有关建议修订《物业转易及财产条例》(第219章)关于由法团签立的物业转易文件的谘询文件
1. 整体意见
1.1 消费者委员会认同需要立法解决谘询文件提出的业权问题─卖方就法团签立的物业转易文件要证明其物业有妥善的业权时可能出现的问题。消委会认为修订《物业转易及财产条例》协助受影响的卖方脱离困局符合公众利益，这些卖家面对的问题并非自己招致，而是基于事态变迁，且其律师亦并无明显过失。
1.2 消委会相信一般的卖家未必察觉到问题的存在，因此在出售物业时亦不会预早在合约上设订条款令买方接受不完整的业权。另一方面，若卖方取得业权时已遵照律师会就转易交易厘定的正确标准及守则进行，在出售楼宇时却须特别花费时间和金钱、甚至冒延迟或取消成交的危险去修正问题，可能对他们构成不公平。
1.3 消委会认为留待问题在个别转易时浮现才处理，并非可取的办法，由于物业转让并不按定时进行，如果不作出立法上的干预，这问题将会无限期延续下去。修订《物业转易及财产条例》，预期可方便物业转易及减少买卖双方的诉讼。
2. 律师会提出的第23A(1)条
2.1 消委会认为所建议的第23A(1)条范围较其拟达的目的为广。《物业转易及财产条例》第20条及23条现存若干基本准则，第20条规定签署人须在法团内担任负责的职位该文件才当作妥为签立，第23条规定文书须看似妥为签立才可推定为已妥为签立。而建议的第23A(1)条并无以上任何规定，甚至没有规定任何先决条件去将已经妥为签立的推定引发。假如建议的第23A条目的在于修正法团签立文件某一个出现了问题的环节，消委会觉得将该条草拟得过于宽松并不合理，因为如果该条实质上不要求卖方提出已妥为签立的证明，其效用会超越须解决问题的范畴。
2.2 除此以外，消委会认为必须小心处理法律推定，以免范围过广，及破坏买卖双方利益平衡。一般情况下，卖方须自付费用以证明其物业的业权、及向买方提供为证明其业权而必需的业权契据或文件、遗嘱及公共纪录；另一方面，买方有权就业权或任何载于业权契据上的事项提出反对或要求。根据建议的第23A(1)条，一份契据将被推定为已妥为签立，直至相反证明成立为止；这种推定方式会将责任转移到买方律师身上，令其须提出相反的证据后才可引发业权的要求。
2.3 消委会固然支持采用补救方案去协助真诚地取得其物业业权的卖方，亦同时关注保持买卖双方利益的平衡。在现述的情况，消委会认为没有足够理据去支持订立过份保障卖方利益的条款。消委会支持增加一条补救性的条款，但该条文须比建议的第23A(1)条范围收窄。
3. 律师会提出的第23A(2)条
3.1 至于建议的第23A(2)条，消委会认为该条应可解决已识别的问题，但消委会对于该条现时草拟的字眼有所保留。基于卖方有责任证明其业权而买方有权提出证明业权的要求，消委会认为建议的第23A(2)条所用的字眼对买方行使其权利有所妨碍，原因是，若完全采纳建议的第23A(2)条，只要有关的组织章程细则容许某种核签形式，买方将无权查询签署人的权力。
3.2 消委会认为在有关的处境中须予卖方适当的保护盾而不是出击的剑，消委会建议采用从新修订的版本，将建议中的第23A(1)及23A(2)条的效用并合。这不影响买卖双方利益的平衡，消委会建议的英文并合版本如下：
- "A deed or other instrument (whenever executed) relating to conveyancing purporting to be executed by or on behalf of a corporation aggregate and attested by signatory or signatories where such signatory or signatories is or are (as the case may be) a person or persons who could according to the Articles of Association or other constitutional documents of the corporation in question have been authorized by that corporation shall be presumed, until the contrary is proved, to have been duly executed whether or not the source of the authority in question or the means by which it was purportedly conferred is apparent from the deed or instrument in question ."
4. 政府所提出的推定
4.1 至于政府所提出的推定，是出于好意的，类似的推定经适当的草拟，可能真正能处理一般性的妥善业权事宜，而非限于法团妥为签立的契约。消委会同意政府提出的推定范围会较律师会所建议的版本广泛而应用较高。但消委会认为该推定存在问题，会导致疑问，例如究竟欠妥之处是否只是形式上而不是实质上欠妥、怎样才会看来毫无疑问 (而不是根据平衡可能性)、卖方将业权转易的意向、及究竟是否存在实际风险等。这些因素的存在与否不能依据一套一成不变的准则判定，当中牵涉不少不确定处。举例说，要判断什么情况可显示一份转易契尽管在签立方面有形式上欠妥之处，但仍可有效力地妥善转让业权，并不轻易，因此，要买卖双方的代表律师均同意双方应依据建议的妥善业权推定将会有困难，继而可能衍生进一步争拗甚至诉讼。
4.2 即使适当地草拟政府提出的推定条文，若依靠此条文去解决当前的问题---即修正法团已签立的文件，效用将不及改善律师会建议的第23A条改善后所能达到的效果直接。因此，消委会倾向于不赞成以政府所提出的推定取代建议的第23A条。话虽如此，消委会对于是否支持政府所提出的推定，用以替代抑或附加在律师会建议的第23A条内，在现阶段还未有确定的立场，消委会希望政府详述其建议背后的理念，以作进一步考虑。
4.3 假如消委会支持政府提出的推定，会促请政府研究(1)在推定条款下非概括性地列出一系列可能显示卖方的意图及显示不会存在实际风险因素，以方便转易成交及减少诉讼，或(2)如何保障依据该「推定」接受业权的买方，免该买方日后卖楼时被准买家成功反驳该推定，致令其业权不能易手。
5. 总结
5.1 最后，消委会重申支持立法去修正当前的问题，就是律师会远自1990年向其会员发出的意见和上诉法庭在2001作出的裁定之间的茅盾，以引致法团签立文件可能发生的问题，消委会相信一次过处理该问题较为可取，而不是留待个别卖方在问题浮现时才寻求解决方法。
5.2 但消委会亦留意到，采取现行措施之外的方案时须确保能维持买卖双方利益的适当平衡，因此消委会促请政府在草拟建议的新法例细节时须顾及该利益的平衡。
