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大厦定期保养维修储备不可少
安全宜居保楼宇价值业主得益

大厦定期保养维修储备不可少
安全宜居保楼宇价值业主得益

本港近期接连发生多宗大厦石屎剥落事件,单计7月份已经至少有6宗,当中有途人及住客被击中受伤,途经的车辆亦有损毁。这些事故绝大部分均与旧楼有关,引起社会广泛关注旧楼维修问题。据报截至2022年,全港有超过26,000幢超过30年楼龄的楼宇,其中两成、约5,200幢被评为「失修」或「明显失修」。若不正视维修问题,因楼宇失修的意外只会愈来愈严重。

编者的话

楼宇失修一直是一个令人头痛而棘手的问题。虽然大厦公契指引规定设立特别基金以支付公用地方翻新、改善和维修等开支及其他相关费用,但有研究发现,实际设立了特别基金的楼宇数目不多,即使设有基金,结余一般不足以支付大型维修工程的费用。主要原因是很多业主缺乏楼宇管理经验,更遑论专业知识来判断未来维修工程支出所需的储备金水平,加上他们一般不愿意投入时间参与物业管理事务,造成低估或漠视楼宇维修实际所需。

在没有设立特别基金或基金储备不足的情况下,当楼宇出现老化问题时,便需要即时筹集维修资金,业主因而可能要摊分高昂工程费用,特别对退休人士和长者,或带来沉重的经济压力,导致部分业主拖延或拒绝进行维修项目。然而,拖延或不闻不问的态度只会令楼宇失修状况继续恶化,随年月增长,所需的工程费用只会不断增加,业主面对安全威胁及财产损失的风险亦随之提升。

有见及此,若要切实解决问题,需要推动业主积极参与物业管理事务,及早规划楼宇未来维修保养需要,并制定一个可负担和可持续的机制筹集所需资金。因此,本会在5月初发表的「创优增值 – 提升香港物业管理费的透明度和管治」研究报告中,建议鼓励业主积极参与物业管理事宜,呼吁业主应增进对物业管理工作的认识,关注物业维修保养。本会同时建议相关政府部门加强对市民的教育及宣传,除了物业管理相关知识和法规与业主的权利和义务,亦让大众了解业主立案法团在物业管理和维修保养的角色和重要性,促进业主早日成立法团以推动有效率的大厦管理。

此外,为避免业主因大型维修工程而须要一次过缴付大笔费用,本会建议设立一个工程基金,并制订一个10年的维修保养计划,立法规定全体业主须定期供款,款项不可转移,从而为楼宇提供充足的储备以应付预期维修保养开支。本会知悉,市建局将在今年下半年推出的「定期维修保养方案」参考文件及「预防性维修」计划,旨在推动业主从楼宇入伙开始,已制订定期保养计划及相关的财政储备方案。本会期待计划落实后长远能成为业界作业模式,预防「失修冇人理」的情况。

然而,上述建议及解决方案只适用于新建楼宇,现时本港数以万幢计的旧楼中,有些或需紧急维修,就像计时炸弹一样,对业主、路人及周边环境均构成风险。部分原因是不少旧楼公契在草拟时相关法规还未完善,没有厘清维修或管理责任,无法解决维修费摊分问题,但由于有不少旧楼,在一些业主无法联络或追踪得到的情况下,难以获得业主一致同意修改公契条款,以致维修工程一直无法展开。针对公契条款过时但难以修改的问题,本会在报告中提出放宽修改公契条款的机制,建议以75%的业权份数作为修改公契条款的参考门槛。本会明白修订公契可能涉及私有产权的问题,故此修改建议是以业权份数为依归,并列明不能修改涉及业权份数的条款,以保障业主私有产权的权益。同时,为免机制被滥用及保护少数持反对意见的业主利益,此建议仅适用于楼龄不少于10年的物业,以避免业主在寻找其他可行解决方案之前过早提出修改要求,机制并设有严格的执行程序及上诉机制,以平衡各方利益。

长远来说,本会鼓励业主设立恒常维修基金、积极关注物业的日常保养及定期进行适切维修工程,以确保物业安全及可持续宜居,并有利于维持物业的市场价值,让一众业主得以长久安居乐业。