过去30年来，消费者对境外物业的需求持续增长，除了个人投资、退休、或供子女留学等不同用途，全球利率偏低和资金的自由流动等因素，均促使本港买家放眼境外物业。随着2019年中央政府颁布24 项政策措施促进大湾区发展，并加强区内城市之间的通讯和交通联系，相信未来会有更多港人在大湾区「一小时生活圈」内生活和工作，对购买境外物业的意欲将进一步提升。
鉴于香港境外房地产市场萌芽，早在1990年代末，法律改革委员会曾发表报告，建议立法约束在港推广或销售的境外未建成住宅物业的误导性广告，并同时提出，除却个人出售单一住宅的情况，均应由香港的持牌地产代理处理。1997年地产代理监管局（地监局）成立，并根据《地产代理条例》，通过发牌制度规管行业。然而因应当时规管地产代理进行本地物业的销售工作有较高的优次，纯粹处理香港境外物业销售的地产代理和营业员，则根据其后制定的《地产代理（豁免领牌）令》（豁免令），只要符合一定要求，则可获豁免而无须取得牌照，故非持牌地产代理和营业员（非持牌地产代理／营业员）亦可向消费者提供销售境外物业的服务。有见于购买境外物业动辄过百万元，并存在较高的风险和不明朗因素，为保障消费者权益，消费者委员会从多角度检视现行法例和监管架构是否存在漏洞，分析业界有否出现不良营商手法，并于今天（2021年10月28日）公布题为「境外置业添保障」研究报告。
调查结果发现，目前除持牌地产代理及营业员外，获豁免的非持牌地产代理和营业员，以至不受《地产代理条例》和监管部门规管的境外物业发展商，均有在港销售境外物业。不论从广告资讯或直接销售的过程中，一般消费者均难以分辨是否由持牌或非持牌营业员负责销售，并存在监管漏洞；此外亦发现业界无论在资料提供的全面性或准确性均有不足，豁免声明亦无统一表达方法；以及相关销售广告手法夸张误导，以至准买家支付的订金和留位费欠缺冷静期等保障机制。有见及此，报告提出5大建议，倡议本港全面强化境外物业销售监管，以保障广大消费者的权益。
本报告检视了在本港进行境外物业的销售手法和法例监管、根据本会及相关部门接获的投诉个案，分析消费者面对的困难和消费陷阱；并进行印刷、线上和电视媒体的广告调查；派员以神秘顾客的方式，亲身走访20个商户合共36个境外楼盘，掌握业界营销手法等第一手资料；并比较全球7个司法管辖区的监管制度和保障消费者措施，供本港借镜参考。
现行条例及牌照要求未能全面规管境外物业销售
本港目前规管境外物业销售活动的法例及监管架构主要包括：《地产代理条例》及豁免令、地监局发出的执业通告、《证券及期货条例》中涉及的集体投资计划，以及《商品说明条例》。其中《地产代理条例》列明，必须持有地监局发出牌照的地产代理和营业员，才能同时从事本地及境外的物业销售服务。然而条例中的豁免令列明，如纯粹处理境外物业的非持牌地产代理或营业员，并在收据、单张、小册子等文件，或任何广告中列明其本人并无处理香港任何物业的牌照（「无牌声明」），则可获豁免，无须向地监局领取地产代理牌照，或遵从营业员牌照的规定。
地监局在2017年发出编号17-03（CR）执业通告，要求持牌的地产代理和营业员推广销售境外未建成物业时，必须对相关发展商及其项目进行尽职审查，提供书面法律意见和相关销售文件，并规管其广告及宣传品的内容，违者将受到纪律处分。然而，相关条文只适用于境外未建成的物业，同时非持牌地产代理及境外发展商均不在地监局条文规管之列。
报告指出，豁免令及执业通告容许非持牌代理及营业员销售境外物业的做法并不理想，或会造成规管上的漏洞，包括：非持牌地产代理和营业员可如持牌者一样，提供境外物业销售服务；更甚者，持牌地产代理亦可聘请非持牌销售员，不但削弱消费者在条例下的保障，更令他们混淆两者身份，误以为相关境外物业销售工作由持牌营业员处理，有可能影响其判断。
由于非持牌的地产代理或营业员无须遵从地监局对持牌者的要求，致使两者在规管上宽紧不一，较难监管其销售行为和操守。报告亦指出，无论检视境外楼盘销售广告及神秘顾客的调查均发现，非持牌地产代理及营业员不遵守相关条例的情况较持牌者显著。例如不少非持牌营业员并没有按豁免令规定，在宣传资料或个人名片上列明并非持牌营业员。
此外，针对境外物业销售的宣传及广告内容，不应只适用于持牌地产代理。目前来自不同司法管辖区的地产发展商，均无须透过任何本地的地产代理，可直接在港宣传推广其发展项目。同时，由于境外地产商并非在港「从事地产代理的工作」，故不受地监局及其相关的《地产代理条例》和执业通告所规管，如若出现不良销售行为亦较难监管。
涉及境外物业销售的投诉飙升
报告检视2017年至2020年不同机关，包括：警方、海关、地监局、证券及期货事务监察委员会（证监会），以及本会接获境外物业销售的投诉个案，整体而言均呈上升趋势。本会自2017年至今年8月，共接获261宗消费者投诉，平均损失金额高达$36.8万港元，涉及物业的平均价值接近$180万港元。本会接获的投诉显示，75% 的投诉人通过香港报章广告获悉境外物业项目，近 70% 的投诉人参加了展销会或代理筹办的讲座，而93%的交易发生在香港。此外，近9成个案涉及地产代理，当中6成个案涉及非持牌代理。投诉种类则包括：提供不准确或具误导性的资料、重要资料遗漏或没有提供，或准买家难以取回留位费或订金。
广告夸大误导、无牌声明混乱不清
由于买家对购买境外物业一般并不熟悉，因此非常依赖各种媒体的宣传广告提供的资讯。本会检视去年11月至12 月期间，从印刷媒体、线上平台，和电视收集合共约1,300则有关发展商或地产代理的境外物业销售广告。调查发现98% 的印刷广告，以及 60% 的线上广告均包含本地联系方式，故大多数广告都有浓厚的香港元素。
本会分析相关广告内容，发现各种问题，包括：广告内容含糊和具误导性，如声称海外置业为移民捷径，亦有以提供不同的礼品、礼遇，甚至以免息分期贷款来利诱买家。此外，本会的投诉个案及广告调查中发现，为吸引顾客，不少商户标榜租金保证或不切实际的高租金回报为饵诱，然而其中一些项目可能属集体投资计划，如事先没有取得证监会授权或认可，销售这些产品有机会触犯《证券及期货条例》。另外调查发现，不少广告就豁免令的无牌／免责声明没有统一的表述方式。是次研究中，接近3成半的地产代理印刷广告，列明关于豁免的无牌声明，即代表其为非持牌地产代理。另外，只约2成半的广告提供了牌照号码，惟当中逾半亦有作出无牌声明，表示这些持牌地产代理所雇用的是非持牌营业员，这些五花八门的表达方式，一般消费者或难以理解；至于广告中的无牌／免责声明的字体大小亦没有统一规定。其中1成的印刷广告，更模糊至难以清晰阅读，而线上平台方面，免责声明往往放置在广告的末端，读者需多番向下滚动页面，才能阅读相关声明，容易被忽略。
营业员所提供资讯欠准确甚或误述
疫情较稳定后，本会亦派员以神秘顾客的方式，亲身走访20个商户，合共36个境外楼盘，涉及8个司法管辖区，以探讨业界的营销手法，并亲身体验买家在过程中面对的各种问题。走访的商户分别为19个代理和1个发展商，当中15间为非持牌代理，惟只有3间代理的营业员，分别于小册子、宣传单张及／或名片中列出无牌声明，其余12间均没有提供相关资讯，消费者根本难以辨识所面对的地产代理是否持牌或属非持牌营业员。
调查又发现，9成商户在提供的销售资料、按揭资讯及建议等文件中，例如小册子、宣传单张等，均写上免责声明，避免为所提供的资讯准确性负上责任，惟没有营业员向本会的神秘顾客提及免责声明，有侧重保障商户之嫌。另外，由于现时未有强制要求非持牌营业员需如持牌营业员般，于推销前进行尽职审查，非持牌营业员所提供资讯的准确性存疑。在神秘顾客调查中，曾发现非持牌营业员所提供的资讯经已过时，甚至误述；本会人员在其中2次亲身走访过程中，营业员仅提供日文小册子及宣传单张，更声称尽管不懂日语，仍然能靠自身专业经验及猜测文中含义来进行日本物业买卖。
另外，19名营业员中，只有1位主动披露与发展商之关系，表示消费者无须支付佣金。经神秘顾客追问后，其余18名营业员才愿意披露支付佣金细节。营业员亦缺乏就有关境外物业买卖风险、法律或专业意见，向潜在买家提供足够资讯，令人关注营业员的质素之余，亦难以为准买家提供适切资讯作明智决定。
借镜其他司法管辖区以加强监管
本会检视了7个其他司法管辖区就销售境外物业的监管措施，包括澳洲（新南威尔士州）、加拿大（卑诗省）、中国内地、马来西亚、新加坡、台湾，以及英国，发现有较严谨的条例及指引，规管境外物业的营销及宣传广告。其中4个司法管辖区（加拿大、马来西亚、新加坡、台湾）均要求销售境外物业的代理商必须领有牌照，并在推广销售相关物业前提供尽职审查，相较本港只规管持牌地产代理或营业员销售境外未建成物业的规管，对消费者提供更大的保障；值得注意的是加拿大（卑诗省）规定，准买家支付的订金须由当地的信托基金保管，确保发展商不能将相关订金用于项目建筑或市场推广上，同时提供7日冷静期，以保障买家的权益。
综合调查结果发现，大多数出现的问题均与境外一手住宅物业有关，其潜在风险相类近及涉及较多消费者的利益；至于大多数境外二手住宅物业的卖方为个人而非发展商，每个个案都有其独特性，潜在风险也因个案而异；至于境外非住宅／商业物业销售的问题，则很多时候需要代为管理服务包括办公室、酒店和购物中心，并可能有一定租金回报或保证等，较有可能属于由证监会所监管的集体投资计划。因此，消委会的5大建议集中于境外一手住宅物业的销售上，重点如下：
建议一：规定所有从事销售香港境外一手住宅物业的地产代理及营业员须根据《地产代理条例》取得牌照
由于现行规例存在漏洞，容许非持牌代理和营业员透过豁免令，获得豁免进行境外物业买卖，一旦交易出现问题，亦难以受地监局条例规管。加上持牌代理可以聘请非持牌营业员处理境外物业销售工作，容易对消费者造成混淆。本会建议修订豁免令第 2（a）条，由原先订明如任何人「纯粹就香港以外地方的物业」作出《地产代理条例》第15或16条所提述的任何事情，则获豁免而不受领取地产代理牌照或营业员牌照的规定规限，改为「纯粹就香港以外地方的物业（除一手住宅物业外）」，令销售境外一手住宅物业地产代理或营业员均受到《地产代理条例》的监管。本会深信，引入相关修订将为地产代理带来更透明及公平的市场竞争环境，有助提升服务质素及增加消费者的保障。
建议二：将现行就资料披露及广告宣传的法定责任扩展至销售境外一手住宅物业的地产代理
本会建议根据《地产代理条例》，向从事销售境外的一手住宅物业的地产代理加入法定责任，包括将现时仅适用于香港住宅物业，即条例中的第36及44条有关资料披露和广告内容监管的规定和指引，进一步扩展至境外一手住宅物业。
建议三：加强规管销售境外一手住宅物业的地产代理的资料披露和广告内容
本会建议修订和更改执业通告，对提供给准买家最主要的4 份文件，包括：尽职审查报告、法律意见、书面警告声明，以及销售资料单张，提出更多规定；并加强对广告内容的要求：
- 尽职审查报告：须包含报告发行人的名称、所属机构、专业资格等，以及列明资料的最后更新日期，以确各项保资讯有适时更新。地产代理同时须另拟一份文件，总结销售的负面或潜在负面发现，让准买家在决定购买前能充分知悉各负面因素；
- 法律意见：建议扩展至说明按当地法律法规，是否有保障订金的机制，或对非本地人取得当地贷款的限制；
- 警告声明：建议应加入不同方面的警告，包括有关买方在完成交易时是否有足够的财务资源及一般贷款事项、汇率浮动风险、卖方可能无法兑现任何承诺或租金收益、延迟交楼及对非本地居民在当地购买物业的限制等。此外，亦需提醒准买家，亦需提醒准买家在销售阶段中获取的资料可能不受法律约束等；
- 销售资料单张：建议提供的地图或图则，应按比例绘画、统一采用测量面积标准、列明境外物业使用权的限制和权益，以及提供监管境外物业相关法例／监管机构的网址链接等资料，确保消费者充分及准确掌握购买境外物业的资料和面对的风险；
- 广告内容方面，除现行规定外，在提供重要基本资讯时，例如销售资料单张须清晰易明、广告不得夸大或在要项上提供属虚假或误导的资讯（包括发展商财务状况、项目实际位置和价格等），以至就指定警告语句的印刷广告字体大小，和于电子媒体广告的出现时间亦应有所规定。
建议四：倡议就留位费引入强制冷静期
购买境外物业涉及管辖权和财务安排事宜，既复杂又存在风险，不同营业员提供众多条款细节，消费者需要更多时间去审视相关资料，再决定是否继续进行交易。本会倡议为准买家提供不少于7日的留位费冷静期，让消费者在作出重大承诺前，可有更多时间研究和查询。若准买家于冷静期内，决定不继续交易，消费者理应可以收回全部或部分的留位费，但鉴于消费者已享受了独家销售特定物业的机会，地产代理或卖方亦可能因此蒙受损失，以及有成本开支，基于公平和合理的原则，本会认为地产代理可从留位费中扣除合理而不过多的行政费用。
建议五：不排除以渐进方式强制由持牌地产代理／营业员进行所有境外一手住宅物业的销售
本会理解，按照自由市场的原则，并没有法律规定卖方必须透过地产代理，方可销售境外物业，故本会经全面考虑后，将研究报告的建议集中于境外一手住宅物业的销售上。若落实上述1至4 项建议，并在推广相关公众教育后，仍未能为消费者提供足够保障，例如相关不良营商手法持续增加、未能鼓励消费者透过地产代理购买境外物业，本会认为应检视是否需要实施第5项建议，即以循序渐进的方法引入规定，要求在香港销售境外一手住宅物业的卖方，都必须持有香港地产代理牌照，或不论本地或海外发展商均要与香港地产代理合作方可销售，令消费者获得更大的保障。
本会深信，境外物业销售需要一个严谨和完善的制度，以保障消费者。当中必须透过全面的规管法例、行业自律，以及持续的消费者教育，多管齐下，方能令市场健康发展，香港整体经济得益。
「境外置业添保障」研究报告全文，请浏览：www.consumer.org.hk/sc/advocacy/study-report/purchase-of-poh