買一手樓
《一手住宅物業銷售條例》的保障
在2013年生效的《一手住宅物業銷售條例》為你提供了基本保障，條例旨在提高一手樓銷售的安排和交易透明度，詳細規定了一手樓的廣告、售樓說明書（「樓書」）、價單、銷售安排、成交記錄冊、示範單位、現樓參觀和合約等等。看到這裡，是時候要為買樓作基本準備了！
買樓前基本準備
買樓並不只是「買磚頭」那麼簡單，除了單位本身，更牽涉到該區前景和自己的財務狀況。
你可以向賣家免費索取「樓書」，裡面詳細載有樓盤的全面資料，務必細心閱讀。你也要了解多點該區發展，並參觀示範單位（未落成）或是現樓單位（已落成）。
此外，你還要留意財務上的細節和條款、查閱銷售安排、查閱成交記錄冊等等。萌生買樓念頭的你是時候讀一下【518期《選擇》月刊：一手樓準買家備忘錄】，事前做足功課，之後買樓便會順利得多。
買樓日臨場須知
踏進售樓處，你可以留意售樓處的「消耗表」，了解當日售賣單位的最新情況，如果心儀單位不幸賣出，也不要勉強購買其他單位，更不要買超出自己負擔能力的單位。
如果你買到心儀單位，簽訂臨時買賣合約的5個工作天內，便必須簽訂買賣合約，否則就是「撻訂」，相等於樓價5%的臨時訂金會被沒收。
買樓後，才是開始
下一步，你便需要審視按揭和處理收樓了。簽訂合約後，你需要特別注意估價不足的潛在隱憂，尤其是市況向下的情況，因為你按揭貸款得來的錢，有機會不夠你支付樓價。試想想如果市況大熱，你以高價購買樓花，但在簽訂臨時買賣合約後，市況急轉直下，銀行估價便會下調，令你大失預算。接下來，我們便先了解多點買樓按揭吧！
供樓
買樓前，當然要先計計是否供得起！物業貸款是指以物業作為抵押，向銀行等金融機構借錢買樓或套現，借款人要於指定還款期內，每月向銀行還錢。現在新造的物業貸款最長還款期達30年，所以你往往需要考慮的是長期的財務狀況和計劃，例如未來你的家庭支出、管理費等等。影響按揭供款的因素多不勝數，例如樓宇估價、住宅類型、樓齡、借貸人年齡、入息和資產、信貸紀錄和評級等等。不同銀行會提供各種各樣的優惠，有些豁免申請手續費，有些會有連帶的家居保險折扣，選擇前記得貨比三家！
沒通過壓力測試，還能獲批高成數按揭？
透過壓力測試，銀行會假設將來按揭利息上升，判斷你能否持續還錢。壓力測試其中一項重要指標便是「供款與入息比率」，即是每月還款佔入息的百分點。
在2019的新規例下，首次置業的人士，只要「供款與入息比率」不足50%，並且符合其他要求，就有機會可以申請高成數按揭，更無須通過壓力測試。雖然無須「通過」壓力測試，但銀行都會為你「進行」壓力測試，不合格的話亦要支付額外的保險費用。
不少人都形容這幾年國際經濟像坐過山車，這當然有機會影響到息口，進一步影響你供樓的成本，浮息按揭的借款人也需要了解P按和H按等等概念，深思熟慮後才作決定。
「還息不還本」幫到你嗎？
短期而言，「還息不還本」可以減輕供款人的財政壓力。每月供款還錢，金額可以細分為還本金和還利息的部分。2020年2月銀行推出了第一輪的「還息不還本」計劃，獲得銀行審批後，借款人在指定期間只需還利息，暫時減輕負擔。不過部分銀行可以安排延長、縮短還款年期，借款人的利息開支也會因而改變。
雖然短期可以喘一口氣，但是長遠必然會增加總利息開支，所以申請前要審慎計算清楚。反之，解了燃眉之急後，也可以考慮向銀行申請縮短還款期或加大每月供款，減低總利息開支。
如欲了解更多「還息不還本」的原則和注意事項，請即看【524期《選擇》月刊：抗疫供樓：計算「還息不還本」最終利息】。
當貸款人沒有按期還款或財政上出現重大問題，銀行有機會「call loan」，要求借款人立即償還貸款，大家記得盡可能預留充裕的資本。
驗樓
為什麼要驗樓？
因為如果交樓後才發現貨不對辦，吃虧的是買樓的你呢！交樓後才發現單位有問題，發展商可能未必受理，業主便要自己承擔起維修費用；如果是入伙後才發現問題，不但影響正在居住的你，如果問題嚴重要「大執」，你更有可能要暫時搬走，損失時間和金錢。
交樓時要確定單位的不同細節都要達到行內的合格標準，保障自己的權益。如果你想一次讀懂驗樓的各個重點，可以瀏覽【505期《選擇》月刊：不可不知的驗樓重點】。
一手樓收樓流程
收樓時你會獲得一份「驗樓清單」，讓你填寫任何需要執修的地方。一般你會有大概7日時間驗樓，你可以選擇自己驗樓，也可以聘請建築測量師等專業人士代為檢查。他們會在單位內檢查和記錄，並在有問題的位置畫上記號，又或者拍照為證，替你把一切不合格的地方寫在「驗樓清單」。
發展商執修好後，你可以再次聘請專業人士驗樓，重複以上流程。當所有執修都完成，單位達到行內的合格標準，業主就可以正式收樓。
「驗樓師」專業嗎？
你可以選擇自行驗樓或者聘請「驗樓師」代驗。做決定前，先聽聽其實要驗甚麼吧！驗樓可以根據一些國際標準去判斷單位是否合格，也要檢查單位的防水、去水、高空墮物風險、電線短路風險、外觀等等。
驗樓絕不容易，所以不少人會找「驗樓師」幫忙。香港現在沒有法例規管「驗樓師」，也沒有「驗樓師」的牌照或專業資格。「驗樓師」可能曾經從事裝修工程，可能修讀過相關工程課程，可能是有專業資格的樓宇測量師，但也可能誰也不是。大家聘請「驗樓師」前，應該留意他有沒有其他相關的專業資格和經驗。如果不肯定的話，尋找註冊建築測量師、建築師或工程師驗樓也是個好選擇。即將驗樓的你，不妨聽聽專業人士的詳細分析吧：【505期《選擇》月刊：不可不知的驗樓重點】。
自行驗樓，記得帶齊工具！
如果你選擇自行驗樓，記得列出工具和檢驗項目的清單，以下是一些常用的工具。
濕度計：測試浴室、廚房有否滲水
紙巾：測試滲水或窗邊漏風
水：測試地台能否去水
他筆：測試有否帶電
鏡：查看窗外或者難以直接觀察的地方
電筒：檢查陰暗處、假天花、櫃頂
平水尺：測試地板、窗台的水平
可擦拭箱頭筆：在玻璃上記錄瑕疵
告示貼：標籤發現問題的地方
云云眾多項目中，最重要的就是確保沒有漏水滲水問題。如果不肯定甚麼才是符合標準，最好都是找信譽良好的專業人士代為檢查吧。
裝修
正式收樓後，是時候將單位裝修成你的「Dream House」，但動輒花上幾十萬，究竟可以怎樣避免花冤枉錢，同時確保裝修達標？一起看看這兩個真實案例吧！
個案一：無故加入額外電掣，埋單多收幾萬
C小姐和裝修公司的合約包括翻新電路掣頭，最後裝修公司竟然新造了40多個電掣，超出合約原定的25個，每個埋單$1,000，C小姐要多付$25,000。更甚，C小姐一早表明要使用大型地磚，裝修公司亦曾同意，怎料完工後公司說價錢只包括小地磚，又要她多付幾萬。
各位業主記得和裝修公司訂立詳細、清晰的合約，如果需要後加項目，必定要先報價後決定，分清「代買」和「連工包料」的差價，一來讓自己有個預算，也可以避免裝修公司事後開天殺價。
個案二：陰功！工程延誤反被追收費用
由於裝修公司由朋友介紹，M先生並沒有留意合約內容模糊，甚至沒有定明確實的完工日期。一個500尺的單位，最後裝修了差不多一年，過程中不僅有部件安裝出錯，更有訂造傢私損壞。M先生已經分期支付了大部分金額，但裝修公司在完成執漏前，竟然繼續追收尾數，更聲稱可能會入稟法院追討。
從此個案可以再次看到，訂立清晰而且詳細的合約非常重要。事前也不妨多研究和比較不同裝修公司的信譽和往績，做足功課才能避免損失。更多類似個案可以參考【463期《選擇》月刊：家居裝修工程投訴多面睇】。
裝修改間隔，保險可能不賠！
近年流行開放式廚房，一來有格調，二來可以增加整個單位的空間感。但是，如果你並沒有符合相關法例就非法改建成開放式廚房，除了觸犯法例，一旦出了意外，更有機會不獲保險公司受理呢！
打算拆牆改建成開放式廚房的話，就要先去屋宇署申請，如果牽涉主力牆和橫樑的話，更要由註冊工程師入則，亦要通過消防處的每年檢查。
如果你正在考慮未來要一個開放式廚房，不妨知多一點相關法規，立即瀏覽這段免費影片【《選宅要有say》：無火煮食安全啲? 牆身要求你要知】。
