涉及境外物业销售的主要问题

涉及境外物业销售的主要问题

消费者对境外物业的需求持续增长，但购买境外物业动辄过百万元，并存在较高的风险和不明朗因素，为保障消费者权益，消费者委员会从多角度检视现行法例和监管架构是否存在漏洞，分析业界有否出现不良营商手法，并公布题为「境外置业添保障」研究报告。

研究包括就销售境外物业相关的广告进行调查，以检视出持牌与非持牌代理所使用的销售和推销手法。调查范围涵盖发展商、代理或营业员于三种不同渠道和媒体上所刊登的广告，即印刷媒体、线上平台和电视。调查发现，销售境外物业的广告监管不足，并存在各种问题，包括：

• 印刷广告 – 超过40% 的印刷广告没有提供牌照资料，接近35% 的印刷广告列明关于豁免的无牌声明，这意味着至少有这个百分比的广告是属非持牌地产代理投放；

• 线上广告 –只有约17% 的线上广告表示他们持有地产代理条例下的牌照。78% 的广告还展示了无牌声明，意味着他们雇用了非持牌营业员。无牌或免责声明没有在广告的当眼地方出现，反之是放置在广告的末端。读者只能在向下滚动许多页面后才能阅读无牌或免责声明，容易被人忽略；

• 执业通告仅限于监管销售境外未建成物业的持牌地产代理 – 地监局的执业通告有条文规管广告的投放和内容。但是，执业通告仅限于监管销售境外未建成物业的持牌地产代理。已建成的境外物业仍然不在其范围内，而非持牌地产代理销售境外物业仍然不受监管；

• 印刷广告中的无牌／免责声明的字体大小欠缺规定 – 对于包含关于豁免的无牌和免责声明的印刷广告中，观察所得大约22% 的广告中的字体小至连视力正常的人都无法轻松阅读其内容，需要使用放大镜或以手机拍摄后放大的照片以帮助提高可读性。有10% 的无牌／免责声明印刷模糊，以至即使使用适当的工具也无法清晰地阅读其内容；

• 无牌声明缺乏统一的表述方式 – 豁免令没有规定文件和广告中有关字句的统一表述方式，因而许多不同形式的表述均被采用以符合豁免令，容易令一般消费者困惑和难以理解。

• 误导性广告– 代理使用不同手法来吸引消费者和作招徕。声称移民捷径、不切实际的高租金回报、不同的礼遇、免费礼物、免息分期都被用作饵诱。事实上，所有被研究的七个司法管辖区（即内地、新加坡、英国、卑诗省、马来西亚、中国台湾和新南威尔士州）都有某种监管该司法管辖区内此类物业的营销或广告的法规。

「境外置业添保障」研究报告全文，

请浏览 https://www.consumer.org.hk/tc/advocacy/study-report/purchase-of-poh