編者的話
樓宇失修一直是一個令人頭痛而棘手的問題。雖然大廈公契指引規定設立特別基金以支付公用地方翻新、改善和維修等開支及其他相關費用，但有研究發現，實際設立了特別基金的樓宇數目不多，即使設有基金，結餘一般不足以支付大型維修工程的費用。主要原因是很多業主缺乏樓宇管理經驗，更遑論專業知識來判斷未來維修工程支出所需的儲備金水平，加上他們一般不願意投入時間參與物業管理事務，造成低估或漠視樓宇維修實際所需。
在沒有設立特別基金或基金儲備不足的情況下，當樓宇出現老化問題時，便需要即時籌集維修資金，業主因而可能要攤分高昂工程費用，特別對退休人士和長者，或帶來沉重的經濟壓力，導致部分業主拖延或拒絕進行維修項目。然而，拖延或不聞不問的態度只會令樓宇失修狀況繼續惡化，隨年月增長，所需的工程費用只會不斷增加，業主面對安全威脅及財產損失的風險亦隨之提升。
有見及此，若要切實解決問題，需要推動業主積極參與物業管理事務，及早規劃樓宇未來維修保養需要，並制定一個可負擔和可持續的機制籌集所需資金。因此，本會在5月初發表的「創優增值 – 提升香港物業管理費的透明度和管治」研究報告中，建議鼓勵業主積極參與物業管理事宜，呼籲業主應增進對物業管理工作的認識，關注物業維修保養。本會同時建議相關政府部門加強對市民的教育及宣傳，除了物業管理相關知識和法規與業主的權利和義務，亦讓大眾了解業主立案法團在物業管理和維修保養的角色和重要性，促進業主早日成立法團以推動有效率的大廈管理。
此外，為避免業主因大型維修工程而須要一次過繳付大筆費用，本會建議設立一個工程基金，並制訂一個10年的維修保養計劃，立法規定全體業主須定期供款，款項不可轉移，從而為樓宇提供充足的儲備以應付預期維修保養開支。本會知悉，市建局將在今年下半年推出的「定期維修保養方案」參考文件及「預防性維修」計劃，旨在推動業主從樓宇入伙開始，已制訂定期保養計劃及相關的財政儲備方案。本會期待計劃落實後長遠能成為業界作業模式，預防「失修冇人理」的情況。
然而，上述建議及解決方案只適用於新建樓宇，現時本港數以萬幢計的舊樓中，有些或需緊急維修，就像計時炸彈一樣，對業主、路人及周邊環境均構成風險。部分原因是不少舊樓公契在草擬時相關法規還未完善，沒有釐清維修或管理責任，無法解決維修費攤分問題，但由於有不少舊樓，在一些業主無法聯絡或追踪得到的情況下，難以獲得業主一致同意修改公契條款，以致維修工程一直無法展開。針對公契條款過時但難以修改的問題，本會在報告中提出放寬修改公契條款的機制，建議以75%的業權份數作為修改公契條款的參考門檻。本會明白修訂公契可能涉及私有產權的問題，故此修改建議是以業權份數為依歸，並列明不能修改涉及業權份數的條款，以保障業主私有產權的權益。同時，為免機制被濫用及保護少數持反對意見的業主利益，此建議僅適用於樓齡不少於10年的物業，以避免業主在尋找其他可行解決方案之前過早提出修改要求，機制並設有嚴格的執行程序及上訴機制，以平衡各方利益。
長遠來說，本會鼓勵業主設立恆常維修基金、積極關注物業的日常保養及定期進行適切維修工程，以確保物業安全及可持續宜居，並有利於維持物業的市場價值，讓一眾業主得以長久安居樂業。
