新指引规管地产代理销售一手楼

2010年6月15日 年月日
《选择》月刊
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新指引规管地产代理销售一手楼

买楼是很多市民一生中最大的投资,对于一手楼销售手法的规管,最近也引起广泛关注。为配合政府规管新楼盘销售,地产代理监管局于今年5月14日发出新的执业通告,规管地产代理推销一手楼盘时的执业手法,同时保障消费者的权益,其中有部分指引,也值得消费者参考。

作为规管地产代理执业的机构,地产代理监管局(监管局)一向重视地产代理从业员推销一手楼的销售手法和秩序。监管局通过发出执业指引、巡查新楼销售处、接受投诉和纪律处分等,规管地产代理在推销一手楼的销售手法。

新的执业指引包括:

  1. 地产代理在接触准买家后,应以书面形式向准买家交代他所属的公司只代表发展商、只代表准买家,抑或同时代表发展商及准买家。
  2. 地产代理未得到发展商授权,不得以订金或其他名义接受或向准买家索取任何款项。
  3. 地产代理不得向准买家提供贷款,或者提出提供贷款的建议,无论该笔款项作任何用途。
  4. 地产代理未得到发展商的授权,不可公布销售资料。若某类型单位已售罄,须清楚指出是该楼盘的同类型单位已售罄,或只是其所属公司获分配销售的同类型单位已售罄。
  5. 地产代理不得向准买家保证其将成功取得按揭,或就按揭贷款的条款作出保证。

监管局于2008年和2009年分别收到46宗和35宗有关一手楼的投诉。以下列举一些个案,供读者参考。

个案一:遗失准买家的身份证

黄女士获地产代理从业员阿张邀请到新楼盘的销售处参观示范单位,她应阿张和另一位代理阿仁的要求,提交身份证和个人资料,以便代她向发展商索取价目表。

黄女士决定不购买任何单位,并要求阿张归还她的身份证和填上她个人资料的表格,阿张答应会为她取回。然而,阿张向发展商多番查问和搜索也无所获,又忘记向谁人交出黄女士的身份证和个人资料。结果,黄女士要向警方报失身份证。

跟进:监管局的纪律委员会认为两名地产代理在履行职务时,未有尽量小心和尽力,决定须谴责两名代理,并在他们的牌照上附加条件,规定他们须在12个月内取得五个持续专业进修的学分。

建议:身份证或信用卡都非常重要,不容遗失,地产代理必须小心处理。监管局认为,除非发展商规定,否则地产代理不得要求消费者交出身份证或信用卡作任何用途。消费者也应注意,地产代理如果安排准买家以信用卡交付订金,应该先取得准买家的书面同意。

个案二:误导楼盘四周为绿化地带

何女士到新楼销售处参观示范单位,遇到地产代理阿明,他向她派发该楼盘的宣传单张,单张内的整体规划图显示楼盘四周环境是树木绿化地带。

何女士参考阿明提供的宣传单张后,认为楼盘附近全是绿化地带,符合她的要求,遂决定签署临时买卖合约购入该楼盘的单位。

不过,何女士后来到楼花兴建现场视察,发现楼盘四周并非全是绿化地带,且还有山坟。何女士认为阿明误导了她,遂向监管局投诉。

跟进:监管局发现宣传单张是由阿明所属的公司印制,内容跟发展商发出的楼盘资料不相符,属于虚假或具误导性陈述或详情的广告。纪律委员会决定向该公司提出谴责及罚款港币$1万。

监管局要求地产代理向消费者推销一手楼时,不可在广告中就物业的周围环境作出误导性陈述,例如在广告中将物业附近的楼宇画作草地,不显示附近楼宇或设施,或大幅改低附近楼宇的高度。地产代理作出任何有关楼盘的陈述,也必须根据发展商提供的资料。

建议:消费者在作出任何购买决定前,应细阅由发展商发出的售楼说明书及价目表内的资料。根据地产建设商会的新指引,售楼说明书内已载有「预售楼花同意方案」下规定的所有资料,任何其他宣传物品并非售楼说明书的一部分。

个案三:现金回赠承诺不兑现

李先生和太太参观新住宅楼盘的示范单位,地产代理从业员阿森向李氏夫妇推销自己的服务,并表示假如通过他买楼会获得百分之二的现金回赠。

阿森后来陪同李氏夫妇参观示范单位,替他们索取价单和其他资料,李氏夫妇决定购买两个单位。阿森遂安排李氏夫妇签署临时买卖合约,他们再次提醒阿森曾经作出现金回赠的承诺,阿森则向他们保证,必定会跟进有关事宜。

然而,纵使李先生多番向阿森所属的地产代理公司提出要求和交涉,但始终没有得到阿森曾经承诺的现金回赠。李先生遂向监管局投诉。

跟进:监管局纪律委员会召开纪律研讯。李先生在研讯中提供了录音带,载录了李氏夫妇与阿森的对话,显示阿森没有否认曾作出现金回赠的承诺,更表示会跟进回赠安排。

纪律委员会裁定阿森没有履行承诺,削弱市民对地产代理行业的信心,损害行业的名声,因此被罚暂时吊销牌照一个月。

监管局不时收到市民投诉地产代理未能兑现在推销服务时作出送赠或优惠的承诺,或者赠品与原先承诺的不符。

建议:消费者为了保障自己的权益,也可主动要求地产代理以书面列出优惠详情。

本文资料由地产代理监管局提供
所有地产代理从业员和当事人均以假名代称