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慎選按揭計劃免招巨額利息 逾期還款連帶支出不容忽視

  • 2021.09.15

香港樓價冠絕全球,供樓開支成為不少港人沉重及長遠的負擔。消費者委員會的調查發現,市面上各間銀行的住宅及車位的按揭計劃看似大同小異,惟由於這些計劃所提供按揭利率不同,總利息支出的差異可以極大。以各銀行提供的最優惠利率按揭計劃為例,實際利率介乎2.5厘至2.95厘,小數怕長計,供款20、30年後的總利息支出可相距甚遠。此外,消費者需留意普遍按揭計劃都會收取逾期還款手續費及/或罰息,置業人士應審慎評估自己的還款能力、現時及未來的開支、現金流穩定性等,免失預算。

消委會上月向20間本地銀行查詢有關住宅及車位按揭的資料,除1間銀行表示不願參與及1間未有回覆,是次研究共收集了78個按揭計劃(18間銀行),涵蓋最優惠利率按揭(P按)、香港銀行同業拆息按揭(H按)、按揭保險計劃、政府房屋及車位等不同類型的按揭計劃以作分析。

P按、H按各有利弊

香港的按揭計劃主要分兩種計算方法,分別為P按及H按。最優惠利率(P)一般為銀行向最好信用的客戶提供貸款的利率,由各銀行自行決定及於其網頁公布;P按以P減若干百分比為按揭利率,P按不設利率上限,適用的物業類型普遍較H按及按揭保險為多。香港銀行同業拆息(H)指一間銀行向銀行同業提供不同期限的港元貸款利率,由香港銀行公會每日計算及公布,由於銀行同業拆息會因應市場上的資金流動等變化,因此會較P波動,例如當市場資金緊絀,銀行之間的貸款成本增加,便會導致拆息上升;H按一般以一個月為期限的H加上若干百分比為按揭利率。

以今年8月16日的相關利率計算,14個P按的實際利率介乎2.5厘至2.95厘(按揭利率基準介乎P-3厘至P-2.3厘);H按的實際利率介乎1.36厘至1.71厘(按揭利率基準介乎H+1.3厘至H+1.65厘)。以一個售價$800萬的單位,按揭年期為25 年為例,假設全期按揭利率不變,同日最高(2.95%)及最低P按利率(2.50%)的總利息支出(分別為$3,321,020及$2,768,577)可相差20%;而最高(1.71%)及最低H 按利率(1.36%)的總利息支出(分別為$1,838,137及$1,442,197)可相差27%;若比較同日最低P按(2.50%)及H按(1.36%)利率,則可差近1倍(92%)。

留意樓花按揭計劃的風險

在香港,不少消費者會購買樓花,而不少發展商會提供即供期付款計劃及建築期付款計劃予買家選擇,亦有發展商自行或夥拍財務機構推出高成數按揭計劃(發展商按揭),讓一些首期不足的準買家購置物業。然而,消費者若不小心衡量利弊,最終的經濟負擔可以相差甚巨。

為盡早套現流動資金,發展商往往會為選擇即供期付款的買家提供較多折扣優惠,惟需留意由於按揭保險計劃並不適用於樓價$600萬以上及選擇即供期付款的樓花,貸款額會因按揭成數較低而大減,買家變相須預備更多資金以應付首期。若以一個售價約$1,077萬的單位為例,銀行只可提供60%按揭成數,選擇即供期付款的首期(約$432萬)較選擇建築期付款(約$195萬)需多付約1.2倍(約$237萬)。

另一方面,建築期付款計劃的買家可享的折扣一般較少,而買家亦只可待樓宇落成後才能申請按揭,若在購買樓花後至樓宇落成期間樓價下跌,銀行或會估價不足(即估價較買家須付的樓價低),買家有機會因此須準備額外資金以支付首期。

至於發展商按揭,按揭成數一般可高達80%至90%,借款人貸款時或無須進行壓力測試,並提供特別的供款安排,例如首數年只供利息,或首數年利息特低。這些計劃的入場門檻雖然較低,但隨後的按揭利率會大增,亦普遍較一般銀行的按揭利率為高。例如有發展商按揭可讓買家以較低的兩成首期,購買一個逾$1,300萬的單位,但由於貸款額較大,加上按揭利率較銀行按揭利率高0.75%(首3年)及1.5倍(其後22年),導致最終的總利息開支,較銀行按揭高達3倍(超過$600萬)。

此外,準買家須注意購買樓花時需承受的其他風險,例如準買家未有機會實地視察單位、施工進度或施工質量欠佳、未能準時交樓等,故準買家切忌只見樓價折扣吸引而衝動選擇按揭計劃,務必謹慎衡量自己的財政狀況及還款能力,以免一旦按揭被拒,或批出的貸款額較預期少而又未有額外資金繳付首期,導致「樓財」兩失。

手續費及罰息

除按揭利率外,消費者也應一併考慮各類手續費及個別計劃中特定的限制。若逾期還款,普遍計劃都會收取逾期還款手續費及/或罰息,相關手續費介乎供款額的2%(最低收費$100)至每次$500(另加律師費用);而罰息方面,大部分計劃以P加若干百分比計算,介乎P+0.5厘至P+8厘(日息,最低$100);個別計劃以日息計算及/或設最低收費,以1間銀行逾期未付之還款額以年利率17厘罰息計算,每月供款$3萬但逾期還款30日,便需繳付罰息約$420。消費者應盡量避免逾期供款,以免產生手續費或罰息,造成額外的經濟負擔。

消費者亦要留意有銀行在申請按揭時會收取手續費。若於簽署按揭貸款確認信或通知書後取消按揭申請,部分銀行會向借款人徵收手續費,金額介乎貸款額的0.1%(最低收費$2,000)至0.5%(最低收費$8,000)。

按揭保險計劃及按揭存款掛鈎計劃

按香港金融管理局的指引,樓價$1,000萬以下的住宅物業,最高按揭成數為60%(貸款上限$500萬),而$1,000萬或以上的最高可按50%。若選擇由香港按證保險有限公司提供的按揭保險,可將貸款額最高調升至樓價的90%。不過,準買家要留意申請限制,以及心儀銀行是否有提供獨立按揭保險計劃。

由於按揭還款期一般長達20、30年,還款期間若遇上加息周期,便可能增加按揭借款人的利息支出。14間銀行提供合共19個按揭存款掛鈎計劃,全部計劃的存款帳戶提供的存款利率,都相等於相關按揭計劃的按揭利率,不設最低存款額,而存款上限介乎貸款餘額的50%(或$200萬,以較低者為準)至貸款額的60%。不過,如存款超出相關上限,10個計劃會以活期或儲蓄存款計算利息,8個計劃不會提供利息,當中3個計劃更會收取存款服務費。

政府房屋按揭計劃

不論是P按、H按及/或按揭保險計劃,各計劃所適用的物業亦有分別。政府房屋按揭計劃方面,回覆中有13個居者有其屋按揭計劃,11個租者置其屋按揭計劃,以及4個分別適用於其他類型的政府房屋,而絕大部分提供給政府房屋按揭均為P按。居者有其屋、租者置其屋、綠置居及夾心階層住屋的實際按揭利率介乎2.5厘至2.95厘;房協資助出售房屋的實際按揭利率則介乎1.46厘至2.5厘。租者置其屋按揭的最高按揭成數為100%,其餘政府房屋的最高按揭成數則介乎90%至95%,而最長還款期普遍為25年。

打算置業的消費者在選擇按揭時,應留意以下事項:

  • 及早了解購置物業及申請按揭的程序、所需時間、文件等,加深對市場上按揭產品及相關審批準則的認識;
  • 審慎評估自己的購買能力,包括未來的現金流、經濟負擔和工作的穩定性等,申請按揭時避免「借到盡」,以便留有資金作「應急錢」;
  • 宜多比較數間銀行的按揭計劃,例如按揭利率、利率上限以及各種優惠等,申請前清楚了解計劃條款,及考慮以不同的供款方法還款,例如會否每月或每兩星期供款,並應留意從銀行獲批的貸款金額未必與申請金額一致。

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