Skip to main content

消委會發表完善私人住宅物業管理費研究報告 倡增加透明度、溝通、參與及良好管治 加強保障消費權益

  • 2023.05.04

香港有超過一半的人口居住於私人住宅樓宇,當中不少是由多個業主共同擁有。香港的土地持有和轉讓制度獨一無二,這類型樓宇的公用地方及設施,由樓宇的全部業主共同持有,通過繳交管理費方式共同負擔管理及維修公用地方及設施的費用。2022 年,本港住宅市場的物業管理服務總收入估計達到$551億(約佔本地生產總值的2.0%)。消費者委員會的調查發現,受訪業主每月支付的管理費介乎$200至$3,700,平均約佔家庭每月收入的7.4%。隨著住宅樓宇日漸老化,預計管理費普遍將持續上升。

業主有法律責任恆常及累積地支付數額不少的管理費,以便物業管理公司(物管公司)能夠根據大廈公契履行職責。然而,綜觀本港物業管理費市場相當獨特,例如業主須集體行動才能影響決策,以及業主和發展商之間的議價能力並不對等;加上業主一般不願意參與樓宇管理事務,而消委會亦不時接獲有關物業管理的投訴;有見及此,消委會進行了題為創優增值提升香港物業管理費的透明度和管治」的研究(本研究),以便暸解、檢視和評估本港私人住宅樓宇的現行管理費制度是否有效運作,及引起消費者關注的問題。

本研究歸納出本港私人住宅樓宇管理費市場的6大問題及提出8項建議,以加強保障消費者權益。消委會強調,除了加強現行的監管制度,全面和清晰的信息披露,以及業主積極參與其物業的管理,對建立一個公平、健康、具競爭力、及可持續的物業管理市場以維護消費者權益,均有舉足輕重之用。

管理費責任取決於業權份數/管理份數   由業主共同分擔

本港物業所有權的一個特點是因應業主之間的「業權份數」和「管理份數」(如有)的分配而決定。前者定義物業的擁有權,後者定義業主從獲得物業擁有權開始就應該承擔的物業管理和維修費用的份額。業權份數的分配通常列載在相關樓宇或發展項目的公契中。另外,有些公契或會訂明管理份數比例,作為收取管理費的基礎。

簡而言之,物業管理包括管理樓宇的公用地方及提供相關適切的服務,例如為物業提供保安、清潔、財務管理、維修及保養等服務。業主一般聘請物業管理公司提供物業管理服務,物管公司會定期向業主收取管理費。消委會的業主組織調查發現,「員工薪酬及相關支出」(40.4%)佔管理費用開支的最大部分,其次為「維修及保養相關支出」(27.7%)及「清潔相關支出」(10.8%)。

雙條例及多個監管機構規管香港物業管理市場

為訂定本研究的範圍,消委會檢視了本港物業管理的主要法例和規管要求。由多個業主共同擁有樓宇的管理主要受《建築物管理條例》(第344章)及其各自的公契監管,而物業管理服務則受《物業管理服務條例》(第626章)監管。

一方面,《建築物管理條例》為成立業主立案法團提供了法定框架,方便管理和監控樓宇的公用部分。成立業主立案法團尤其可避免涉及眾多業主的多重訴訟,並允許以大多數決定原則作出決策,避免了在物業管理事項上需要獲全體業主的一致同意。另一方面,公契擬定後須經由地政總署的法律諮詢及田土轉易處檢查及審批,以確保符合《建築物管理條例》及為促進私人住宅發展項目有系統地管理而制訂的大廈公契指引。值得留意的是,公契主要由發展商擬訂,準買家並沒有參與其中。在物業預售及銷售初期,在單位未售出及業權份數未轉移給買家之前,發展商因擁有大部分業權,所以對決策有絕對控制權,而物業最終的業主對公契並沒有任何影響力,只能夠接受。

    《物業管理服務條例》規管了物管公司和物業管理從業員的發牌及服務,並成立物業管理業監管局 (物監局)。物監局作為本港的行業監管機構,通過發牌制度、紀律處分和促進行業發展來規管物業管理服務的提供。除物監局外,民政事務總署亦一直致力鼓勵私人樓宇業主成立業主立案法團,並為業主提供相關支援。

本港物業管理費6大相關問題

除了檢視法例法規之外,本研究亦採取了整體及全面的方案,從不同渠道[1]去收集持份者的意見及市場洞見。根據調查結果,消委會歸納出6大問題:

問題1︰業權份數的分配基礎缺乏透明度

過去11年(2012至2022年),消委會共接獲694宗與物業管理有關的投訴個案,大約一半與「價格/收費爭議」相關,主要涉及份數分配、樓宇某些部分是否公用部分、費用分攤是否公平等問題。

本研究發現,發展項目的公契及售樓書雖然有披露業權份數及管理份數(如有)的分配,然而,在這些文件中均找不到有關決定份數分配的計算方法。雖然分配業權份數的基礎可在樓宇的法定聲明中找到,但它並非供公眾參考的銷售文件,許多消費者亦不知道法定聲明的存在或如何取得其樓宇的法定聲明。然而,相關計算方法有助準買家了解自己需要承擔的責任從而作出知情的購買決定,故從保障消費者的角度而言,缺少這些重要資料顯然不理想,準買家日後的物業管理責任和維修開支可能會超出家庭預算。

問題2︰難以獲得全體業主同意修改公契中的不公平條款

在目前的法律框架下,發展項目的公契一旦在土地註冊處註冊,便對契約人的業權繼承人及受益人具有約束力(無論他們是否知悉該公契),並須得到所有契約方一致同意,才可修改公契中的條款。然而,消委會從研究分析相關法庭案例,發現部分發展商擬訂的公契可能已不再符合業主當前的利益,因而引起糾紛和爭議。立法會民政事務委員會多年前曾倡議建立一個機制,容許由少於100%份數的業主決議便可通過修正公契中的不公平條文,然而,由於考慮到反對修訂的少數業主的利益,該提議未獲採納。因此,必須達到全體業主一致同意才可修改公契條款的要求至今仍然存在。一些大型屋苑,或在部分業主是漠不關心、無法聯絡或尋找的情況下,其他業主想修改公契都會面對很大的挑戰。

問題3︰發展商或大業主或管理委員會委員對物業管理事宜的潛在影響

業主對物業管理事宜的決策權是受如何分配業權份數所影響。有些住宅發展項目的發展商持有大量業權,包括所有未售出單位的業權,從而對重大的物業管理事宜擁有決定權,例如成立業主立案法團、解僱物管公司等。根據本研究的公契分析顯示,在249 個審視的發展項目中,有 5 個項目的住宅業主持有的業權份數總數不到 50%,導致住宅部分的業主難以籌集足夠的份額以通過物業管理的決議。

公契分析進一步發現,在消委會審視的發展項目中,75% 的公契經理人(即公契訂明的首個物管公司)與發展商有關連,而47%的發展項目則集中由排名前 10 名的公契經理人管理。若發展商決定將少於 50% 的業權份數分配給住宅業主,同時委任與其有關連之物管公司為公契經理人,可能會引起潛在利益衝突的擔憂。當主要持份者行使影響力干預特定的物業管理決定時,可能會導致沒有話事權的住宅業主需要承擔更高的費用。

問題4︰物管公司的財務風險和服務表現不佳等服務質素問題

消委會於2012年至2022年期間接獲的694宗有關物業管理的投訴中,主要涉及「價格/收費爭議」(約50%),包括不當使用所收取的管理費,及不滿服務質素(42.7%)。儘管法例規定物管公司須定期披露其財務營運,而且業主有權獲得與管理相關的財務資料,關於物管公司財務帳目混亂和不當使用所收取的管理費的指控仍時有所聞,亦有一些物管公司拒絕披露財務和營運信息。

本研究亦顯示物管公司與業主對物管公司的表現有預期落差,71.4%- 100% 的受訪物管公司認為其表現(例如溝通渠道、信息披露)符合預期,而只有 43.7%-56.4% 的受訪業主及 54.8%-65.9% 的受訪業主組織認為物管公司的表現符合預期。 除對表現期望出現落差外,87%的業主表示不知道解僱物管公司的程序,而不少業主(40.4%)和業主組織(33.3%)因缺乏足夠的市場信息而難以挑選合適的物管公司。

問題5︰業主不積極參與物業管理事宜  業主組織/法團、物管公司與業主之間溝通不足

消委會調查發現,不論年齡、教育程度、職業及居住年期,有大約6成業主很少或從不出席大會(63%)、就樓宇管理相關事宜發表意見(62.7%)或參與投票(58%)。同時,大部分業主(超過78%)對樓宇管理及相關法規欠缺認識,或因而致使他們對樓宇管理參與度低。調查進一步發現,超過97%的業主不願加入業主組織擔任主席或委員,而其主要理由為「沒時間」(58.9%)、「沒興趣」(12.2%)、「沒意見」(12.2%)和「年齡太大,無法參與」 (9.7%)等。

立法會資料研究組的數據顯示,截至2021年底,全港只有47%的私人大廈成立了業主立案法團。儘管政府多年來致力推動,惟相關百分比一直維持在此水平。 有持份者指出,業主缺乏參與意欲是成立業主立案法團的主要障礙。業主的不積極參與可能會增加他們面臨管理不善或其物業可能被操縱的風險,並最終損害自身權益, 亦可能導致業主、業主組織和物管公司之間因溝通不足而引起誤解或糾紛。

問題6:管理費特別是維修成本大幅上漲

根據物管公司的調查發現,管理費上漲的主要原因是「通貨膨脹」(100%)、「最低工資上漲」(72.4%)和「樓宇維修保養」(31.6%)。 當被問及可接受的管理費加幅,接近一半(45%)受訪業主認為應低於5%,只有12.5%接受一成或以上的加幅。

雖然公契指引規定設立特別基金以支付公用地方翻新、改善和維修的不定期開支及其他相關費用,但市區重建局在 2017 年的一項研究顯示,只有三分之一參與調查的樓宇已設立特別基金,而部分基金的資金結餘不足以支付大型維修工程費用。資金不足的主要原因之一是業主缺乏專業知識來判斷未來維修工程支出所需的儲備金水平。如果沒有特別基金或特別基金中的儲備不足,業主可能要攤分高昂工程費用,特別對退休人士和長者,帶來經濟壓力。因此,制定一個可負擔和可持續的機制去積累維修保養資金對業主是一項重要的保障。

為了消費者能享有健康、具競爭性及可持續發展的物業管理服務,消委會提出 8大主要建議,希望能透過增加市場透明度、公平性及效率,鼓勵業主積極參與等,能長遠推動發展安全及可持續宜居的樓宇:

促進市場透明度、公平性及效率

建議1:提高業主分攤物業管理費的透明度

消委會建議發展商在銷售一手私人住宅物業時闡述業權份數之計算及分攤基準,透過企業良好操守以滿足消費者的知情權。上述信息應在售樓書中重點展示,而詳細資料可上載至發展項目的網站,並在售樓書內列明該網站的連結。另外,為方便消費者參考,發展商應以表格形式在售樓書展示不同類別的開支項目。當業權份數與管理份數的分配不相同時,發展商也應作出明確說明。

建議2:提供最新物業管理信息   以增進公眾對該行業的瞭解和知識

長遠而言,消委會建議物監局可考慮透過收集本港管理費資料以設立相關資料庫,做法可參考機電工程署及強制性公積金計劃管理局類似的平台。為確保達到預期作用,資料庫應按樓齡、單位數量、位置、提供的設施和服務、園藝面積、僱用的物業管理人員數量等重要信息作整合公布。在發布時應將敏感資料,例如物管公司及樓宇的名稱匿名化,以釋除有關市場競爭的疑慮。

建議3:以公平為原則,通過允許在大多數業主同意的情況下修改公契條款(不包括業權份數的條款)

借鑒內地和新加坡的經驗,消委會建議放寬現行修改大廈公契條款的機制,容許在大多數業主同意的情況下可修改公契的條款(不包括關於業權份數的條款)。消委會建議可參考《公司條例》(第622章)最少75%成員親身或委任代表表決(而非持股量)的多數票通過修改公司章程細則的做法,建議以75%的業權份數作為修改公契條款的大多數決議的參考門檻。為免機制被濫用及保護少數持反對意見的業主利益,修改公契的機制應主要針對10年樓齡或以上的物業,並設有嚴格的執行程序及上訴機制。

建議4:避免因過度參與物業管理決策而產生利益衝突 

參考內地和澳洲維多利亞州採取的措施,消委會建議在《一手住宅物業銷售條例》及/或公契指引中引入以下條文:

  • 在售樓書披露發展商與公契經理人的關係。若公契經理人在當時尚未獲委任,售樓書應清楚顯示將來作出相關披露的時間及方式;
  • 在選擇物管公司或其他服務供應商時,須披露他們與擁有 30% 或更多業權份數的大業主或任何管理委員會委員之間的關係;
  • 當出現利益衝突情況時,發展商、擁有 30% 或更多業權份數的大業主,以及任何管理委員會委員應作出利益申報。在適當的情況下,他/她應退出會議並就有關項目放棄投票權;
  • 首位公契經理人任期後,應採用招標方式招聘下一任物管公司;招聘其他服務供應商時亦應因應項目規模和服務性質的重要性,以招標方式進行。

建議5:以新科技和智能解決方案提高物業管理服務的效率

消委會提倡業界採用科技及智能化的解決方案:

  • 以合適的速度和優先次序推出用於清潔、保安、通訊等服務的新智能解決方案;
  • 除傳統張貼通告的溝通方式外,使用社交媒體、通訊工具及/或樓宇專屬網站加強與業主的溝通和信息共享;
  • 由項目的初始階段直至方案啟動後,讓業主參與項目的關鍵程序並聽取他們的意見;
  • 業界、物業管理業監管局以及創新及科技界積極合作,尋找協同效益方案以定制軟件、應用程序、平台或範本,以促進成本效益和妥善處理個人信息及資料。

鼓勵業主積極參與

建議6:通過更有效的溝通促進業主積極參與物業管理活動

消委會建議以循序漸進的方式加強業主對物業管理事宜的參與。為此,建議在完成物業交易後,可透過不同渠道派發預先製作的「業主資料包」給每位業主,以介紹成為業主的權利和義務。當業主入伙時,應盡快讓他們認識物業的管理事宜,例如通過物管公司舉辦的歡迎聚會或定期工作坊。 為了持續鼓勵業主參與物業管理及為其提供相關資訊,民政事務總署可考慮開發互動學習工具包或定期舉辦有關物業管理和監管要求的工作坊。物管公司亦可以增加使用社交媒體和網頁去加強與業主的相互溝通。長遠而言,亦可探索引入線上業主大會的可行性。

消委會亦呼籲業主從置業之初就參與物業管理,包括查閱開支文件、定期出席業主大會,並就物業管理事宜在作出重大決定之前發表意見。

建議7:促進早日成立業主立案法團或業主聯手解決物業管理問題

鑑於調查結果顯示,一半受訪業主不知道成立業主立案法團的程序,而大部分受訪業主(97.3%)表明不願加入業主組織,消委會呼籲有關方面加強教育及宣傳活動,以加深大眾對業主立案法團在物業管理中的重要性的認識,從而提高他們的關注以及成立業主立案法團的意願。

    此外,消委會呼籲檢討物管公司必須召開第一次業主會議的期限。目前,公契指引規定公契經理人自公契日期起9個月內需召開第一次業主大會。消委會建議,一旦住宅業主合共持有超過50%的業權份數,就應立即召開第一次業主大會,促成法團早日成立。為鼓勵業主加入管理委員會,民政事務總署可考慮推出嘉許計劃,以表揚管理委員會或管理委員會個別委員在推廣良好物業管理方面的努力和成就。此外,當局可能需要檢視根據《建築物管理條例》支付給管理委員會特定委員的最高津貼額,以更好地反映他們的貢獻價值。

對於沒有業主立案法團或其他形式的業主組織的樓宇,物管公司可考慮每年至少舉行兩次業主大會以加強與業主溝通,而不是目前每 12 至 15 個月才舉行一次會議。

推動發展安全及可持續宜居的樓宇

建議8:為達致建築物的可持續性特別基金要有合理充足的儲備以支付預期維修及保養開支

消委會參考了深圳及澳洲的經驗,建議設立一個工程基金,及製定一個 10 年的維修保養計劃,並立法規定全體業主須定期和合理地供款,而其所支付的基金供款不可轉讓,從而避免因需一次過繳付大筆費用所造成的經濟壓力。供款數額可以根據以下方式去釐訂:(一) 由獨立專業人員編制的維修預算; (二)相當於物業管理費每年預算的一定比例的數額;(三) 混合模式,由發展商支付種子基金,加上相當於 2 個月管理費的業主注資,然後再由業主每月供款; 或(四) 沿用物管公司或業主立案法團現行編制預算的做法。

消委會建議新購置的一手物業業主應於第二年起開始向基金供款,樓齡在10年或以下的樓宇應設立儲備金,並按樓宇狀況及保養需要來決定供款數額。至於樓齡超過10年的業主,因應可能出現的大型維修和保養需要,應徵求專業人士的意見評估所需開支。目前將基金存入指定有利息賬戶的規定應維持,並列明未來可使用該基金的維修項目。

共同努力提高物業管理市場透明度  促進良好管治加強保障消費權益

有效的物業管理加上優質的服務和良好的維修保養,將為居住環境帶來正面影響,並有利於建築物的市場價值。要達致雙贏局面,及尋找有效和可行的長遠解決方案,各持份者的共同努力至關重要。除了定期檢視監管制度外,消委會重申各層面都必須全面和清晰地披露信息,業主的權利及義務亦須公平地執行。同時,消委會亦鼓勵業主積極參與其物業的管理,以保障自身的權益。透過進行本研究,消委會與各持份者進行了深入及具建設性的討論,並提出上述8項建議,希望締造一個公平的市場環境,加強保障消費者權益,最終能為業主就其物業管理的貢獻創造最佳回報。

 

[1] 消委會深入分析過去11年接獲的694宗與物業管理相關的投訴個案;以及在研究的不同階段諮詢相關政府部門、監管機構、公共機構、行業商會和專業人士等持份者;審視了249 份公契 、50 份售樓書、和 2 份一手私人住宅發展項目的法定聲明,重點檢視公契經理人收取的酬金,及公契如何展示業權份數和管理份數的分配;進行實地調查,涵蓋業主、業主組織及物管公司等3方面的對象。消委會亦審視了澳洲、中國內地(「內地」)、新加坡、台灣及英國這五個選定市場的規管制度。

 

 

創優增值提升香港物業管理費的透明度和管治研究報告全文,請瀏覽:

www.consumer.org.hk/tc/advocacy/study-report/property_management_fee