私人住宅楼宇住户应有优先购买或租用该物业车位的权利。

1997年8月29日 年月日
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私人住宅楼宇住户应有优先购买或租用该物业车位的权利。

这是消费者委员会的「私人住宅楼宇车位研究报告」的重点。该报告向政府及地产建设商会提出多项建议。

消委会指出,政府批地条文及有关文件指明住户有使用车位优先权,清楚显示了居住权与车位占用权是相连的,但实际情况却未必经常如是。

市民对私人住宅楼宇车位的售卖及租赁不时有投诉,消委会的建议,保障了私人楼宇车位使用者的权益。

消委会指出一些私人住宅楼宇,车位有供求不平衡的现象,因为楼宇单位和车位数目的比率,在四比一至七比一之间。

一九九五年运输署的「泊车位需求研究报告」指出,车位的整体需求数目为二十六万四千六百九十九个,而供应量为二十三万九千个。从整体计算,虽然只有一成的供应差额,但在个别地区则有严重的短缺情况。

供求的差距大,不但令车位售价大幅上升,也导致租金调升频繁;加上有些发展商,把车位出售或租予非该物业的住客或业主,或至可能有炒卖车位的情况,令问题更加严重。

从一九九四年初至目前为止,消委会共接到一百六十二宗与车位有关的投诉,涉及四十三个私人物业。

消委会于一九九四年接获十六个屋的住户投诉车位月租锐增,平均达百分之三十三,其中一屋的增幅竟达百分之五十七。

消委会随即与政府和有关机构商讨,并提出建议,随后政府亦有针对问题,推行了一些改善措施。例如改变目前划一的车位比率,因应各区的需求,设定应有的比率。又要求地产商在售楼说明书内,列明出售或出租车位的数目(只限同意方案的楼宇)。

现时,发展商推出楼盘时,只在售楼说明书内列出车位总数目,但毋须说明车位是出售或出租。

最近再有消费者提出车位投诉,鉴于越来越多市民有能力购置车辆,及未来几年本港将大量兴建大型屋。消委会经研究后,认为必须从整体角度去探讨这项备受消费者关注的问题。

消委会的研究发现,构成车位问题及投诉的六个因素为:

  • 私家车数目增加
  • 私家车位供应有限
  • 租用车位缺乏租权保障
  • 发展商公开租售私人住宅楼宇的车位,使非该物业的住客或业主也可租用或购买
  • 有关当局没有对违反车位使用规定的人士采取行动,及
  • 一些发展商未有提供足够资料予车位使用者

消委会的五项建议如下:

建议一:批地条文具体清楚说明

地政署在一些批地条文中已规定,只有住户或访客的车辆才可使用该私人住宅楼宇内的车位。据过往经验,单针对使用权限制并不足够。政府应在所有住宅物业发展的批地条文内清楚注明:

  • 只有住宅单位的业主(对物业享有独有管有权和占有一分不可分割分数的住宅业主),才可购买车位;
  • 若车位不拟出售,只有该住宅楼宇内的业主及∕或住户才可以租用。
  • 发展商可向地政署申请把证实属未能租∕卖出的车位,租售予非住户。

建议二:引进法定的租赁和租权保障

根据现时的《业主及住客(综合)条例》,车位与住宅单位若以配套形式租出,才受该条例的规限。为解决单租用车位时的租用权保障问题,《业主及住客(综合)条例》内「住宅处所」及「住宅租赁」有关的条款应予修订,使车位使用人有一些如知会期限、第一优先购买权等方面的保障。又无论私家车位是透过租赁协议、许用合约或其他类似性质的安排出租,同样纳入条例的范围。加强了这方面的法律保障后,将可有效地解决只租赁车位时缺乏租用权保障的问题。

建议三:授权物业管理人或业主立案法团执行车位使用规定

执行「车位使用规定」方面,现时仍存在实际的困难。实施以下做法,可望改善现行的情况:

  1. 新楼盘的公共契约应加入车位使用规定的条款,并授权物业管理人或业主立案法团对违反使用规定采取行动;

  2. 修订《建筑物管理条例》,授权业主立案法团执行「车位使用规定」。

建议四:披露车位的租售形式

在批地条文,建筑规约和「同意方案」楼宇预售条件内,除要求发展商披露车位出售或租赁的数目,还须包括车位的大小、位置及价钱等。正如地政署有关「同意方案」对预售楼花的规定,发展商在预售车位时(未入伙单位),亦同样须在七日前公布车位的大小及位置,并在预售前三日公布车位的价格。

已落成的物业,当发展商日后把原先租赁的车位发售,应予使用车位的住户合理的通知期,让住户有充分时间考虑,同时亦须照上述规定,让住户知道车位大小、价钱等资料。

建议五:地产发展商宜制订营运守则,包括车位的销售∕租赁办法

地产发展商应向消费者提供准确的资料,及依照一套最佳的营运守则来售卖楼宇。消委会建议香港地产建设商会制订该营运守则,这套守则应同时适用于车位的销售和管理方面。

消委会的以上建议申明重要的原则,作为进一步研究的基础。特别是在修订一些法例或合约时需要考虑实施的细则,消委会相信报告发表后,能集思广益,以确保消费者权益获得保障。

此外,消委会亦请政府进一步研究是否可让物业的管理人或业主立案法团,成为所有业主的信讬人,持有及管理物业内的车位,以加强保障。