海外置业风险高 宜三思免招损失

2018年2月14日 年月日
《选择》月刊
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海外置业风险高 宜三思免招损失

本港楼价持续高企,有消费者放眼海外,以实践置业梦。然而,海外「烂尾楼」问题时有发生,本会于2017年接获35宗有关海外置业的个案,购买英国及澳洲物业分别有11宗及6宗,其馀则是涉及购买内地、东南亚及美国等地的物业。现时本港对海外物业交易的监管有限,「隔山买牛」涉及的风险实在不少,消费者作出此重大消费决定前,必须深思熟虑,以免招致严重损失。

个案一:发展商停建物业 收楼遥遥无期

陈女士打算安排儿子往英国升学,2015年透过本港A公司购买英国某地区的住宅楼花,连全屋傢俬,物业售价为6万7千英镑,楼价一半连杂费早已支付予英国发展商。该物业订明于2017年第三季落成,但2017年7月,陈女士从A公司传送来的照片所见,该物业发展项目仍是地盘,楼宇则建至一半,按情况根本不可能如期落成,惟A公司一直迴避陈女士的追问。同年9月,陈女士接获协助办理是次物业买卖的本港代表律师来电,对方表示英国发展商之母公司因无力偿还债务,已停止兴建该发展项目,并已委託另一间公司代为跟进客户赔偿。陈女士得悉后非常担心,多次联络A公司不果,本港代表律师亦表示未有进一步消息,徬徨无助下,陈女士联络本会要求协助。

跟进

经本会多次催促,A公司职员口头回覆不清楚该物业的具体情况,但表明A公司不会介入陈女士与该英国发展商之间的纠纷,建议陈女士透过律师与卖方代表律师跟进。鉴于个案涉及与海外发展商的交易,并且牵涉複杂法律问题,本会建议陈女士谘询法律意见后再作决定。

个案二:未有提醒估价不足的风险 「 八成」楼按落空

方先生早前参观本港B公司举办的澳洲物业展销会,职员向他推介一个尚未动工的楼盘,细阅楼盘资料后,他有意购买一间39万澳元的独立屋自用。方先生遂查询办理八成按揭的安排,据职员所述,买家只要有足够薪金或有一百万银行存款,一定获批。方先生自忖符合有关条件,即场支付留位费2万港元予B公司,数日后再汇款3万澳元予澳洲发展商作为首笔订金。
方先生一个月后接获来信通知,当地按揭公司正初步审批他申请的31万澳元物业贷款,正以为一切顺利时,B公司随后以电邮通知他,当地按揭公司指该物业估价只有32万澳元,加上按揭保险不获批,最多只可批出24万澳元贷款。方先生十分惊讶,与B公司理论不果后,立即联络本会。方先生表示当日是深信八成按揭一定获批,才决定购买,现时大失预算,他投诉B公司从未提醒有估价不足的风险,要求取消合约及退回首笔订金。

跟进

本会按方先生要求联络本港代理B公司,但B公司一直採取拖延政策。约一个月后,方先生通知本会,表示已获发展商退还部分订金,不需要再作跟进。

个案三:合约与销售陈述不符 要求退回留位费不果

马先生有意移居英国,从报章得悉本港C公司正销售当地一处住宅楼花,细阅楼书介绍后,认为价格及地点合适,遂于展销会落实购买一个20万英镑住宅单位及车位,并即场支付3万港元「留位费」予C公司。半个月后,马先生接获律师提供的正式买卖合约,当他仔细阅读合约时,发现合约订明的发展商公司名称,与预留表格及楼书上列出的发展商公司名称并不吻合,他于网上搜寻此两间英国公司的资料,皆未能确定此两间公司于法律上是否有关连。另外,马先生亦表示职员当日说发展商所收地租为每年300英镑,但合约所写每年300英镑只适用于首十年,其后是每十年按比例加租。
马先生要求C公司代为澄清有关疑问,并更正合约,但C公司表示发展商不接纳其要求。因未能释除疑虑,马先生衡量有关风险后,决定不签约,他要求取回留位费但不果,于是要求本会协助。

跟进

C公司指马先生当日签署的预留表格,已清楚列明不会退还「留位费」,同时,发展商以独立项目公司持有个别发展地盘是相当普遍的做法。C公司重申是代英国发展商收取留位费,退款与否最终由发展商决定,C公司声称曾协助转达马先生的要求,惜发展商拒绝退款。由于调停不成功,本会建议马先生谘询法律意见后再决定下一步行动,马先生表示考虑向香港海关投诉C公司的营商手法。

总结

上述三宗个案皆与购买未建成的海外物业有关,购买「楼花」虽然可能获得发展商提供的一些优惠,看似较吸引,但消费者落实买卖时,一般没有机会视察物业的实况,况且对发展商、物业周围环境、当地物业市场状况及物业买卖法律等,亦未必认识很多。加上物业兴建需时,落成进度存在很多变数,正如上述个案有发展商因债务问题停建物业,这些都是消费者难以预计的因素。购买海外「楼花」风险甚高,消费者不能掉以轻心,务必定期实地视察物业兴建进度及周边配套状况,并与物业代理公司及发展商保持紧密沟通。
海外置业要考虑的事情远较本地置业複杂,包括当地物业规管架构、税制及承造按揭等问题。消费者应周详计划后才作出决定,参考海外发展商过往的兴建项目及评价,留意其业务稳建性;如有亲友居于物业所在地,应谘询对方当地物业市场及买卖手续等具体细节,并自行委聘律师釐清与海外物业买卖有关的法律问题。本会提醒消费者,即使透过本港物业代理公司购买海外物业,正式买卖合约一般是买家与海外发展商直接订立,本港法例未必适用,万一发生问题,可能须按当地司法制度和程序跟进,过程绝不简单。

消费提示

  • 细阅留位费条款:购买海外物业,尤其是「楼花」,消费者一般要先支付留位费,待签订正式买卖合约后,该笔留位费会按合约条款归还,或作为部分购买物业的费用。消费者切勿衝动决定,必须清楚瞭解留位费的相关条款后,才签署预留表格,一般而言,支付留位费后,如欲取消交易,或因任何原因没有履行预留表格订明的责任,卖方有权按条款没收留位费。此外,消费者应该询问留位费是支付予本港物业代理公司,抑或海外发展商,如交易对象是本港公司,应要求该公司发出正式单据,并妥善保留有关文件。
  • 就买卖合约谘询专业意见:正式买卖合约包含多项重要内容,例如分阶段支付的物业费用、税项、律师费、其他杂费及物业落成日期等等,内容複杂冗长,一般消费者或难以理解,应就合约谘询律师,并且留意合约有否订明未能如期交楼的责任与安排。
  • 留意物业所在地之物业买卖政策:海外物业之业权、税制及汇率对计算物业买卖成本影响深远,消费者要密切留意物业所在地之物业买卖政策发展,评估经济环境及上述因素改变时可能出现之风险。
  • 瞭解本港代理公司的权责:代理海外物业的本港公司一般负责安排销售工作,例如就海外物业买卖提供意见、协办买卖手续或定期向买家发放物业资讯,然而,此等公司所提供的有关业权、税制、物业发展前景及市场分析资讯仅可作为参考,消费者不宜尽信。针对买家与海外发展商就物业买卖上的纠纷,此等公司的介入一般有限,极可能如上述个案,充当买家与海外发展商之间的沟通桥樑,亦有可能以权责有限为由不予跟进。
  • 销售香港境外未建成物业的指引:地产代理监管局现已就地产代理持牌人参与境外未建成物业销售时的操守及执业方式,提供指引,指引将于今年4月1日生效。消费者须留意,如个别人士或公司同时从事有关香港境内及香港境外物业的地产代理工作,必须持有地产代理监管局发出的牌照,并且要遵守《地产代理条例》、《操守守则》及地产代理监管局发出的指引;可是,纯粹处理香港境外物业的地产工作并不受地产代理监管局监管。故此,消费者可先瞭解处理香港境外物业的地产代理是否受监管的持牌人,如有需要,可考虑向地产代理监管局查询(热线:2111 2777)。

警方呼吁

过去几年,警方有接获市民投诉购买海外物业或楼花后,发现各种问题,例如新发展的海外楼盘烂尾,或二手物业的翻新工程货不对办,同时,亦有市民举报怀疑于投资海外物业项目时受骗。故此,警方现作出以下嘑籲:

  1. 投资海外物业项目过程複杂及带有风险,市民在购买海外物业及签署任何合约前,必须清楚瞭解所有条款细节,谨慎三思。
  2. 考虑亲自到海外瞭解及实地视察有关物业项目的情况。
  3. 应亲自聘请独立海外律师代表,处理海外物业的交易及相关法律程序,加强保障自己作为买方的权益,以减低风险。
  4. 海外楼花和宣称提供「保证租金回报」的海外物业项目,皆涉及不同程度的风险,市民购买前必须认清投资的本质,提高警觉。
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消费者购买境外物业前应查证哪些资料?
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