引言
- 消费者委员会（本会）留意到向消费者所发放的一手私人住宅物业市场资讯令人关注。为此，本会进行研究，探讨现时物业市场的资讯是否整体充足和可信赖，以及分析市场参与者向准买家发布个别楼盘资料时所采用的销售手法。
- 一般来说，准买家购买物业前都希望知道两项资料：一、当时的市场环境如何，是否置业良机；二、个别楼盘是否切合他们的住屋需要。准买家须确定他们取得的资料是可靠的，换言之，有关资料必须是真确、适时提供及全面。
- 本会欢迎政府在过去两年就促进未建成一手私人住宅物业的资讯透明度所推出的措施，包括近期特别是「九招」楼宇销售措施，以达至「资讯透明、公平交易」，并已初见成效。建基于现有措施，本会在报告作出建议，以进一步提高一手住宅物业市场资讯透明度，为一手私人住宅物业准买家提供更佳的权益保障。
研究方法和结果
- 就当前情况，本会进行了住宅物业市场研究，并实地视察个别地产发展商的售楼处，以了解有意购买一手私人住宅物业的准买家如何取得楼盘资讯。本会职员于2010年4月12日至6月27日期间，实地视察了19个私人住宅物业发展项目。报告第2部分所列出的发现是本会在该段时间内视察该19个发展项目得出的结果。
- 调查涵盖的发展项目包括未建成及已建成的一手私人住宅物业，涉及不同售楼阶段的情况（包括首次发售及已开售一段颇长时间的楼盘）。本研究不包括二手市场的住宅物业、商业或工业楼宇。
- 此研究已将新推出的规管措施 － 政府透过地政总署的「预售楼花同意方案」推行的规管一手楼宇销售措施和香港地产建设商会于2010年6月1日发出的「未建成一手私人住宅物业指引」，考虑在内。
- 虽然有新措施推出，本会认为可考虑在现有基础下提出进一步的建议，保障一手私人住宅物业准买家的权益。
- 在本研究内，本会探讨：
- 准买家获提供物业市场资讯的一般情况，资料的准确性及可靠程度是否足以协助他们更了解市场情况，从而知所选择；
- 发展商及销售代理在个别发展项目向准买家提供物业资讯时所采用的手法；以及
- 准买家是否容易获取适切和准确的物业资讯。
- 本会的研究结果撮要如下：
缺乏全面物业资讯的来源
- 目前，并没有一个容易达到的资讯来源，让准买家获取准确而全面的物业市场资讯，例如：市场上可供发售或已售出的单位数目及楼价资料等，协助准买家决定何时是适当时机置业。现时，准买家只可以从众多分散渠道取得有关的资讯，但普遍的消费者不会具备分析技巧或充足的时间，从中选取合适可用的资料。
市场资讯可靠程度各异
- 个别发展商通过传媒发布的楼盘销售消息、广告宣传及销售代理的推广内容，偏向利好消息为主。准买家难以掌握这等资讯的可信性及真实程度。为保障准买家的权益，有需要制定措施遏止任何人士发布误导和欺诈性的资讯。
逐少分批推售单位
- 常见的销售手法是发展商采用「唧牙膏」方式每次推售少量单位，测试市场反应，若初步销情理想便上调售价。对准买家而言，其坏处是选择不多和物业价格上升。政府推出的新措施要求发展商在开售时提供更多单位，由以往每一批的首张价单最少提供20个单位（或可供出售单位的20%），增加至小型发展项目最少提供30个单位（或该批可供出售单位的30%），大型发展项目则增加至最少提供50个单位（或可供出售单位的50%），此举某程度上有助改善准买家缺乏选择的情况。
高压式销售策略
- 部分销售代理利用准买家的焦急情绪，作出不同举动，务求令他们作出仓卒的购买决定。举例说，向准买家承诺，若他们即时交付订金或付出其他代价，便会获安排优先拣楼；堆砌资讯令人觉得楼价会上涨和住屋供应短缺等。当上述销售策略配合其他环境因素，例如通过参观示范单位时的分批单向人流进行的安排，加剧准买家的焦虑情绪，并妨碍他们在示范单位内进行详尽及实际有用的视察。结果可能导致准买家作出草率的购买决定，这情况下的置业决定，除可能属不智外更有机会损害他们的利益。
建议
- 有鉴于上述问题，本会提出以下建议：
针对一手楼开售前市场活动的明确指引
建议 1：
发展商和销售代理不应发放非正式的「意向价」或以任何不明确的言词描述拟出售单位的可能作价，并不应在正式开售前接受订金或其他代价。
- 目前，准买家难于查证发展商或销售代理有否发布虚假资料，以营造楼市畅旺的情景，从而推高楼价和销情。当这种行为加上销售代理在楼盘正式开售前接受准买家支付订金或类似的代价，都会增加楼盘的紧张销售气氛，令准买家容易作出仓卒的购买决定。上述情况会加深人为地推高价格的可能性，最终可能令准买家作出不智的购买决定。本会认为，应禁止发展商和销售代理发布这类潜在炒作性的楼盘资讯。（详见本研究报告第3.2至3.6段）
- 本会明白有效杜绝市场上流传这些可能有炒作成分的价格资讯有一定的困难，原因是无法查证有关资讯是由发展商、市场分析员抑或记者媒体发放的。不过，本会认为，政府有需要向市场发出明确讯息 － 不容许发放任何可能令市场产生混乱和涉及误导成分的价格资讯。
建议 2：
若继续容许「内部认购」存在，应清楚界定其定义及恢复可供「内部认购」单位的百分比上限。
- 在本会实地视察的物业发展项目中，大部分是以「内部认购」或「优先认购」名义宣传发售，但调查显示，有关单位是公开向普罗大众发售的。这情况带出的问题是，如将楼盘单位描述为供「内部认购」，而事实上一般公众都可购买，该手法是否属误导。本会建议，政府须表明是否容许「内部认购」继续存在，若容许存在的话，应恢复可供「内部认购」单位的百分比上限，例如：5%。此外，应设定条件要求「内部认购」的销售资讯要如何向市民大众发布。（参阅第2.9段A部分）
减低详细视察示范单位的障碍
建议 3：
制订措施确保准买家有足够时间参观示范单位，避免向准买家施加任何参观示范单位的条件或限制，例如过度繁复的登记手续和预约程序，或采取具阻碍性的单向人流安排。
- 本会从过往及今次实地视察（在新措施生效前进行）所见，个别售楼处就准买家参观示范单位设置的步骤，不利准买家仔细查看示范单位及作出审慎的购买决定。
- 这些安排不单增加准买家的紧张情绪，亦同时会影响市场的竞争情况，因准买家的购买决定，会较容易受到这些有问题的销售策略影响，而不是透过详细视察及正确评估拟购买的物业，并将其与市场上其他的楼盘比较。本会认为，应制订措施确保准买家有足够时间在售楼处仔细及全面性参观示范单位。（参阅第3.7至3.12段）
规管不可靠和欺诈性的陈述
建议 4：
销售代理不应在售楼处向准买家派发未经授权的楼盘资料；若容许派发自行编制的资料，销售代理须在自制单张上，注明资料日期和来源。
- 根据本会的实地视察及投诉资料，有些销售代理利用准买家的焦急情绪，砌词未来楼价将会上升和楼宇供应短缺等，以图令准买家作出仓卒的购买决定。在个别情况中，有些销售代理除了提供由发展商印制的售楼说明书和价单外，还会向准买家派发他们自行编制的楼盘单张以支持他们的说法。（参阅第3.35至3.38段）
- 这类非正式资讯的出现，加上高压式销售手法，会令准买家在考虑是否购买时更为焦虑及混乱。本会建议，禁止销售代理向准买家派发非正式的楼盘资料；若容许派发此类资料，销售代理必须（除取得发展商同意外）在这些资料单张加上附注，表明有关资料乃非正式资料，以及清楚显示有关资料的来源依据。
提供及时和有用的物业成交资料
建议 5：
建立一个网上的物业市场资讯平台(Property Market Information Platform，PMIP)，让公众可以透过一个独立和权威性的来源，获得有关香港一手私人住宅物业市场的全面资讯。
- 本会在1996年发表的研究报告《香港私人住宅物业市场－安得广厦千万间？》内提出一系列建议，包括建议政府应采取措施便利消费者取得可靠的物业资料，包括让公众使用当时拟议的中央房屋物业数据资料库，获取有关地产市场和房屋发展方面的资讯。
- 本会重申先前的建议，通过设置一个中央处理物业资讯的平台，为公众提供准确、紧贴市场和具权威性的物业资讯，改善物业市场资讯的流通。
- 本会深信，建立一个网上的物业市场资讯平台(Property Market Information Platform，PMIP)，可以让公众透过一站式服务，取得全面的物业资讯，此平台也有助政府监察一手私人住宅物业市场的交易。为确保资讯平台的公信力和认受性，本会认为该资讯平台应由一个有权威及独立的机构（例如政府）负责设立及管理。
- 构思中的资讯平台将集结现时发展商个别物业发展项目的资料，及不同政府部门提供的相关物业资料。通过规定发展商必须在临时买卖协议及正式买卖协议签署后 24小时内（长远来说按实时提供有关资料），分别上载资料至该资讯平台，可为准买家及时提供指标，让他们可以取得最新的住宅物业成交价和单位销售资料。
- 类似的资讯平台在其他拥有相同行业市场特征的地区都有存在。（参阅第4.3至4.21段）
- 本会明白设立建议的资讯平台，涉及庞大的人力和资源投放，并需要懂得搜集、查证和更新资料的专业知识。此外，资料准确性亦会衍生法律责任等问题。然而，设立资讯平台可为各方以至整体经济带来的好处不容忽视，尤其是近期有楼盘取消交易，以及香港房地产市场透明度排名下跌（根据最近一项环球房地产市场透明度指数的调查），设立资讯平台有助回应公众的关注。
提供售楼说明书和价单
建议 6：
规定现楼售楼处必须摆放售楼说明书和价单，以及在发售任何未建成或已建成的楼宇单位时（在整个销售期间），向还未参观示范单位的准买家事先派发售楼说明书和价单。
- 本会从实地视察发现，在新措施生效前有个别楼盘没有向准买家提供售楼说明书或价单，当中包括部分已开卖了一段时间的楼盘。就这些楼盘，准买家仅能依赖由销售代理提供的补充物业资料作参考。至于有提供售楼说明书和价单的楼盘，其资料摆放的位置并不方便准买家索取，又或是被摆放于接近离开售楼处的较后位置。准买家因此没有机会带备售楼说明书，在参观示范单位时作对照参考。
- 现时，虽然有规定要求发展商于开售前向准买家提供售楼说明书和价单，但只适用未建成的发展项目（楼花），由于这要求可改善准买家缺乏资讯的问题，本会认为，应扩展至现楼。此外，无论楼花抑或现楼，都应规定发展商在准买家还未参观示范单位前即向他们派发售楼说明书和价单。这做法不单让准买家可以在取得充足资讯的情况下作出购买决定，亦可让部分没有电脑和打印机从发展商网站下载资料，或不懂使用它们的人士可获取楼盘资料。此外，派发相关资料亦有助准买家对照发展商在其网站上或示范单位内提供的资料之准确性。（参阅第3.26至3.34段）
建议 7：
缩短楼盘单位售出和交易资料公布（包括在发展商的网站和建议中的物业市场资讯平台）的时间差距（现时差距达5天）。
- 准买家获得紧贴市场的资讯对他们作出明智的购买决定非常重要，特别是当面对销售代理为完成交易而不断游说下的压力。本会建议，当发展商在市场发布楼盘资料时（即在签署临时及正式买卖协议后），除在其网站及售楼处显示有关资料（包括价单、可供发售的单位和成交资料）外，亦应即时将资讯上载至建议的物业市场资讯平台，供公众参阅。
- 这做法可让公众能够更快速地确定发展商声称以某价格水平卖出单位是否属实，以及提供准确的物业资讯（例如可供发售的单位数目及其拟售价格），协助准买家作出购买决定。（参阅第3.39至3.43段）
- 为提供确定性高的资讯，有意见认为正式买卖协议所载的交易资料，参考价值较临时买卖协议的为高。此外，考虑到准买家需要取得适时资讯来作出购买决定，本会认为，要求发展商将取消交易的资料上载到物业市场资讯平台，有助解决夸大销售数字或因交易最终未能完成而出现不准确的成交资料。以北京为例，北京市房地产交易管理网采取一些措施，包括将发展商的违规行为(如进行网上连续订立及撤消认购、虚报销售进度，以及公布与交易网公示楼盘资料不符的销售情况)进行网上公示。
发放可供发售的单位及楼价的全面资料
建议 8：
于售楼处增设设施，方便准买家在作出购买决定时，可以即时查阅物业市场资讯平台上的资料。
- 目前，准买家取得楼盘资讯的主要途径，是透过售楼说明书和价单，以及销售代理派发以销售为目的的资料。让准买家在作购买决定时可即时查阅或参考相关的物业资料，相信可以有助减低就价格、单位供应和楼盘销情作出误导声称的问题，及减少准买家缺乏可供查证的资讯的焦虑。
- 建议中的物业市场资讯平台，目的是提供全面的物业资讯。本会建议，在准买家落订金或签订买卖协议的售楼处，应有设施让准买家可以即时浏览该资讯平台。将有关设施设于准买家容易接触得到的位置，方便他们考虑一系列与拟购物业有关的资讯，从而协助他们作出明智的选择。让准买家可凭有关的资讯作出购买决定，可加强他们对资料准确性的信心。
强化现行的处理投诉机制
建议 9：
在香港地产建设商会处理投诉的初步筛选阶段引入独立代表。
- 为保障准买家，应制订措施妥善处理涉及私人住宅物业销售的投诉，例如提供误导资料。本会建议制订保障消费者的措施，如透过加强行业现存的规范措施，遏止销售楼盘时出现的误导和欺诈行为。
- 现时，由发展商及其职员或代理人决定，是否有需要跟进地产建设商会接到的投诉，本会认为，有需要处理投诉筛选程序中有欠中立的问题；现时地产建设商会的监察委员会设有外界人士参与，这保持中立原则的做法可同样应用于初步筛选投诉阶段，相信这可以增加整个投诉处理过程的认受性。
总结
- 目前，相对于发展商和销售代理，一手住宅物业的准买家处于一个资讯不对称的位置 － 他们难以在决定购买前取得清晰、准确及全面的物业资讯，帮助他们作出明智的购买决定。
- 本会认为，上述提出的各项建议是恰当和适度的，可保障须要作出一生中最昂贵的购买决定的消费者。此外，鉴于资讯流通乃市场竞争非常重要的环节，各项建议对行业整体而言亦带来效益。
