以「現狀」方式出售的現樓單位

2007年4月16日 年月日
《選擇》月刊
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消費者在購入全新的現樓單位時,有沒有注意買賣合約已包括條款,註明單位以「現狀」出售呢?

外牆滲水

劉小姐數年前購入一個全新的現樓單位。劉小姐指出,入伙後該單位相繼出現不同的問題。入伙後數年間,該單位的客廁外牆、大廳和客房窗台及外牆均出現滲水情況,劉小姐向管理處投訴,管理處便派人維修。約三年前,劉小姐發現其單位內的總電錶箱銅片生銹,管理處也願意派員維修。

客廁天花滲水

又翌年,劉小姐更發現單位的客廁出現天花滲漏的問題,懷疑上層單位的廁所浴缸腳邊近下牆角的罅隙是引致客廁天花滲水的最大原因,惟管理處指發展商不會負責維修。另外,劉小姐指其單位的客房外牆窗邊出現大量灰白色的東西(估計是灰泥),管理處雖然派員維修,但已聲明有關費用由管理費的維修預備金支付。劉小姐堅持不同意管理處利用大廈管理費的維修預備金支付有關費用,要求發展商承擔責任。

發展商稱無法律責任為單位維修

再一年,劉小姐向發展商投訴,其單位客廁天花滲漏及客房外牆窗邊出現灰泥等問題,但發展商卻指劉小姐的單位及上層單位均以「現狀」出售,而有關條款亦已列明於買賣合約內,故發展商並無法律責任為有關單位進行維修。再者,發展商亦指劉小姐沒有實質的理據,證明有關問題乃承建商於施工時疏忽所致。

劉小姐十分不滿,指其入伙後才發現單位出現的問題,認為所投訴的問題應該早已存在,並非自然損耗而出現。劉小姐指發展商不斷以該單位是以「當時現狀」形式出售為藉口,拒絕跟進單位一些潛在的實質缺陷(Latent Physical Defects),劉小姐認為這是不負責任的表現,因為消費者一般在自行驗樓時較難察覺到此等潛在的實質缺陷,當此等問題浮現時,發展商則以單位是以「當時現狀」形式出售為藉口而不願意跟進。

劉小姐指有關問題早已存在,發展商以上述理由來推卸責任,對業主很不公平,劉小姐認為其單位所出現的問題,應由發展商獨自承擔,不應經由大廈管理費的維修預備金支付維修費用,故此向本會反映及要求協助跟進此事。經過本會多番斡旋及調解,雖然發展商願意替劉小姐繼續跟進,但堅持此項維修並不是基於履行任何保養承諾。

個案啟示

市面上不乏一些樓宇(包括一手樓宇)以「現樓」形式出售,特別是一些已經公開發售但無人問津的「新樓」,經過發展商重新修葺包裝後再次推出市場。消費者在購入此等單位時,應注意買賣條款(包括臨時買賣合約及正式買賣合約)有否註明單位以「現狀」方式出售或註明消費者已「知悉/瞭解該單位的實質狀況,並接受該單位的現有狀況」(或類似的條款)。此等條款可能表示買家同意以當時的「現狀」購入該單位,而發展商可能不同意(或只同意有限度)提供售後「維修保養」服務。故此,消費者應注意有關單位狀況的買賣條款,並應在簽署臨時買賣合約前向發展商或物業代理查詢樓宇結構及屋內配套設備是否享有維修及保養承諾。無論如何,消費者在簽署臨時買賣合約前宜先行與自己的代表律師磋商,訂立適當的條文或文件,以保障其權益。

當然,除了實地視察單位的情況外,消費者最好能聘任獨立屋宇測量師先行評估單位的結構、用料及設備等,在購入前對於單位的「現狀」先作專業的審察。同樣地,如有疑問,消費者亦務需在簽署臨時買賣合約前與其代表律師磋商,訂立適當條文或文件以保障其權益。

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