買一手樓
《一手住宅物業銷售條例》的保障
在2013年生效的《一手住宅物業銷售條例》為你提供了基本保障,條例旨在提高一手樓銷售的安排和交易透明度,詳細規定了一手樓的廣告、售樓說明書(「樓書」)、價單、銷售安排、成交記錄冊、示範單位、現樓參觀和合約等等。看到這裡,是時候要為買樓作基本準備了!
買樓前基本準備
買樓並不只是「買磚頭」那麼簡單,除了單位本身,更牽涉到該區前景和自己的財務狀況。
你可以向賣家免費索取「樓書」,裡面詳細載有樓盤的全面資料,務必細心閱讀。你也要了解多點該區發展,並參觀示範單位(未落成)或是現樓單位(已落成)。
此外,你還要留意財務上的細節和條款、查閱銷售安排、查閱成交記錄冊等等。萌生買樓念頭的你是時候讀一下【518期《選擇》月刊:一手樓準買家備忘錄】,事前做足功課,之後買樓便會順利得多。
買樓日臨場須知
踏進售樓處,你可以留意售樓處的「消耗表」,了解當日售賣單位的最新情況,如果心儀單位不幸賣出,也不要勉強購買其他單位,更不要買超出自己負擔能力的單位。
如果你買到心儀單位,簽訂臨時買賣合約的5個工作天內,便必須簽訂買賣合約,否則就是「撻訂」,相等於樓價5%的臨時訂金會被沒收。
買樓後,才是開始
下一步,你便需要審視按揭和處理收樓了。簽訂合約後,你需要特別注意估價不足的潛在隱憂,尤其是市況向下的情況,因為你按揭貸款得來的錢,有機會不夠你支付樓價。試想想如果市況大熱,你以高價購買樓花,但在簽訂臨時買賣合約後,市況急轉直下,銀行估價便會下調,令你大失預算。接下來,我們便先了解多點買樓按揭吧!
供樓
買樓前,當然要先計計是否供得起!物業貸款是指以物業作為抵押,向銀行等金融機構借錢買樓或套現,借款人要於指定還款期內,每月向銀行還錢。現在新造的物業貸款最長還款期達30年,所以你往往需要考慮的是長期的財務狀況和計劃,例如未來你的家庭支出、管理費等等。影響按揭供款的因素多不勝數,例如樓宇估價、住宅類型、樓齡、借貸人年齡、入息和資產、信貸紀錄和評級等等。不同銀行會提供各種各樣的優惠,有些豁免申請手續費,有些會有連帶的家居保險折扣,選擇前記得貨比三家!
沒通過壓力測試,還能獲批高成數按揭?
透過壓力測試,銀行會假設將來按揭利息上升,判斷你能否持續還錢。壓力測試其中一項重要指標便是「供款與入息比率」,即是每月還款佔入息的百分點。
在2019的新規例下,首次置業的人士,只要「供款與入息比率」不足50%,並且符合其他要求,就有機會可以申請高成數按揭,更無須通過壓力測試。雖然無須「通過」壓力測試,但銀行都會為你「進行」壓力測試,不合格的話亦要支付額外的保險費用。
不少人都形容這幾年國際經濟像坐過山車,這當然有機會影響到息口,進一步影響你供樓的成本,浮息按揭的借款人也需要了解P按和H按等等概念,深思熟慮後才作決定。
「還息不還本」幫到你嗎?
短期而言,「還息不還本」可以減輕供款人的財政壓力。每月供款還錢,金額可以細分為還本金和還利息的部分。2020年2月銀行推出了第一輪的「還息不還本」計劃,獲得銀行審批後,借款人在指定期間只需還利息,暫時減輕負擔。不過部分銀行可以安排延長、縮短還款年期,借款人的利息開支也會因而改變。
雖然短期可以喘一口氣,但是長遠必然會增加總利息開支,所以申請前要審慎計算清楚。反之,解了燃眉之急後,也可以考慮向銀行申請縮短還款期或加大每月供款,減低總利息開支。
如欲了解更多「還息不還本」的原則和注意事項,請即看【524期《選擇》月刊:抗疫供樓:計算「還息不還本」最終利息】。
當貸款人沒有按期還款或財政上出現重大問題,銀行有機會「call loan」,要求借款人立即償還貸款,大家記得盡可能預留充裕的資本。
驗樓
為什麼要驗樓?
因為如果交樓後才發現貨不對辦,吃虧的是買樓的你呢!交樓後才發現單位有問題,發展商可能未必受理,業主便要自己承擔起維修費用;如果是入伙後才發現問題,不但影響正在居住的你,如果問題嚴重要「大執」,你更有可能要暫時搬走,損失時間和金錢。
交樓時要確定單位的不同細節都要達到行內的合格標準,保障自己的權益。如果你想一次讀懂驗樓的各個重點,可以瀏覽【505期《選擇》月刊:不可不知的驗樓重點】。
一手樓收樓流程
收樓時你會獲得一份「驗樓清單」,讓你填寫任何需要執修的地方。一般你會有大概7日時間驗樓,你可以選擇自己驗樓,也可以聘請建築測量師等專業人士代為檢查。他們會在單位內檢查和記錄,並在有問題的位置畫上記號,又或者拍照為證,替你把一切不合格的地方寫在「驗樓清單」。
發展商執修好後,你可以再次聘請專業人士驗樓,重複以上流程。當所有執修都完成,單位達到行內的合格標準,業主就可以正式收樓。
「驗樓師」專業嗎?
你可以選擇自行驗樓或者聘請「驗樓師」代驗。做決定前,先聽聽其實要驗甚麼吧!驗樓可以根據一些國際標準去判斷單位是否合格,也要檢查單位的防水、去水、高空墮物風險、電線短路風險、外觀等等。
驗樓絕不容易,所以不少人會找「驗樓師」幫忙。香港現在沒有法例規管「驗樓師」,也沒有「驗樓師」的牌照或專業資格。「驗樓師」可能曾經從事裝修工程,可能修讀過相關工程課程,可能是有專業資格的樓宇測量師,但也可能誰也不是。大家聘請「驗樓師」前,應該留意他有沒有其他相關的專業資格和經驗。如果不肯定的話,尋找註冊建築測量師、建築師或工程師驗樓也是個好選擇。即將驗樓的你,不妨聽聽專業人士的詳細分析吧:【505期《選擇》月刊:不可不知的驗樓重點】。
自行驗樓,記得帶齊工具!
如果你選擇自行驗樓,記得列出工具和檢驗項目的清單,以下是一些常用的工具。
濕度計:測試浴室、廚房有否滲水
紙巾:測試滲水或窗邊漏風
水:測試地台能否去水
他筆:測試有否帶電
鏡:查看窗外或者難以直接觀察的地方
電筒:檢查陰暗處、假天花、櫃頂
平水尺:測試地板、窗台的水平
可擦拭箱頭筆:在玻璃上記錄瑕疵
告示貼:標籤發現問題的地方
云云眾多項目中,最重要的就是確保沒有漏水滲水問題。如果不肯定甚麼才是符合標準,最好都是找信譽良好的專業人士代為檢查吧。
裝修
正式收樓後,是時候將單位裝修成你的「Dream House」,但動輒花上幾十萬,究竟可以怎樣避免花冤枉錢,同時確保裝修達標?一起看看這兩個真實案例吧!
個案一:無故加入額外電掣,埋單多收幾萬
C小姐和裝修公司的合約包括翻新電路掣頭,最後裝修公司竟然新造了40多個電掣,超出合約原定的25個,每個埋單$1,000,C小姐要多付$25,000。更甚,C小姐一早表明要使用大型地磚,裝修公司亦曾同意,怎料完工後公司說價錢只包括小地磚,又要她多付幾萬。
各位業主記得和裝修公司訂立詳細、清晰的合約,如果需要後加項目,必定要先報價後決定,分清「代買」和「連工包料」的差價,一來讓自己有個預算,也可以避免裝修公司事後開天殺價。
個案二:陰功!工程延誤反被追收費用
由於裝修公司由朋友介紹,M先生並沒有留意合約內容模糊,甚至沒有定明確實的完工日期。一個500尺的單位,最後裝修了差不多一年,過程中不僅有部件安裝出錯,更有訂造傢私損壞。M先生已經分期支付了大部分金額,但裝修公司在完成執漏前,竟然繼續追收尾數,更聲稱可能會入稟法院追討。
從此個案可以再次看到,訂立清晰而且詳細的合約非常重要。事前也不妨多研究和比較不同裝修公司的信譽和往績,做足功課才能避免損失。更多類似個案可以參考【463期《選擇》月刊:家居裝修工程投訴多面睇】。
裝修改間隔,保險可能不賠!
近年流行開放式廚房,一來有格調,二來可以增加整個單位的空間感。但是,如果你並沒有符合相關法例就非法改建成開放式廚房,除了觸犯法例,一旦出了意外,更有機會不獲保險公司受理呢!
打算拆牆改建成開放式廚房的話,就要先去屋宇署申請,如果牽涉主力牆和橫樑的話,更要由註冊工程師入則,亦要通過消防處的每年檢查。
如果你正在考慮未來要一個開放式廚房,不妨知多一點相關法規,立即瀏覽這段免費影片【《選宅要有say》:無火煮食安全啲? 牆身要求你要知】。