大湾区住房锦囊 - 香港

在香港买二手楼，一般有以下七项流程：

• 物色合适的物业：可直接与自让业主联络，或委托持牌地产代理物色合适物业市民可在地产代理监管局网站的牌照目录内查阅拟委托的地产代理是否持有有效的牌照（网址：https://www.eaa.org.hk/zh-hk/Licence-list）。持牌地产代理受地产代理监管局所规管，并须与买家签署俗称「睇楼纸」的地产代理协议，订明各方的权责。消费者可考虑委托他们介绍物业，以获更大保障；
• 睇楼：检视单位质素、屋苑设施、物业座向、环境及卫生情况等，并查询有关物业之管理费、物业及周遭单位是否有特殊情况（例如凶宅或被邻居投诉渗水等）；
• 查册：根据《地产代理常规(一般责任及香港住宅物业)规例》，与业主签订临时买卖合约前，代理应提供物业资料表格及最新的土地查册副本。土地查册容许买家确认业主身份，了解产权负担，如按揭情况、物业是否有拆卸或改动令等。物业资料表格列明的资料包括物业的业权、有否有效的产权负担、物业的楼面面积、落成年份、用途限制等。准买家亦可亲自付费查册（网址：https://www2.iris.gov.hk/eservices/welcome.jsp）；
• 议价及签署临时买卖合约：买方可与业主或透过地产代理就楼价议价，双方签署临约后，买方须支付楼价指定百分比之款项作为临时订金，一般为3%至5%。再拟定日期签署正式合约；
• 签署正式买卖合约：委托律师处理物业查册、正式买卖合约、物业业权转让及缴付印花税等事宜。视乎双方约定，买方一般须于签署临约十四天后与卖方签署正式买卖合约，并缴付楼价合共10%之大订；
• 承造按揭：如买方须承造按揭，可联络银行或金融机构，商讨按揭条款，银行或会要求买方提供银行户口纪录、税单及收入证明等文件审批按揭，不要轻信任何「一定借到」等令人存疑的承诺，消费者亦应谨慎衡量自己的负担能力；
• 完成交易及付佣金：完成交易前，买方应要求业主或地产代理安排买方验收单位，并签订转让契，经由律师交收完成交易之文件及款项，以及物业的锁匙。

一般而言，申请按揭须年满18岁并持有效身份证明文件。银行会为物业「估值」， 并须按照金管局的规定，视乎申请人的财务状况及是否符合「供款与入息比率 」（DSR）的监管要求来决定批出贷款与否及所批出的成数 。 本地的银行在批核按揭贷款方面，监管要求上不再区分香港买家或内地买家身份，如果内地人有意在香港购买物业，可参考现时金管局最新的监管要求，例如按揭成数上限和「供款与入息比率」上限等。 现时按揭申请人每月供款额不超过入息50％便可通过DSR要求，不论物业价值，最高可承造70％按揭。

任何人士(包括境外人士) 如欲开立香港银行户口，可直接向香港银行查询和办理，并无必要委托任何中介公司或人士提供服务。金管局的网站设有专页(https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/account-opening/ )，列载香港零售银行的联络资料及开户相关资讯。有关香港物业按揭贷款的宏观审慎监管措施，及其他详情，可参考︰https://www.hkma.gov.hk/chi/regulatory-resources/regulatory-guides/by-subject-current/property-mortgage-lending/。

申请按揭最重要的准备文件包括

- 身份证/护照、

- 临时买卖合约、

- 公司粮单、

- 银行出粮纪录和

- 税单等。

按揭贷款申请要求和结果最终视乎银行的决定。

按金管局规定，现时私人楼宇按揭最长供款年期的上限是三十年，一般而言，银行会以申请人年龄及物业年龄计算按揭供款年期，以较短者为准。

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  私人楼宇的独立单位及公用部分分别属于小业主所私有及各业主共同所有。视乎大厦公契条款和《建筑物管理条例》的相关条文，一般来说，私有部分维修和保养责任由小业主承担。而楼宇公用部分的维修和保养，基本上须由各业主共同负责或由根据《建筑物管理条例》成立的业主立案法团代表业主负责。

根据《物业管理服务条例》，物业管理服务分为一般管理服务、环境管理、维修保养、财务管理、设施管理、人力资源管理与法律服务共七个类别。除了提供日常的保安和清洁服务外，物业管理亦包括安排物业的维修保养、处理及跟进查询和投诉，以及与物业有关的财政预算等。

业主于置业时如申请银行按揭，银行一般要求业主购买一份火险（普遍称作「楼宇结构保险」）以符合审批按揭条件。此外，根据《建筑物管理条例》，所有业主立案法团均必须就楼宇的公用部分和法团的财产备有第三者风险保险，以保障小业主以防大厦的公用部份因疏忽或意外引至第三者受伤或死亡，需向第三者支付相关诉讼费用和赔偿金。现时香港没有法例强制规定业主为其物业购买家居保险、火险和第三者责任保险，但为了确保在发生意外时得到妥善保障，业主宜同时为物业购买上述保险。

有关二手楼宇交易买家的权益保障，可参考《地产代理条例》（第511章）、《建筑物管理条例》（第344章）和《物业管理服务条例》（第626章）。如有疑问或争议，务必谘询法律或专业人士的意见及向有关执法和监管机关求助。

在香港租楼，一般有以下五项流程：

• 物色合适的租盘：可直接与自行放租的业主联络，或委托持牌地产代理物色合适租盘，切勿委托无牌地产代理，市民可在地产代理监管局网站的牌照目录内查阅拟委托的地产代理是否持有有效的牌照（网址：https://www.eaa.org.hk/zh-hk/Licence-list）。持牌地产代理受地监局所规管，并须与租客签署供租楼专用俗称「睇楼纸」的地产代理协议，订明各方的权责。消费者可考虑委托他们介绍物业，以获更大保障；
• 睇楼：检视单位质素、屋苑设施、物业座向、环境及卫生情况等；
• 查册及检视承按人发出予业主的出租同意书：《地产代理常规(一般责任及香港住宅物业）规例》亦规定，为业主行事的持牌地产代理须在紧接该物业的租约订立之前就该物业进行土地查册，并向该物业的租客提供一份该土地查册结果的文本。租客亦可亲自查册（须缴付查册费用），以核实有关的业主身份，以及查明该物业是否已按揭予银行或其他财务机构。代理亦须提供有关住宅物业的出租资料表格，列明的资料包括物业的业权、有否有效的产权负担如按揭、物业的楼面面积、落成年份、用途限制等。业主出租已按揭的物业前，必须先取得承按人的同意，如业主在未取得承按人的同意下出租物业，承按人有权收回该物业。租客亦应留意承按人发出的出租同意书是否有附带条件（查册网页： https://www1.iris.gov.hk/eservices/common/selectuser.jsp?language=zh_TW）；
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  签署租约/租契：租客可与业主或透过地产代理就租金议价，业主可能会要求租客提供工作及入息证明等资料以决定是否承租，而租客同样可衡量是否相应提供。一般情况下，双方签署临约后，须支付一个月租金作为临时订金，再拟定日期签署正式租约；签署正式租约时，租客一般须缴交两个月按金及一个月上期（即首月租金），合共三个月租金。住宅物业的租赁，可以口头或以书面租约订立。若透过地产代理租用物业，一般地产代理会提供标准租约和安排签署。消费者宜细阅条款，若有需要改动条款，双方应在旁加签；

  
  
  
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  缴交印花税及注册：租约一式两份分别由业主及租客保管，并须于30日内到税务局缴交印花税（俗称「打厘印」），若透过地产代理租用物业，代理一般会代为安排到税务局缴交印花税。在民事诉讼案件中，未经加盖印花的租约可能不被法庭接纳为证据。立约一方若要执行租约的条款，可能会面对困难。印花税金额视乎现行的印花税率和租期长短而定，一般由业主及租客共同分担。如属租契（超过三年的租赁），亦必须于土地注册处注册。

  
  

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  除非租约另有说明，业主未必有责任维修或保养物业（连家俬出租的物业除外）。一般而言，坊间的租约会列明双方对物业的维修责任，例如业主负责外部及结构性的维修（例如窗户及窗框），租客则负责内部及非结构性的部分（正常使用物业的「正常损耗」除外）。为免争议，租客应确保租约明确指定业主须维修的设施，例如业主提供的空调、雪柜等。此外，租客有责任合理及适当地使用物业。至于楼宇公用部分的维修和保养，视乎大厦公契，基本上须由各业主共同负责或由根据《建筑物管理条例》成立的业主立案法团代表业主负责。

   

保安、清洁、处理任户的投诉、负责公共设施的维修、公共水费及电费的缴交等。

有关楼宇租赁的权益保障，可参考《地产代理条例》（第511章）、《业主与租客（综合）条例》（第7章）和《水务设施规例》（第102A章）（详情可参考：https://www.wsd.gov.hk/tc/core-businesses/customer-services/law-enforcement/apply-separate-water-meter-for-sub-divided-flats/index.html）。如有疑问或争议，务必谘询法律或专业人士的意见及向有关执法和监管机关求助人员求助。