香港楼价冠绝全球，供楼开支成为不少港人沉重及长远的负担。消费者委员会的调查发现，市面上各间银行的住宅及车位的按揭计划看似大同小异，惟由于这些计划所提供按揭利率不同，总利息支出的差异可以极大。以各银行提供的最优惠利率按揭计划为例，实际利率介乎2.5厘至2.95厘，小数怕长计，供款20、30年后的总利息支出可相距甚远。此外，消费者需留意普遍按揭计划都会收取逾期还款手续费及／或罚息，置业人士应审慎评估自己的还款能力、现时及未来的开支、现金流稳定性等，免失预算。
消委会上月向20间本地银行查询有关住宅及车位按揭的资料，除1间银行表示不愿参与及1间未有回复，是次研究共收集了78个按揭计划（18间银行），涵盖最优惠利率按揭（P按）、香港银行同业拆息按揭（H按）、按揭保险计划、政府房屋及车位等不同类型的按揭计划以作分析。
P按、H按各有利弊
香港的按揭计划主要分两种计算方法，分别为P按及H按。最优惠利率（P）一般为银行向最好信用的客户提供贷款的利率，由各银行自行决定及于其网页公布；P按以P减若干百分比为按揭利率，P按不设利率上限，适用的物业类型普遍较H按及按揭保险为多。香港银行同业拆息（H）指一间银行向银行同业提供不同期限的港元贷款利率，由香港银行公会每日计算及公布，由于银行同业拆息会因应市场上的资金流动等变化，因此会较P波动，例如当市场资金紧绌，银行之间的贷款成本增加，便会导致拆息上升；H按一般以一个月为期限的H加上若干百分比为按揭利率。
以今年8月16日的相关利率计算，14个P按的实际利率介乎2.5厘至2.95厘（按揭利率基准介乎P-3厘至P-2.3厘）；H按的实际利率介乎1.36厘至1.71厘（按揭利率基准介乎H+1.3厘至H+1.65厘）。以一个售价$800万的单位，按揭年期为25 年为例，假设全期按揭利率不变，同日最高（2.95%）及最低P按利率（2.50%）的总利息支出（分别为$3,321,020及$2,768,577）可相差20%；而最高（1.71%）及最低H 按利率（1.36%）的总利息支出（分别为$1,838,137及$1,442,197）可相差27%；若比较同日最低P按（2.50%）及H按（1.36%）利率，则可差近1倍（92%）。
留意楼花按揭计划的风险
在香港，不少消费者会购买楼花，而不少发展商会提供即供期付款计划及建筑期付款计划予买家选择，亦有发展商自行或伙拍财务机构推出高成数按揭计划（发展商按揭），让一些首期不足的准买家购置物业。然而，消费者若不小心衡量利弊，最终的经济负担可以相差甚巨。
为尽早套现流动资金，发展商往往会为选择即供期付款的买家提供较多折扣优惠，惟需留意由于按揭保险计划并不适用于楼价$600万以上及选择即供期付款的楼花，贷款额会因按揭成数较低而大减，买家变相须预备更多资金以应付首期。若以一个售价约$1,077万的单位为例，银行只可提供60%按揭成数，选择即供期付款的首期（约$432万）较选择建筑期付款（约$195万）需多付约1.2倍（约$237万）。
另一方面，建筑期付款计划的买家可享的折扣一般较少，而买家亦只可待楼宇落成后才能申请按揭，若在购买楼花后至楼宇落成期间楼价下跌，银行或会估价不足（即估价较买家须付的楼价低），买家有机会因此须准备额外资金以支付首期。
至于发展商按揭，按揭成数一般可高达80%至90%，借款人贷款时或无须进行压力测试，并提供特别的供款安排，例如首数年只供利息，或首数年利息特低。这些计划的入场门槛虽然较低，但随后的按揭利率会大增，亦普遍较一般银行的按揭利率为高。例如有发展商按揭可让买家以较低的两成首期，购买一个逾$1,300万的单位，但由于贷款额较大，加上按揭利率较银行按揭利率高0.75%（首3年）及1.5倍（其后22年），导致最终的总利息开支，较银行按揭高达3倍（超过$600万）。
此外，准买家须注意购买楼花时需承受的其他风险，例如准买家未有机会实地视察单位、施工进度或施工质量欠佳、未能准时交楼等，故准买家切忌只见楼价折扣吸引而冲动选择按揭计划，务必谨慎衡量自己的财政状况及还款能力，以免一旦按揭被拒，或批出的贷款额较预期少而又未有额外资金缴付首期，导致「楼财」两失。
手续费及罚息
除按揭利率外，消费者也应一并考虑各类手续费及个别计划中特定的限制。若逾期还款，普遍计划都会收取逾期还款手续费及／或罚息，相关手续费介乎供款额的2%（最低收费$100）至每次$500（另加律师费用）；而罚息方面，大部分计划以P加若干百分比计算，介乎P+0.5厘至P+8厘（日息，最低$100）；个别计划以日息计算及／或设最低收费，以1间银行逾期未付之还款额以年利率17厘罚息计算，每月供款$3万但逾期还款30日，便需缴付罚息约$420。消费者应尽量避免逾期供款，以免产生手续费或罚息，造成额外的经济负担。
消费者亦要留意有银行在申请按揭时会收取手续费。若于签署按揭贷款确认信或通知书后取消按揭申请，部分银行会向借款人征收手续费，金额介乎贷款额的0.1%（最低收费$2,000）至0.5%（最低收费$8,000）。
按揭保险计划及按揭存款挂鈎计划
按香港金融管理局的指引，楼价$1,000万以下的住宅物业，最高按揭成数为60%（贷款上限$500万），而$1,000万或以上的最高可按50%。若选择由香港按证保险有限公司提供的按揭保险，可将贷款额最高调升至楼价的90%。不过，准买家要留意申请限制，以及心仪银行是否有提供独立按揭保险计划。
由于按揭还款期一般长达20、30年，还款期间若遇上加息周期，便可能增加按揭借款人的利息支出。14间银行提供合共19个按揭存款挂鈎计划，全部计划的存款帐户提供的存款利率，都相等于相关按揭计划的按揭利率，不设最低存款额，而存款上限介乎贷款余额的50%（或$200万，以较低者为准）至贷款额的60%。不过，如存款超出相关上限，10个计划会以活期或储蓄存款计算利息，8个计划不会提供利息，当中3个计划更会收取存款服务费。
政府房屋按揭计划
不论是P按、H按及／或按揭保险计划，各计划所适用的物业亦有分别。政府房屋按揭计划方面，回复中有13个居者有其屋按揭计划，11个租者置其屋按揭计划，以及4个分别适用于其他类型的政府房屋，而绝大部分提供给政府房屋按揭均为P按。居者有其屋、租者置其屋、绿置居及夹心阶层住屋的实际按揭利率介乎2.5厘至2.95厘；房协资助出售房屋的实际按揭利率则介乎1.46厘至2.5厘。租者置其屋按揭的最高按揭成数为100%，其余政府房屋的最高按揭成数则介乎90%至95%，而最长还款期普遍为25年。
打算置业的消费者在选择按揭时，应留意以下事项：
- 及早了解购置物业及申请按揭的程序、所需时间、文件等，加深对市场上按揭产品及相关审批准则的认识；
- 审慎评估自己的购买能力，包括未来的现金流、经济负担和工作的稳定性等，申请按揭时避免「借到尽」，以便留有资金作「应急钱」；
- 宜多比较数间银行的按揭计划，例如按揭利率、利率上限以及各种优惠等，申请前清楚了解计划条款，及考虑以不同的供款方法还款，例如会否每月或每两星期供款，并应留意从银行获批的贷款金额未必与申请金额一致。
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