消费者委员会就管制物业管理行业谘询文件的意见

2011年2月18日 年月日
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1. 消费者委员会("消委会")乐于就管制物业管理行业的议题发表意见。

 

物业管理重要性

2. 消委会认同物业管理公司及从业员在大厦及屋苑的管理方面具关键性的作用,良好的物业管理,可为居民以及附近的社区提供安全、舒适的环境。为了令物业管理水平达致符合合理的期望,须确保物业管理公司及从业员具备相关专门知识、良好专业操守及足够效能, 以妥善进行各方面的工作,如维修及修葺大厦及其设施、协助业主遵守大厦管理的相关法例或法令,及执行大厦或屋苑的财务管理和拟备预算等。

 

现行物业管理缺乏监管机制

3. 据谘询文件所述,全港共有800多家物业管理公司,但只有86家属香港物业管理公司协会的公司会员,而物业管理公司毋须成为协会会员,也可从事物业管理工作;再者,在《房屋经理注册条例》下房屋经理的注册乃属自愿,即使房屋经理遭除名,仍可继续从事物业管理工作。可见现时物业管理行业正缺乏有效的监管机制。

 

消委会支持以立法强制发牌

4. 若要确保物业管理达到及持续地符合公众合理期望的服务水平以及促进建筑物管理政策的制订和推行,一个常设的监管机制是不可或缺的。除纪律监管外,机制更可以及提升业界专业水平及推动行业发展。而牌照制度应是一个有效的监管方式,因为它透过种种措施例如发牌、续牌、撤销或临时吊销牌照,可确保行业参与者在质素、能力、操守等方面符合指定的专业要求,此外,它亦提供机制,处理对从业者的投诉,而违反专业或作业守则的从业者,其持牌资格亦可受到质疑或吊销,这对不当的管理行为具阻吓作用。

 

就强制发牌规管物业管理行业的意见

应涵盖公司及个人层面

5. 物业管理公司的营运经验、财务状况、团队质素及操守等对物业管理的水平有关键性的影响,此外物业管理从业员,作为物业管理工作的执行者,其专业知识、经验和操守等对确保优质的服务亦同样重要。故此,消委会认为建议中的发牌制度应涵盖公司及个人两个层面。

 

公司层面

6. 在公司层面方面,消委会认为有关政策的基本原则,应容许不同规模的物业管理公司在市场内公平竞争,从而促使业界提升服务水平,并且让消费者有较多的选择,可以用负担得起的价格,取得优质及有效率的服务。

 

多级发牌

7. 本会认为多级发牌是一个值得考虑的方案,原因是它可让中小型物业管理公司有生存及发展空间,至于谘询文件附件E认为,这方案会导致标签效应或价格差异,而级别较低的公司,市场会较小,本会想了解究竟上述问题是因中小型公司的规模而固有存在,抑或因该方案的实施才产生,若属前者是固有存在,那多级发牌制对中小型物业管理公司在标签效应、价格差异及市场占有率方面应无额外影响, 而关键亦在于有关当局如何鼓励和扶助规模较小的市场参与者,让它们提升服务水平及持续发展。

 

个人层面

8. 个人层面,消委会认为执行谘询文件第33段中所述各项职能的管理人员,均须受建议中的发牌机制规管。

 

多级发牌

9. 而究竟多级发牌会否导致谘询文件附件E所指称的标签效应、影响从业员的收入水平,或级别较低的从业员,就业市场较小等后果,有关当局须进一步研究。然而,受雇者的薪酬,是决定于相关劳动市场的供求状况,以及其本身的经验、资历、工作表现及其他因素,而这些因素正正影响了各级物业管理人员的就业市场的规模和薪酬水平。此外,若发牌制度在公司层面实施,发牌条件中对持有个人牌照的管理人员数目的要求,亦可能影响相关劳动市场的供求状况,从而影响有关人员的薪酬水平。故此,在公司的发牌方案细节订定前,难以估量当个人多级发牌方案实施后,级别较低的从业员的就业市场会否变得较小。

 

给予诱因,持续发展

10. 毋论如何,消委会认为在确保优质的物业管理服务的前题下,有关当局应给予从业员积极上进的诱因,设立适当途径,提供合适协助,让未达标的物业管理人员有机会取得牌照,并且让取得牌照者持续发展,提升牌照级别。这将会有利物业管理行业的整体发展,而亦因此惠及居民和社区。

 

政策目标

11. 消委会认同设立规管机制的指导原则,即:

(a) 不应令物业管理成本大增;
(b) 不应导致物业管理公司/ 从业员的数目不足以应付社会的需要;
(c) 应继续容许有意从事物业管理者自由加入,以及不应出现垄断。

因为这可避免增加消费者使用物业管理服务的成本,及确保市场有较多竞争者让消费者选择。而物业管理规管机构的职能应是全面的,除了纪律监管外,应推动业界持续发展,以达治标及治本之效。

 

结论

12. 有鉴于目前大厦管理问题并非鲜有,尤其是大厦失修问题严重威胁市民的人身安全,因此消委员盼望规管机制早日成立及全面实施,然而,消委会同意须有一段预备期,让物业管理从业员和公司为取得相应的牌照及遵行有关法律规定,作好准备,在这段期间内,政府亦可同时完成立法程序,并成立规管机构。若果预备工作能在立法完成及规管机构成立时顺利完成,过渡期便毋须太长,因为物业管理从业员和公司已准备就绪,迎接新规管机制。