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精明買龕位
一文教路讓先人安枕無憂

精明買龕位
一文教路讓先人安枕無憂

人生必經生老病死,雖然過去10年多了人採用紀念花園或海上撒灰等殮葬方式,但中國人「入土為安」的觀念依然盛行,縱然不是土葬,仍希望先人有安息之所。可惜本港龕位的供應追不上需求,以致早年有不少未符合土地規劃或地契規定的私營龕場違規售賣龕位。2017年中,政府實施了《私營骨灰安置所條例》(《條例》),設立了發牌制度規管私營龕場,其後7間私營龕場相繼獲取牌照。

 

本會早前向7間持牌龕場收集了相關服務資料,龕位安放權費用一般為數十萬元,並牽涉其他費用如碑面、管理費或上位費等。另外,本會留意到市面有提供澳門或內地等境外龕位,部分收費不菲,究竟消費者在選擇有關服務時有什麽要注意﹖

本地持牌龕場調查結果

龕位安放權售價普遍介乎$20萬至$60萬  部分可達百萬元以上

現時有提供龕位的5間龕場中,其中「東華義莊(#3)」的龕位分為單人位及三人位兩種,均以定期繳付租金形式出租龕位安放權,租金劃一為每年$5,000,租期由每年1月至12月(不足1年亦作一年計)。其餘4間龕場則以一筆過付款方式出租/出售龕位安放權,包括「思親公園(#1)」、「善緣(#2)」、「龍山寺(#4)」和「羅漢寺普同塔(#5)」,其中「羅漢寺普同塔(#5)」只提供單人位,「思親公園(#1)」則只提供雙人位,「善緣(#2)」雖然有單人及雙人位,但由該龕場直接提供的單人位已全部售罄,目前只剩下雙人位,而「龍山寺(#4)」則同時有提供單人(淺位)及雙人(深位)位兩種。無論是單人位或雙人位,4間龕場的龕位安放權費用普遍由約$20萬(「龍山寺(#4)」的單人位最平$198,709;「思親公園(#1)」的雙人位最平$200,000)至約$60萬(「羅漢寺普同塔(#5)」的單人位連管理費及行政費等),但亦有個別龕場部分檔次較高的龕位安放權費用超過百萬元(「龍山寺(#4)」的單人位及雙人位收費最高分別超過$200萬及$500萬),收費差異主要視乎龕位所在區域、樓層或位置等而有不同,例如部分銷售人員表示位處較中央、在視線水平。景觀較開揚或環境較佳(例如風水)的龕位費用相對較高,處於最高、最低或兩旁的龕位費用則相對較低。(見表一)

 

至於「志蓮淨苑普同塔(#6)」的龕位只供內部使用,並以$1象徵式收費將龕位提供給3類特定身故者,包括該苑的已故出家人、該苑內護理安老院的已故院友,以及與該苑關係密切、有緊密聯繫,並長期支持該苑或對本港有重大貢獻的已故出家或在家人。

部分須付管理費、上位儀式或供奉清潔費

除了安放權費用外,部分龕場還會收取其他費用,例如「善緣(#2)」的龕位安放權費用雖然已包括2個灰盅、2塊碑面及供奉清潔,但每個雙人位須一筆過支付管理費$33,330;「龍山寺(#4)」則一筆過收取結合了首塊碑面、灰盅、上位儀式和供奉清潔的費用,每位受供奉者收費由$16,500至$27,000;「東華義莊(#3」)則一筆過收取碑面費用$1,000,另外,顧客如需要安排每天代上香給先人,須另付服務費每月$68,並須一次過支付全期12個月的費用(合共$816);「羅漢寺普同塔(#5)」沒有提供個別項目的收費資料,只表示龕位連管理費、行政費及碑面費用約由$30萬至$60萬;「思親公園(#1)」的龕位安放權費用已包括首塊碑面和2個灰盅,如需要上位儀式則須由該龕場安排,並支付服務費$554(每位先人計)。

2間龕場須另繳律師費

5間龕場均表示顧客在購買或租用龕位安放權時要簽訂合約(服務協議),其中2間表示有關合約須經由律師辦理,同時繳付律師費$300(「善緣(#2)」)或約$6,000(「羅漢寺普同塔(#5)」),其餘3間龕場(「思親公園(#1)」、「東華義莊(#3)及「龍山寺(#4)」)表示有關合約由龕場安排,毋須經律師辦理。「志蓮淨苑普同塔(#6)」表示由於沒有出售或出租龕位,毋須聘用律師處理合約事宜;「沙田寶福山(#7)」的相關網上資料訂明顧客在選購龕位時須先簽署意向書,並於限定時間內前往指定律師行繳付安放權費用、律師費用及辦理正式合約,惟沒有訂明相關費用金額。

 

當本會職員實地到該5間龕場查詢時,「思親公園(#1)」有即場提供服務協議樣本供參考;「東華義莊(#3)」、「龍山寺(#4)」和「羅漢寺普同塔(#5)」分別表示公司網頁或私營骨灰安置所發牌委員會(PCLB)網頁載有其服務協議樣本讓公眾參考;「善緣(#2)」在查詢時只口頭簡介服務協議內容,沒有提供服務協議樣本,其後該龕場補充如顧客要求可提供服務協議供查閱;「沙田寶福山(#7)」的公司網頁則載有相關服務協議樣本。

龕位安放期限大多為2047年6月

除了「思親公園(#1)」的批地期限至2056年10月30日,其餘6間龕場的批地/租賃期限均為2047年6月30日,而7間龕場訂立的龕位安放權期限亦與批地/租賃期限相近,例如「羅漢寺普同塔(#5)」的龕位安放權期限為2047年5月31日,「沙田寶福山(#7)」為2047年6月30日前6天,「善緣(#2)」、「東華義莊(#3)」、「龍山寺(#4)」和「志蓮淨苑普同塔(#6)」均為2047年6月30日,而「思親公園(#1)」則為2056年10月27日,若以今年1月初起計算,7間龕場的龕位安放期約由25年5個月(「羅漢寺普同塔(#5)」)至34年10個月(「思親公園(#1)」)。由於大部分龕場的處所使用權均是直接從政府租入,當龕位安放期屆滿後,假如政府同意續批土地契約,並讓有關龕場以補地價的方式續期,已購買或租賃龕位安放權人士如欲繼續使用龕位,除了「志蓮淨苑普同塔(#6)」表示在毋須支付額外費用的情況下可延長使用龕位至新地契租期屆滿日,其餘6間龕場均表示顧客須承擔或攤分補地價相關費用,並要支付其他費用,例如龕位續租或續期費用、管理費、行政費或維修費等。

提早遷走骨灰須歸還龕位

在6間有回覆本會的龕場中,除了「善緣(#2)」表示龕位可以轉讓,但要付律師文件費$6,000,其餘5間龕場(「思親公園(#1)」、「東華義莊(#3)」、「龍山寺(#4)」、「羅漢寺普同塔(#5)」及「志蓮淨苑普同塔(#6)」)均表示龕位不能轉讓。

 

如在龕位安放期屆滿前將骨灰遷走,除了「善緣(#2)」表示不用歸還龕位,可以自由轉讓,另外4間龕場(「思親公園(#1)」、「東華義莊(#3)」、「龍山寺(#4)」和「羅漢寺普同塔(#5)」)表示必須將龕位歸還及不會退回餘下安放期的費用;「志蓮淨苑普同塔(#6)」亦表示須歸還龕位及不可以更換其他受供奉者。「沙田寶福山(#7)」則沒有提前將骨灰遷走的相關資料,但其服務協議列明在該龕場的書面同意下龕位可以轉讓,並須支付更替合約的費用(包括行政費)$8,000。

龕場不獲續牌的處理方法

現時獲批的私營骨灰安置所牌照有效期為10年,期滿後龕場須申請續期才可以繼續營運。本會向各持牌龕場查詢假如將來不獲政府續牌或被撤銷牌照,會否退回餘下未使用年期的安放權費用,其中「思親公園(#1)」和「善緣(#2)」表示設有信託基金,顧客可從信託基金按訂明的計算方式獲取相應款項;「東華義莊(#3)」表示由於以年租形式提供骨灰存放服務,如龕場不獲續牌或被撤銷牌照,骨灰可存放至年租期屆滿日,故沒有退款安排;「龍山寺(#4)」表示若龕場停止營運或未能履行服務協議條款會賠償顧客之損失,但只限出售協議剩餘年期內已付的龕位安放權費用;「羅漢寺普同塔(#5)」表示須按服務協議處理,條款包括向已繳付全期龕位安放權管理費的顧客退回餘下未使用年期的管理費。

簽約時要提供龕位用者名字

7間龕場均要求顧客在簽約時須提供龕位用者名字,其中有提供雙人位的「思親公園(#1)」和「善緣(#2)」表示如顧客在簽約時未能提供第二名龕位用者的資料,其後加名需付行政費或手續費:「思親公園(#1)」訂明於3年內加名須付行政費$10,000,其後每3年行政費加$10,000,如此類推;而「善緣(#2)」表示簽約後加名須付手續費$6,000。

 

此外,有4間龕場包括「思親公園(#1)」、「東華義莊(#3)」、「羅漢寺普同塔(#5)」和「志蓮淨苑普同塔(#6)」表示在簽約後不能更換龕位用者名字;「善緣(#2)」則容許相關情況,但須付手續費$6,000;「龍山寺(#4)」表示可以申請更改1次,如獲批准須按條款辦理,但沒有確認是否需要收取手續費及所需金額。「沙田寶福山(#7)」的相關資料則訂明可以申請更改龕位用者名字,並須付手續費,但沒有訂明所需金額。

 

另外,在設有雙人位或三人位的4間龕場中,其中「思親公園(#1)」、「東華義莊(#3)」和「龍山寺(#4)」表示龕位用者必須為近親或有親屬關係,例如配偶、父母、子女、兄弟姊妹、祖/外祖父母等;「善緣(#2)」則沒有相關規定。

付款安排及14天冷靜期

有5間龕場表示在簽約當日須全數支付龕位所需費用,包括「思親公園(#1)」、「東華義莊(#3)」、「羅漢寺普同塔(#5)」、「志蓮淨苑普同塔(#6)」和「沙田寶福山(#7)」,其中「思親公園(#1)」表示可免費留位7天,如顧客決定租用龕位才安排簽約,而簽約當日須支付全數費用;另外,「龍山寺(#4)」要求先付50%訂金,餘額在14個工作天內清付,在確認收足全數龕位費用後才安排簽約;「善緣(#2)」則在簽約時先付10%訂金,而在簽約後設有14天冷靜期(包括星期六、日及公眾假期),冷靜期內顧客如取消合約,可退回訂金,如沒有問題則須於冷靜期內清付餘額。

 

除「善緣(#2)」外,其餘6間龕場亦設有14天冷靜期,其中「思親公園(#1)」、「東華義莊(#3)」和「龍山寺(#4)」表示顧客在簽約起計的14天內如取消合約,在收到書面通知後的30天內可退回已收取的費用,但只限未使用的龕位(例如未揀選碑石做碑、刻盅,或未將受供奉者的骨灰、大相放置在龕位供奉等);「羅漢寺普同塔(#5)」表示冷靜期的相關安排按協議條款處理,包括在訂明的情況下顧客在冷靜期內以書面通知取消合約可退回已收取的費用;「志蓮淨苑普同塔(#6)」表示冷靜期內取消服務可全數退款;「沙田寶福山(#7)」的服務協議亦載有類似條款,包括在訂明的情況下退回已收取的費用。

龕場內未必可以燃燒冥鏹

部分龕場的發牌條件加入了環保條款,例如必須採用環保化寶設施。在7間龕場中,其中4間表示不可以燃燒冥鏹或沒有化寶設施,包括「東華義莊(#3)」、「羅漢寺普同塔(#5)」、「志蓮淨苑普同塔(#6)」及「沙田寶福山(#7)」。另外,「思親公園(#1)」表示由於不能確定顧客自攜的衣包是否含有非紙品物料,只代為火化顧客在龕場內購買的衣包,所有自攜衣包在拜祭完結後須自行帶走;「龍山寺(#4)」表示顧客的衣包須交由龕場集中火化;「善緣(#2)」則表示室外設有環保化寶設施,顧客可自行將攜帶的衣包化寶。