建造绿色建筑是全球为应对气候变化的重要措施之一。为配合购置绿色住宅物业的按揭需要，不少银行都有提供绿色按揭计划。然而，消费者委员会向本港20间银行查询，发现只有一半（10间）有提供绿色按揭计划， 而这些计划的贷款利率与传统按揭相比基本上没有分别。而绿色按揭用作招徕的各种优惠，表面上琳琅满目，但消费者的实际获益并不显著，例如其中8间银行专为绿色按揭计划而设的现金回赠，最高仅由$6,888至$12,000不等，另有1间银行的绿色按揭现金回赠亦只有贷款金额的0.1%，相比贷款全期30年的利息支出，实为微不足道。因此，置业人士选择按揭计划时应详细对比整体的条款及限制，包括贷款利率及提早还款条款等，若只着眼于绿色按揭的优惠，可能会得不偿失。
按揭物业须获「绿建环评」「铂金」级或「金」级认证
与传统按揭计划相比，绿色按揭有两项与环保相关的要求。第一、有关物业必须获得香港绿色建筑议会颁发有效的「绿建环评」「铂金」或「金」级认证；第二、申请人由递交按揭申请、上载申请文件、查阅批核结果，以及日常帐单管理，均须全程经网上办理，以达到无纸化及减排效果。
香港在1996年成为亚洲第一个推出绿色建筑标准的城市，并于 2010 年推出「绿建环评」项目（HKGBC BEAM Plus），就不同范畴订立一套全面的表现准则，以评审建筑物的可持续绩效。当中最高级别为「铂金」级， 其次为「金」、「银」、「铜」级，以及「不予评级」。根据香港绿色建筑议会的数据，现时本港有194个住宅项目获「绿建环评」的「铂金」级或「金」级评级认证，包括私人屋苑及资助房屋。过去5年，每年获得这两个级别认证的住宅项目亦呈上升趋势。如屋宇署年内敲定并落实新建议的总楼面面积宽免机制，届时新建物业或须获得指定绿建评级才可获总楼面面积宽免，会成为新建住宅项目申领更高绿建评级的诱因，料将进一步提升高级别项目的数量。
仅半数银行有提供绿色按揭计划
绿色按揭计划的发展在本港仍处于起步阶段。根据消委会于本年2月至3月向本港20间银行查询的结果显示，当中只有10间有推出绿色按揭计划供客户选择，而相关计划都是在原有各类传统按揭计划之上，额外加入不同优惠条款而构成。当中9间银行称不论是一手现楼、一手楼花或二手物业，只要符合「绿建环评」认证的「铂金」或「金」级，均会接受绿色按揭申请。余下1间银行则表明只接受具备相关评级认证的一手物业申请。如置业人士有需要，均可申请由香港按揭证券有限公司所提供的按揭保险计划，以获得更高成数按揭，降低置业门槛。符合相关条件的申请人，按揭贷款成数最高可达90%。
绿色按揭计划息率与传统按揭相若 仅以不同优惠招徕
选择绿色按揭能获得较传统按揭更佳的条款相信是购置绿色住宅的业主的合理期望，然而，是次调查中有提供绿色按揭计划的10间银行，只推出形形式式的专属优惠，包括现金回赠、购物礼券、飞行里数奖赏、保费折扣、信用卡免年费、升级理财户口等，惟均没有给予客户较传统按揭计划更为优惠的按揭利率，所提供的优惠与长远需付出的供楼利息相比，诱因明显不足。消委会提醒置业人士在决定选择哪种按揭计划时，应着重比较按揭息率和整体利息支出，以及附带的各项条款。
在物业按揭市场，消费者通常可选择以最优惠利率（P）或香港同业拆息（H）作为贷款利率的计算基准（简称「P按」及「H按」）。「P」一般为银行向信用最佳客户提供的贷款利率，「H」则是指一间银行向银行同业提供不同期限的港元贷款利率。以「P按」为例，是次调查其中2间银行的实际按揭贷款利率分别为3.375厘及3.625厘，假设申请人购买$1,000万物业，并向银行承造60%按揭，供款年期设为30年，上述2个计划的每月供款相差$837，长远而言，客户选择息率较高的银行，30年总利息支出会较息率较低的银行多逾$300,000。同样地，以2间「H按」息率分别为3.375厘及4.13厘的银行比较，两者每月供款相差更达$2,570，30年的累积利息支出的差距高达$925,200，故消费者必须仔细计算及慎重考量。
此外，银行有否为成功申请按揭贷款的客户，提供相应的按揭存款挂鈎计划（亦称「高息户口」），亦会大大影响总利息支出，因为客户可以选择将一部分闲置资金存入高息户口，既可透过赚取利息来支付部分按揭利息支出，亦可有效对冲加息风险。是次调查的10间银行中，8间均有提供此类高息户口，其中6间提供特惠利率的最高存款额为物业贷款的50%，当中1间规定最高存款额上限为$200万；余下2间银行则在固定年期内，将特惠利率的最高存款额调升至60%，其后则调回至50%。但这些优惠条款并非绿色按揭专属，当中7间的条款与传统按揭计划下的条款相同，只有1间表示在按揭贷款首3年可享特惠利率的最高存款额为贷款额60%，较传统按揭计划的50%为高。然而，对于没有太多流动资金的置业人士而言，这类高息户口的作用或不大。
选择按揭计划时，置业人士或会被银行提供的现金回赠所吸引。有9间银行向申请绿色按揭的客户提供额外现金回赠，当中8间银行的最高现金回赠介乎$6,888至$12,000，假设贷款额为$600万，客户得到的最高回赠额仅占总贷款额的0.11%至0.2%；余下1间银行提供的额外现金回赠则相当于贷款金额0.1%。惟消费者在对比现金回赠的时候，应将银行提供予绿色按揭的额外现金回赠及其提供的基本现金回赠金额一并比较。以申请人购买$1,000万物业，并向银行承造60%按揭为例，是次调查的其中1间银行给予的额外现金回赠较另1间仅多约$110，但基本回赠额却反而少$15,000。可见，消费者在选择按揭计划时，若只比较额外现金回赠而忽略了基本现金回赠，随时会得不偿失。与此同时，各银行对现金回赠亦设有不同限制，例如其中3间表示，客户若在成功申请按揭1年内全数还清贷款，需要退回所有现金回赠，置业人士若考虑提早偿还贷款或为物业转按前，务必先了解相关条款限制。
给消费者与业界的建议
虽然多间银行均向绿色按揭计划申请人提供各种优惠，但不论是现金回赠或是其他产品与服务折扣等，与按揭息率差所带来的供款差距相比，实在微不足道。消委会提醒置业人士应多作比较，审慎检视个人与家庭的财务状况，充分评估自己的需要，特别要留意不同计划的按揭息率和相关条款细则，而不应只着重绿色按揭所带来的短期额外优惠。
消委会亦鼓励业界推出更多与绿色建筑相关的按揭产品，并提供更多实质优惠与诱因。同时，业界亦可向客户提供更多「绿建环评」的资讯，让消费者深入了解获相关认证的楼宇与一般的楼宇有甚么实质的分别，从而鼓励消费者购买符合更高环保要求的绿色建筑，才能推动及支持绿色按揭的发展，亦有利企业建立更好的品牌形象，缔造企业与消费者双赢。
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