地產代理失實陳述須賠償 視乎協議業主亦有責 買家簽約前應核實資料 免被誤導做錯決定

不論是買樓自住或置業投資，都是一個重大而所費不菲的決定，過程中地產代理是買賣雙方之間的重要橋樑，除了為買家提供物業的資訊，亦會替業主或發展商聯繫準買家及推銷物業，促成交易後收取佣金作為酬勞。 若地產代理在推銷及交易過程中的陳述與事實不符，買家隨時會因為作出錯誤的決定而蒙受損失。消費者委員會分析過往的一些案例後提醒消費者，地產代理在交易中所扮演的角色存在一定的複雜性，若其未獲賣方授權而作出失實陳述，消費者未必可以撤銷交易而只能「撻訂」或完成交易，再向地產代理追討損失。地產代理及買賣雙方的責任往往取決於具體事實和所訂立的協議，即使地產代理或其僱員作出失實陳述，未必因此須承擔買方最終的法律責任蒙受的所有損失或損害，消費者要追討亦涉及龐大費用和複雜的法律程序。儘管香港對地產代理有監管，消費者在進行物業交易的過程中仍須格外小心謹慎，除了應委託持牌地產代理外，亦應核實地產代理所作的陳述及資料來源，有需要時可尋求獨立法律意見，以保障自身權益。

地產代理責任大但有限  未必須承擔買家全部損失

本港目前有超過38,000名個人持牌地產代理及營業員，持牌地產代理公司則有約4,000間，全部受地產代理監管局（地監局）規管。根據地監局發出的《操守守則》，地產代理在履行職務時必須盡量小心和盡一切應盡的努力，掌握有關的一切法律、政府規例，及地產市場的重要事實和發展，憑本身在地產方面的知識、訓練、資歷和經驗盡責地向客戶提供服務和意見。根據普通法，地產代理在回覆買方的詢問前有責任作出合理查詢才答覆。若地產代理就物業狀況作出失實陳述而誘使買方購買物業並蒙受損失，根據《失實陳述條例》，買方有權追討賠償，包括被賣方沒收的訂金或（如交易已完成）物業的實際市值與購買價格的差額。買方亦有機會可撤銷交易，惟須視乎事實情況而定。至於地產代理公司，一般須對僱員在其受僱過程中的疏忽、失實陳述等行為負上轉承責任（vicarious liability）。

案例一：地產代理沒披露單位曾發生墮樓事故   須賠償訂金予買家

買方在視察一個二手物業時，曾經諮詢地產代理「有無古靈精怪」 及「無嘢唔妥呀嗎」，得到「沒有」的回覆。然而，買方在簽署臨時買賣合約後發現該單位曾發生墮樓事故，於是決定終止交易並向地產代理追討賠償。法官認為地產代理協議訂明，代理須為買方取得關於物業的資料，該條款隱含地產代理有責任以謹慎行事之態度向買方提供資訊。當買方向地產代理詢問單位有否發生「古怪」事情時，地產代理應作出合理查詢才答覆，而非回答「沒有」。最終法庭裁定地產代理須向買方賠償被賣方沒收之訂金。

然而，消費者在作出置業決定時一般會考慮一籃子的因素，而非單憑地產代理作出的陳述，因此即使地產代理或其僱員作出失實陳述，除非屬欺詐性質，否則其範圍責任一般不會延伸至消費者自行作出全面考慮後作出的置業決定，地產代理未必須承擔買家最終蒙受的所有損失或損害。舉例說，假設發展商因資金流問題而未能如期交付一手物業，甚至「爛尾」，即使買方曾依賴地產代理疏忽作出的失實陳述而購置物業，地產代理亦未必需要承擔買方因物業延期或未能交付所招致的損失，有關損失或已超出地產代理的責任範圍。

業主有責  視乎有否授權代理作失實陳述

業主委託地產代理放售二手物業，根據《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》（《執業規例》），地產代理須以訂明的表格與業主訂立俗稱「放盤紙」的協議，列明地產代理與賣方訂立的責任。若地產代理作出失實陳述，業主是否需要為此負責一切要視乎涉案事實。

法律上，「代理人」是指有權影響委託人（例如業主）與第三方（例如買家）的法律關係的人士，例如代表委託人向第三方作出對委託人具約束力的陳述、談判及合約。代理人在委託人授予的實際[1]或表面[2]權限內作出失實陳述而誘使第三方進行交易，該第三方除可向代理人提出索償外，亦有權根據《失實陳述條例》提出撤銷交易及向委託人追討賠償。然而，地產代理未必是法律上的「代理人」，而是以「經紀」（broker）或「介紹人」身分行事，在促成交易後或從雙方收取佣金，過往案例亦指出地產代理在同一宗交易的不同階段可以有不同的身分。

案例一的買方，除向地產代理提訴外，亦向賣方提出撤銷交易。法庭指出，賣方訂立的地產代理協議並無授權地產代理向買方提供任何非賣方提供的資料，而即使沒有該授權，地產代理亦可履行其約定責任。因此，法庭駁回買方對賣方的申索，買方在「撻訂」後只可向地產代理追討被賣方沒收的訂金。

案例二：失實平面圖非源自賣方  交易不能撤銷

買方在購買物業前向地產代理索取的平面圖所顯示的單位面積較實際為大，買方因而以賣方作出失實陳述為由提出撤銷交易及追討訂金。法庭指出，賣方純粹只委託地產代理出售其單位，並無給予該代理任何實際或表面權限向買方提供該幅並非源自賣方的平面圖或作出有關失實陳述。地產代理向買方提供該平面圖，是為買方而非賣方行事。法庭判定買方不能以地產代理的失實陳述向賣方提訴，亦沒有證據顯示賣方作出任何行為誤導買方，故裁定買方敗訴。

案例三：地產代理作失實陳述時業主在場  須撤銷交易並退回訂金

地產代理安排買方視察一套連花園的村屋，但沒有告訴買方該物業其實只包含村屋，花園是向政府以短期租約形式租用。法庭除判定地產代理的行為構成了失實陳述外，同時指出由於在視察物業時業主亦在場，且沒有說明花園的問題，因此業主同樣作出失實陳述。法庭判定買方可撤銷交易並向業主及地產代理取回已付訂金。

以上案例帶出地產代理在交易扮演的角色存在一定的複雜性，一旦發生爭議，消費者要追討未必直接和容易， 因此進行物業交易時須格外謹慎，並可留意以下事項： 

• 應委託受地監局監管的持牌地產代理從業員，切勿委託無牌地產代理。如有疑問，可要求該地產代理或營業員出示「地產代理證」，或瀏覽地監局的網頁（www.eaa.org.hk），查閱牌照目錄；

• 與地產代理簽署「地產代理協議」，以書面訂明各方的權責。二手住宅物業使用的訂明表格，重要條文包括放盤價、代理的責任、佣金、單邊（只代表業主／買方／租客）或雙邊代理（同時代表業主及買方或業主及租客）等；

• 消費者應從多渠道核實地產代理的陳述及仔細了解物業各資料，例如詳閱售樓說明書（一手物業），並透過第三方渠道如土地註冊處（https://www.landreg.gov.hk/en/services/services_b.htm）和屋宇署的百樓圖網（https://www.bd.gov.hk/tc/resources/online-tools/BRAVO-online-building-records/index.html），查閱有關業權資料和樓宇圖則等文件。

• 不應輕信「包借」、「包賺」等令人存疑的承諾，亦應以書面形式訂立協議並具體列明優惠細節。如有任何懷疑，可諮詢獨立法律意見，以保障自身權益。