引言
- 消費者委員會（本會）留意到向消費者所發放的一手私人住宅物業市場資訊令人關注。為此，本會進行研究，探討現時物業市場的資訊是否整體充足和可信賴，以及分析市場參與者向準買家發佈個別樓盤資料時所採用的銷售手法。
- 一般來說，準買家購買物業前都希望知道兩項資料：一、當時的市場環境如何，是否置業良機；二、個別樓盤是否切合他們的住屋需要。準買家須確定他們取得的資料是可靠的，換言之，有關資料必須是真確、適時提供及全面。
- 本會歡迎政府在過去兩年就促進未建成一手私人住宅物業的資訊透明度所推出的措施，包括近期特別是「九招」樓宇銷售措施，以達至「資訊透明、公平交易」，並已初見成效。建基於現有措施，本會在報告作出建議，以進一步提高一手住宅物業市場資訊透明度，為一手私人住宅物業準買家提供更佳的權益保障。
研究方法和結果
- 就當前情況，本會進行了住宅物業市場研究，並實地視察個別地產發展商的售樓處，以瞭解有意購買一手私人住宅物業的準買家如何取得樓盤資訊。本會職員於2010年4月12日至6月27日期間，實地視察了19個私人住宅物業發展項目。報告第2部分所列出的發現是本會在該段時間內視察該19個發展項目得出的結果。
- 調查涵蓋的發展項目包括未建成及已建成的一手私人住宅物業，涉及不同售樓階段的情況（包括首次發售及已開售一段頗長時間的樓盤）。本研究不包括二手市場的住宅物業、商業或工業樓宇。
- 此研究已將新推出的規管措施 － 政府透過地政總署的「預售樓花同意方案」推行的規管一手樓宇銷售措施和香港地產建設商會於2010年6月1日發出的「未建成一手私人住宅物業指引」，考慮在內。
- 雖然有新措施推出，本會認為可考慮在現有基礎下提出進一步的建議，保障一手私人住宅物業準買家的權益。
- 在本研究內，本會探討：
- 準買家獲提供物業市場資訊的一般情況，資料的準確性及可靠程度是否足以協助他們更瞭解市場情況，從而知所選擇；
- 發展商及銷售代理在個別發展項目向準買家提供物業資訊時所採用的手法；以及
- 準買家是否容易獲取適切和準確的物業資訊。
- 本會的研究結果撮要如下：
缺乏全面物業資訊的來源
- 目前，並沒有一個容易達到的資訊來源，讓準買家獲取準確而全面的物業市場資訊，例如：市場上可供發售或已售出的單位數目及樓價資料等，協助準買家決定何時是適當時機置業。現時，準買家只可以從眾多分散渠道取得有關的資訊，但普遍的消費者不會具備分析技巧或充足的時間，從中選取合適可用的資料。
市場資訊可靠程度各異
- 個別發展商通過傳媒發佈的樓盤銷售消息、廣告宣傳及銷售代理的推廣內容，偏向利好消息為主。準買家難以掌握這等資訊的可信性及真實程度。為保障準買家的權益，有需要制定措施遏止任何人士發佈誤導和欺詐性的資訊。
逐少分批推售單位
- 常見的銷售手法是發展商採用「唧牙膏」方式每次推售少量單位，測試市場反應，若初步銷情理想便上調售價。對準買家而言，其壞處是選擇不多和物業價格上升。政府推出的新措施要求發展商在開售時提供更多單位，由以往每一批的首張價單最少提供20個單位（或可供出售單位的20%），增加至小型發展項目最少提供30個單位（或該批可供出售單位的30%），大型發展項目則增加至最少提供50個單位（或可供出售單位的50%），此舉某程度上有助改善準買家缺乏選擇的情況。
高壓式銷售策略
- 部分銷售代理利用準買家的焦急情緒，作出不同舉動，務求令他們作出倉卒的購買決定。舉例說，向準買家承諾，若他們即時交付訂金或付出其他代價，便會獲安排優先揀樓；堆砌資訊令人覺得樓價會上漲和住屋供應短缺等。當上述銷售策略配合其他環境因素，例如通過參觀示範單位時的分批單向人流進行的安排，加劇準買家的焦慮情緒，並妨礙他們在示範單位內進行詳盡及實際有用的視察。結果可能導致準買家作出草率的購買決定，這情況下的置業決定，除可能屬不智外更有機會損害他們的利益。
建議
- 有鑒於上述問題，本會提出以下建議：
針對一手樓開售前市場活動的明確指引
建議 1：
發展商和銷售代理不應發放非正式的「意向價」或以任何不明確的言詞描述擬出售單位的可能作價，並不應在正式開售前接受訂金或其他代價。
- 目前，準買家難於查證發展商或銷售代理有否發佈虛假資料，以營造樓市暢旺的情景，從而推高樓價和銷情。當這種行為加上銷售代理在樓盤正式開售前接受準買家支付訂金或類似的代價，都會增加樓盤的緊張銷售氣氛，令準買家容易作出倉卒的購買決定。上述情況會加深人為地推高價格的可能性，最終可能令準買家作出不智的購買決定。本會認為，應禁止發展商和銷售代理發佈這類潛在炒作性的樓盤資訊。（詳見本研究報告第3.2至3.6段）
- 本會明白有效杜絕市場上流傳這些可能有炒作成分的價格資訊有一定的困難，原因是無法查證有關資訊是由發展商、市場分析員抑或記者媒體發放的。不過，本會認為，政府有需要向市場發出明確訊息 － 不容許發放任何可能令市場產生混亂和涉及誤導成分的價格資訊。
建議 2：
若繼續容許「內部認購」存在，應清楚界定其定義及恢復可供「內部認購」單位的百分比上限。
- 在本會實地視察的物業發展項目中，大部分是以「內部認購」或「優先認購」名義宣傳發售，但調查顯示，有關單位是公開向普羅大眾發售的。這情況帶出的問題是，如將樓盤單位描述為供「內部認購」，而事實上一般公眾都可購買，該手法是否屬誤導。本會建議，政府須表明是否容許「內部認購」繼續存在，若容許存在的話，應恢復可供「內部認購」單位的百分比上限，例如：5%。此外，應設定條件要求「內部認購」的銷售資訊要如何向市民大眾發佈。（參閱第2.9段A部分）
減低詳細視察示範單位的障礙
建議 3：
制訂措施確保準買家有足夠時間參觀示範單位，避免向準買家施加任何參觀示範單位的條件或限制，例如過度繁複的登記手續和預約程序，或採取具阻礙性的單向人流安排。
- 本會從過往及今次實地視察（在新措施生效前進行）所見，個別售樓處就準買家參觀示範單位設置的步驟，不利準買家仔細查看示範單位及作出審慎的購買決定。
- 這些安排不單增加準買家的緊張情緒，亦同時會影響市場的競爭情況，因準買家的購買決定，會較容易受到這些有問題的銷售策略影響，而不是透過詳細視察及正確評估擬購買的物業，並將其與市場上其他的樓盤比較。本會認為，應制訂措施確保準買家有足夠時間在售樓處仔細及全面性參觀示範單位。（參閱第3.7至3.12段）
規管不可靠和欺詐性的陳述
建議 4：
銷售代理不應在售樓處向準買家派發未經授權的樓盤資料；若容許派發自行編製的資料，銷售代理須在自製單張上，註明資料日期和來源。
- 根據本會的實地視察及投訴資料，有些銷售代理利用準買家的焦急情緒，砌詞未來樓價將會上升和樓宇供應短缺等，以圖令準買家作出倉卒的購買決定。在個別情況中，有些銷售代理除了提供由發展商印製的售樓說明書和價單外，還會向準買家派發他們自行編製的樓盤單張以支持他們的說法。（參閱第3.35至3.38段）
- 這類非正式資訊的出現，加上高壓式銷售手法，會令準買家在考慮是否購買時更為焦慮及混亂。本會建議，禁止銷售代理向準買家派發非正式的樓盤資料；若容許派發此類資料，銷售代理必須（除取得發展商同意外）在這些資料單張加上附註，表明有關資料乃非正式資料，以及清楚顯示有關資料的來源依據。
提供及時和有用的物業成交資料
建議 5：
建立一個網上的物業市場資訊平台(Property Market Information Platform，PMIP)，讓公眾可以透過一個獨立和權威性的來源，獲得有關香港一手私人住宅物業市場的全面資訊。
- 本會在1996年發表的研究報告《香港私人住宅物業市場－安得廣廈千萬間？》內提出一系列建議，包括建議政府應採取措施便利消費者取得可靠的物業資料，包括讓公眾使用當時擬議的中央房屋物業數據資料庫，獲取有關地產市場和房屋發展方面的資訊。
- 本會重申先前的建議，通過設置一個中央處理物業資訊的平台，為公眾提供準確、緊貼市場和具權威性的物業資訊，改善物業市場資訊的流通。
- 本會深信，建立一個網上的物業市場資訊平台(Property Market Information Platform，PMIP)，可以讓公眾透過一站式服務，取得全面的物業資訊，此平台也有助政府監察一手私人住宅物業市場的交易。為確保資訊平台的公信力和認受性，本會認為該資訊平台應由一個有權威及獨立的機構（例如政府）負責設立及管理。
- 構思中的資訊平台將集結現時發展商個別物業發展項目的資料，及不同政府部門提供的相關物業資料。通過規定發展商必須在臨時買賣協議及正式買賣協議簽署後 24小時內（長遠來說按實時提供有關資料），分別上載資料至該資訊平台，可為準買家及時提供指標，讓他們可以取得最新的住宅物業成交價和單位銷售資料。
- 類似的資訊平台在其他擁有相同行業市場特徵的地區都有存在。（參閱第4.3至4.21段）
- 本會明白設立建議的資訊平台，涉及龐大的人力和資源投放，並需要懂得搜集、查證和更新資料的專業知識。此外，資料準確性亦會衍生法律責任等問題。然而，設立資訊平台可為各方以至整體經濟帶來的好處不容忽視，尤其是近期有樓盤取消交易，以及香港房地產市場透明度排名下跌（根據最近一項環球房地產市場透明度指數的調查），設立資訊平台有助回應公眾的關注。
提供售樓說明書和價單
建議 6：
規定現樓售樓處必須擺放售樓說明書和價單，以及在發售任何未建成或已建成的樓宇單位時（在整個銷售期間），向還未參觀示範單位的準買家事先派發售樓說明書和價單。
- 本會從實地視察發現，在新措施生效前有個別樓盤沒有向準買家提供售樓說明書或價單，當中包括部分已開賣了一段時間的樓盤。就這些樓盤，準買家僅能依賴由銷售代理提供的補充物業資料作參考。至於有提供售樓說明書和價單的樓盤，其資料擺放的位置並不方便準買家索取，又或是被擺放於接近離開售樓處的較後位置。準買家因此沒有機會帶備售樓說明書，在參觀示範單位時作對照參考。
- 現時，雖然有規定要求發展商於開售前向準買家提供售樓說明書和價單，但祇適用未建成的發展項目（樓花），由於這要求可改善準買家缺乏資訊的問題，本會認為，應擴展至現樓。此外，無論樓花抑或現樓，都應規定發展商在準買家還未參觀示範單位前即向他們派發售樓說明書和價單。這做法不單讓準買家可以在取得充足資訊的情況下作出購買決定，亦可讓部分沒有電腦和打印機從發展商網站下載資料，或不懂使用它們的人士可獲取樓盤資料。此外，派發相關資料亦有助準買家對照發展商在其網站上或示範單位內提供的資料之準確性。（參閱第3.26至3.34段）
建議 7：
縮短樓盤單位售出和交易資料公佈（包括在發展商的網站和建議中的物業市場資訊平台）的時間差距（現時差距達5天）。
- 準買家獲得緊貼市場的資訊對他們作出明智的購買決定非常重要，特別是當面對銷售代理為完成交易而不斷游說下的壓力。本會建議，當發展商在市場發佈樓盤資料時（即在簽署臨時及正式買賣協議後），除在其網站及售樓處顯示有關資料（包括價單、可供發售的單位和成交資料）外，亦應即時將資訊上載至建議的物業市場資訊平台，供公眾參閱。
- 這做法可讓公眾能夠更快速地確定發展商聲稱以某價格水平賣出單位是否屬實，以及提供準確的物業資訊（例如可供發售的單位數目及其擬售價格），協助準買家作出購買決定。（參閱第3.39至3.43段）
- 為提供確定性高的資訊，有意見認為正式買賣協議所載的交易資料，參考價值較臨時買賣協議的為高。此外，考慮到準買家需要取得適時資訊來作出購買決定，本會認為，要求發展商將取消交易的資料上載到物業市場資訊平台，有助解決誇大銷售數字或因交易最終未能完成而出現不準確的成交資料。以北京為例，北京市房地產交易管理網採取一些措施，包括將發展商的違規行為(如進行網上連續訂立及撤消認購、虛報銷售進度，以及公佈與交易網公示樓盤資料不符的銷售情況)進行網上公示。
發放可供發售的單位及樓價的全面資料
建議 8：
於售樓處增設設施，方便準買家在作出購買決定時，可以即時查閱物業市場資訊平台上的資料。
- 目前，準買家取得樓盤資訊的主要途徑，是透過售樓說明書和價單，以及銷售代理派發以銷售為目的的資料。讓準買家在作購買決定時可即時查閱或參考相關的物業資料，相信可以有助減低就價格、單位供應和樓盤銷情作出誤導聲稱的問題，及減少準買家缺乏可供查證的資訊的焦慮。
- 建議中的物業市場資訊平台，目的是提供全面的物業資訊。本會建議，在準買家落訂金或簽訂買賣協議的售樓處，應有設施讓準買家可以即時瀏覽該資訊平台。將有關設施設於準買家容易接觸得到的位置，方便他們考慮一系列與擬購物業有關的資訊，從而協助他們作出明智的選擇。讓準買家可憑有關的資訊作出購買決定，可加強他們對資料準確性的信心。
強化現行的處理投訴機制
建議 9：
在香港地產建設商會處理投訴的初步篩選階段引入獨立代表。
- 為保障準買家，應制訂措施妥善處理涉及私人住宅物業銷售的投訴，例如提供誤導資料。本會建議制訂保障消費者的措施，如透過加強行業現存的規範措施，遏止銷售樓盤時出現的誤導和欺詐行為。
- 現時，由發展商及其職員或代理人決定，是否有需要跟進地產建設商會接到的投訴，本會認為，有需要處理投訴篩選程序中有欠中立的問題；現時地產建設商會的監察委員會設有外界人士參與，這保持中立原則的做法可同樣應用於初步篩選投訴階段，相信這可以增加整個投訴處理過程的認受性。
總結
- 目前，相對於發展商和銷售代理，一手住宅物業的準買家處於一個資訊不對稱的位置 － 他們難以在決定購買前取得清晰、準確及全面的物業資訊，幫助他們作出明智的購買決定。
- 本會認為，上述提出的各項建議是恰當和適度的，可保障須要作出一生中最昂貴的購買決定的消費者。此外，鑒於資訊流通乃市場競爭非常重要的環節，各項建議對行業整體而言亦帶來效益。
