涉及境外物業銷售的主要問題

涉及境外物業銷售的主要問題

消費者對境外物業的需求持續增長，但購買境外物業動輒過百萬元，並存在較高的風險和不明朗因素，為保障消費者權益，消費者委員會從多角度檢視現行法例和監管架構是否存在漏洞，分析業界有否出現不良營商手法，並公布題為「境外置業添保障」研究報告。

研究包括就銷售境外物業相關的廣告進行調查，以檢視出持牌與非持牌代理所使用的銷售和推銷手法。調查範圍涵蓋發展商、代理或營業員於三種不同渠道和媒體上所刊登的廣告，即印刷媒體、線上平台和電視。調查發現，銷售境外物業的廣告監管不足，並存在各種問題，包括：

• 印刷廣告 – 超過40% 的印刷廣告沒有提供牌照資料，接近35% 的印刷廣告列明關於豁免的無牌聲明，這意味著至少有這個百分比的廣告是屬非持牌地產代理投放；

• 線上廣告 –只有約17% 的線上廣告表示他們持有地產代理條例下的牌照。78% 的廣告還展示了無牌聲明，意味著他們僱用了非持牌營業員。無牌或免責聲明沒有在廣告的當眼地方出現，反之是放置在廣告的末端。讀者只能在向下滾動許多頁面後才能閱讀無牌或免責聲明，容易被人忽略；

• 執業通告僅限於監管銷售境外未建成物業的持牌地產代理 – 地監局的執業通告有條文規管廣告的投放和內容。但是，執業通告僅限於監管銷售境外未建成物業的持牌地產代理。已建成的境外物業仍然不在其範圍內，而非持牌地產代理銷售境外物業仍然不受監管；

• 印刷廣告中的無牌／免責聲明的字體大小欠缺規定 – 對於包含關於豁免的無牌和免責聲明的印刷廣告中，觀察所得大約22% 的廣告中的字體小至連視力正常的人都無法輕鬆閱讀其內容，需要使用放大鏡或以手機拍攝後放大的照片以幫助提高可讀性。有10% 的無牌／免責聲明印刷模糊，以至即使使用適當的工具也無法清晰地閱讀其內容；

• 無牌聲明缺乏統一的表述方式 – 豁免令沒有規定文件和廣告中有關字句的統一表述方式，因而許多不同形式的表述均被採用以符合豁免令，容易令一般消費者困惑和難以理解。

• 誤導性廣告– 代理使用不同手法來吸引消費者和作招徠。聲稱移民捷徑、不切實際的高租金回報、不同的禮遇、免費禮物、免息分期都被用作餌誘。事實上，所有被研究的七個司法管轄區（即內地、新加坡、英國、卑詩省、馬來西亞、中國台灣和新南威爾士州）都有某種監管該司法管轄區內此類物業的營銷或廣告的法規。

「境外置業添保障」研究報告全文，

請瀏覽 https://www.consumer.org.hk/tc/advocacy/study-report/purchase-of-poh