地查册结果文本,或告知物业有产权负担。

钟先生其后向银行申请按揭,银行告知原来有关单位的土地查册纪录,已记录了两项斜坡修葺令。钟先生决定不再继续交易,并向监管局投诉。

跟进结果

监管局纪律委员会指出,阿媚没有就有关物业进行查册,并向买家提供一份查册结果的文本,也未有知会买家两项建筑命令已针对该物业而发出,可见她未能保障和促进客户的利益,也没有尽一切应的努力,而且专业知识不足,因此决定对她作出谴责,并在牌照上附加条件,要求她在一个月之内,取得持续专业进修计划的10个核心科目学分。

注意事项

地产代理须提供「物业资料表格」或「出租资料表格」

虽然消费者可以直接视察楼盘,但单凭肉眼未必能够准确判断物业的面积,更遑论物业的用途限制。因此,地产代理受业主委讬放盘或放租,要根据订明的资料,填写「物业资料表格」或「出租资料表格」(有关表格样本已上载于地产代理监管局网页:http://www.eaa.org.hk/practice/ch_standard.htm),而上述表格均应载有重要的物业资料。

准买家在考虑购买物业之前,必须了解单位的详情,以及「物业资料表格」上的资料,例如业权人、产权负担、楼宇落成年份等,才能决定是否购入及出价多少。地产代理协议订明,除非买家表明放弃收取「物业资料表格」,否则表卖家的地产代理必须向买家提供有关表格,因此,准买家决定是否放弃收取此表格之前必须三思,也切勿胡乱签署任何文件,而在不觉间放弃了相关权利。

签约前地产代理须提供最新资讯

《地产代理常规(一般责任及香港住宅物业)规例(常规规例)》订明,地产代理在买卖双方签订买卖或租赁协议前,也须再为物业进行土地查册,向准买家提供最新的土地查册结果的文本。由于土地查册载录了重要的物业资料,包括物业拥有权及有效的产权负担等,准买家有必要掌握最新的物业资讯。

本文资料由地产代理监管局提供

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