编者的话
楼宇失修一直是一个令人头痛而棘手的问题。虽然大厦公契指引规定设立特别基金以支付公用地方翻新、改善和维修等开支及其他相关费用，但有研究发现，实际设立了特别基金的楼宇数目不多，即使设有基金，结余一般不足以支付大型维修工程的费用。主要原因是很多业主缺乏楼宇管理经验，更遑论专业知识来判断未来维修工程支出所需的储备金水平，加上他们一般不愿意投入时间参与物业管理事务，造成低估或漠视楼宇维修实际所需。
在没有设立特别基金或基金储备不足的情况下，当楼宇出现老化问题时，便需要即时筹集维修资金，业主因而可能要摊分高昂工程费用，特别对退休人士和长者，或带来沉重的经济压力，导致部分业主拖延或拒绝进行维修项目。然而，拖延或不闻不问的态度只会令楼宇失修状况继续恶化，随年月增长，所需的工程费用只会不断增加，业主面对安全威胁及财产损失的风险亦随之提升。
有见及此，若要切实解决问题，需要推动业主积极参与物业管理事务，及早规划楼宇未来维修保养需要，并制定一个可负担和可持续的机制筹集所需资金。因此，本会在5月初发表的「创优增值 – 提升香港物业管理费的透明度和管治」研究报告中，建议鼓励业主积极参与物业管理事宜，呼吁业主应增进对物业管理工作的认识，关注物业维修保养。本会同时建议相关政府部门加强对市民的教育及宣传，除了物业管理相关知识和法规与业主的权利和义务，亦让大众了解业主立案法团在物业管理和维修保养的角色和重要性，促进业主早日成立法团以推动有效率的大厦管理。
此外，为避免业主因大型维修工程而须要一次过缴付大笔费用，本会建议设立一个工程基金，并制订一个10年的维修保养计划，立法规定全体业主须定期供款，款项不可转移，从而为楼宇提供充足的储备以应付预期维修保养开支。本会知悉，市建局将在今年下半年推出的「定期维修保养方案」参考文件及「预防性维修」计划，旨在推动业主从楼宇入伙开始，已制订定期保养计划及相关的财政储备方案。本会期待计划落实后长远能成为业界作业模式，预防「失修冇人理」的情况。
然而，上述建议及解决方案只适用于新建楼宇，现时本港数以万幢计的旧楼中，有些或需紧急维修，就像计时炸弹一样，对业主、路人及周边环境均构成风险。部分原因是不少旧楼公契在草拟时相关法规还未完善，没有厘清维修或管理责任，无法解决维修费摊分问题，但由于有不少旧楼，在一些业主无法联络或追踪得到的情况下，难以获得业主一致同意修改公契条款，以致维修工程一直无法展开。针对公契条款过时但难以修改的问题，本会在报告中提出放宽修改公契条款的机制，建议以75%的业权份数作为修改公契条款的参考门槛。本会明白修订公契可能涉及私有产权的问题，故此修改建议是以业权份数为依归，并列明不能修改涉及业权份数的条款，以保障业主私有产权的权益。同时，为免机制被滥用及保护少数持反对意见的业主利益，此建议仅适用于楼龄不少于10年的物业，以避免业主在寻找其他可行解决方案之前过早提出修改要求，机制并设有严格的执行程序及上诉机制，以平衡各方利益。
长远来说，本会鼓励业主设立恒常维修基金、积极关注物业的日常保养及定期进行适切维修工程，以确保物业安全及可持续宜居，并有利于维持物业的市场价值，让一众业主得以长久安居乐业。
