建造綠色建築是全球為應對氣候變化的重要措施之一。為配合購置綠色住宅物業的按揭需要，不少銀行都有提供綠色按揭計劃。然而，消費者委員會向本港20間銀行查詢，發現只有一半（10間）有提供綠色按揭計劃， 而這些計劃的貸款利率與傳統按揭相比基本上沒有分別。而綠色按揭用作招徠的各種優惠，表面上琳瑯滿目，但消費者的實際獲益並不顯著，例如其中8間銀行專為綠色按揭計劃而設的現金回贈，最高僅由$6,888至$12,000不等，另有1間銀行的綠色按揭現金回贈亦只有貸款金額的0.1%，相比貸款全期30年的利息支出，實為微不足道。因此，置業人士選擇按揭計劃時應詳細對比整體的條款及限制，包括貸款利率及提早還款條款等，若只著眼於綠色按揭的優惠，可能會得不償失。
按揭物業須獲「綠建環評」「鉑金」級或「金」級認證
與傳統按揭計劃相比，綠色按揭有兩項與環保相關的要求。第一、有關物業必須獲得香港綠色建築議會頒發有效的「綠建環評」「鉑金」或「金」級認證；第二、申請人由遞交按揭申請、上載申請文件、查閱批核結果，以及日常帳單管理，均須全程經網上辦理，以達到無紙化及減排效果。
香港在1996年成為亞洲第一個推出綠色建築標準的城市，並於 2010 年推出「綠建環評」項目（HKGBC BEAM Plus），就不同範疇訂立一套全面的表現準則，以評審建築物的可持續績效。當中最高級別為「鉑金」級， 其次為「金」、「銀」、「銅」級，以及「不予評級」。根據香港綠色建築議會的數據，現時本港有194個住宅項目獲「綠建環評」的「鉑金」級或「金」級評級認證，包括私人屋苑及資助房屋。過去5年，每年獲得這兩個級別認證的住宅項目亦呈上升趨勢。如屋宇署年內敲定並落實新建議的總樓面面積寬免機制，屆時新建物業或須獲得指定綠建評級才可獲總樓面面積寬免，會成為新建住宅項目申領更高綠建評級的誘因，料將進一步提升高級別項目的數量。
僅半數銀行有提供綠色按揭計劃
綠色按揭計劃的發展在本港仍處於起步階段。根據消委會於本年2月至3月向本港20間銀行查詢的結果顯示，當中只有10間有推出綠色按揭計劃供客戶選擇，而相關計劃都是在原有各類傳統按揭計劃之上，額外加入不同優惠條款而構成。當中9間銀行稱不論是一手現樓、一手樓花或二手物業，只要符合「綠建環評」認證的「鉑金」或「金」級，均會接受綠色按揭申請。餘下1間銀行則表明只接受具備相關評級認證的一手物業申請。如置業人士有需要，均可申請由香港按揭證券有限公司所提供的按揭保險計劃，以獲得更高成數按揭，降低置業門檻。符合相關條件的申請人，按揭貸款成數最高可達90%。
綠色按揭計劃息率與傳統按揭相若 僅以不同優惠招徠
選擇綠色按揭能獲得較傳統按揭更佳的條款相信是購置綠色住宅的業主的合理期望，然而，是次調查中有提供綠色按揭計劃的10間銀行，只推出形形式式的專屬優惠，包括現金回贈、購物禮券、飛行里數獎賞、保費折扣、信用卡免年費、升級理財戶口等，惟均沒有給予客戶較傳統按揭計劃更為優惠的按揭利率，所提供的優惠與長遠需付出的供樓利息相比，誘因明顯不足。消委會提醒置業人士在決定選擇哪種按揭計劃時，應著重比較按揭息率和整體利息支出，以及附帶的各項條款。
在物業按揭市場，消費者通常可選擇以最優惠利率（P）或香港同業拆息（H）作為貸款利率的計算基準（簡稱「P按」及「H按」）。「P」一般為銀行向信用最佳客戶提供的貸款利率，「H」則是指一間銀行向銀行同業提供不同期限的港元貸款利率。以「P按」為例，是次調查其中2間銀行的實際按揭貸款利率分別為3.375厘及3.625厘，假設申請人購買$1,000萬物業，並向銀行承造60%按揭，供款年期設為30年，上述2個計劃的每月供款相差$837，長遠而言，客戶選擇息率較高的銀行，30年總利息支出會較息率較低的銀行多逾$300,000。同樣地，以2間「H按」息率分別為3.375厘及4.13厘的銀行比較，兩者每月供款相差更達$2,570，30年的累積利息支出的差距高達$925,200，故消費者必須仔細計算及慎重考量。
此外，銀行有否為成功申請按揭貸款的客戶，提供相應的按揭存款掛鈎計劃（亦稱「高息戶口」），亦會大大影響總利息支出，因為客戶可以選擇將一部分閒置資金存入高息戶口，既可透過賺取利息來支付部分按揭利息支出，亦可有效對沖加息風險。是次調查的10間銀行中，8間均有提供此類高息戶口，其中6間提供特惠利率的最高存款額為物業貸款的50%，當中1間規定最高存款額上限為$200萬；餘下2間銀行則在固定年期內，將特惠利率的最高存款額調升至60%，其後則調回至50%。但這些優惠條款並非綠色按揭專屬，當中7間的條款與傳統按揭計劃下的條款相同，只有1間表示在按揭貸款首3年可享特惠利率的最高存款額為貸款額60%，較傳統按揭計劃的50%為高。然而，對於沒有太多流動資金的置業人士而言，這類高息戶口的作用或不大。
選擇按揭計劃時，置業人士或會被銀行提供的現金回贈所吸引。有9間銀行向申請綠色按揭的客戶提供額外現金回贈，當中8間銀行的最高現金回贈介乎$6,888至$12,000，假設貸款額為$600萬，客戶得到的最高回贈額僅佔總貸款額的0.11%至0.2%；餘下1間銀行提供的額外現金回贈則相當於貸款金額0.1%。惟消費者在對比現金回贈的時候，應將銀行提供予綠色按揭的額外現金回贈及其提供的基本現金回贈金額一併比較。以申請人購買$1,000萬物業，並向銀行承造60%按揭為例，是次調查的其中1間銀行給予的額外現金回贈較另1間僅多約$110，但基本回贈額卻反而少$15,000。可見，消費者在選擇按揭計劃時，若只比較額外現金回贈而忽略了基本現金回贈，隨時會得不償失。與此同時，各銀行對現金回贈亦設有不同限制，例如其中3間表示，客戶若在成功申請按揭1年內全數還清貸款，需要退回所有現金回贈，置業人士若考慮提早償還貸款或為物業轉按前，務必先了解相關條款限制。
給消費者與業界的建議
雖然多間銀行均向綠色按揭計劃申請人提供各種優惠，但不論是現金回贈或是其他產品與服務折扣等，與按揭息率差所帶來的供款差距相比，實在微不足道。消委會提醒置業人士應多作比較，審慎檢視個人與家庭的財務狀況，充分評估自己的需要，特別要留意不同計劃的按揭息率和相關條款細則，而不應只著重綠色按揭所帶來的短期額外優惠。
消委會亦鼓勵業界推出更多與綠色建築相關的按揭產品，並提供更多實質優惠與誘因。同時，業界亦可向客戶提供更多「綠建環評」的資訊，讓消費者深入了解獲相關認證的樓宇與一般的樓宇有甚麼實質的分別，從而鼓勵消費者購買符合更高環保要求的綠色建築，才能推動及支持綠色按揭的發展，亦有利企業建立更好的品牌形象，締造企業與消費者雙贏。
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