购买海外物业风险高 跨境争议追讨困难重重

2018年2月14日 年月日
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购买海外物业风险高   跨境争议追讨困难重重
 
在全球化和资讯流通情况下,不少市民会考虑海外置业以作投资或自用。然而,投资海外物业涉及当地规管架构和税制,如消费者未有深入瞭解当地法例,须承担不可忽视的风险。消费者委员会于2017年共接获35宗有关海外置业的投诉个案,与前年的16宗比较,大幅增加逾1倍。有投诉人购买楼花后,物业却「烂尾」收场;也有怀疑代理误导,没有披露物业估价不足的风险而影响按揭申请;亦有投诉人发现买卖合约与销售代理的陈述不符,要求退款不果。
 
消委会郑重提醒消费者,购买海外物业有相当风险,兴建项目的过程存在许多变数,而且正式买卖合约一般是买家与海外发展商直接订立,本港法例未必适用,万一发生问题,消费者要追讨赔偿困难重重。此外,儘管地产代理监管局发出的《销售香港境外的未建成物业指引》将于本年4月1日生效,纯粹处理香港境外物业的地产工作是不受监管的。因此,消费者在决定购买境外物业前,务必慎重考虑及作充足的资料搜集,向可靠的专业人士查询,瞭解发展商背景及当地物业买卖法律等,以及查证处理香港境外物业的地产代理是否受监管的持牌人。
 
个案一:购入烂尾楼,原先付出的楼价追讨无望 
 
投诉人于2015年透过本港A公司在英国购买楼花,售价为6万7千英镑(约74万港元),并支付半数首期。物业原定于2017年第三季落成,惟至2017年7月该发展项目的用地仍是地盘。同年9月,投诉人得悉发展商因债务问题,已停止兴建该发展项目,并已委托另一所公司代为跟进客户赔偿。投诉人非常担心,多次联络A公司及协办物业买卖的本港代表律师,均未能提供进一步消息,投诉人遂联络消委会要求协助。
 
经消委会多次催促,A公司职员口头回覆不清楚具体情况,但表明不会介入纠纷,并建议投诉人透过律师与卖方代表律师跟进。鑑于个案涉及与海外发展商的交易和複杂法律问题,消委会建议投诉人谘询法律意见后再作决定。
 
个案二:代理未有查证按揭计划,令投诉人大失预算
 
投诉人参观本港B公司举办的澳洲物业展销会,有意购买一间39万澳元(约220万港元)的独立屋自用,遂向职员查询按揭安排,获悉买家只要有足够薪金或有100万银行存款,必定获批8成按揭。投诉人即场支付「留位费」2万港元予B公司,数日后再汇订金3万澳元予发展商。后来,B公司通知投诉人,当地按揭公司指该物业估价只有32万澳元,加上按揭保险不获批,最多只可批出24万澳元贷款,令其大失预算。投诉人与B 公司理论不果后,向消委会投诉,认为B公司未有查证按揭计划,以及未提醒有估价不足的风险,要求取消合约及退回首笔订金。
 
消委会按投诉人要求联络本港代理B公司,但B公司一直採取拖延政策。约一个月后,消委会得悉投诉人已获发展商退还部份订金,不需要再作跟进。
 
个案三:买卖合约与销售代理的陈述不符,要求退款不果
 
投诉人在本港C公司举办的英国住宅楼花展销会上,购买一个总售价为20万英镑(约200万港元)之住宅单位及车位,并即场支付3万港元「留位费」。半个月后,投诉人接获律师提供的正式买卖合约,发现合约订明的发展商公司名称,与预留表格及楼书上列出的不符。另外,职员在展销会上指发展商每年会收取300英镑作为地租,但合约註明每年300英镑只适用于首10年,其后每10年会按比例增加。投诉人要求C公司代为澄清有关疑问,并更正合约,但C公司表示发展商不接纳其要求。投诉人决定不签约,要求取回「留位费」不果,于是向消委会求助。
 
C公司指预留表格已清楚列明「留位费」不可退还,且重申是代英国发展商收取「留位费」,退款与否最终由发展商决定。而发展商以独立项目公司持有个别发展地盘,属相当普遍的做法。由于调停不成功,消委会建议投诉人谘询法律意见后再决定下一步行动,投诉人表示考虑向香港海关投诉C公司的营商手法。
 
置业是一项重大及长远的投资。消费者购置海外物业前,应注意以下事项:
 
购入前
- 向可靠的专业人士查询,瞭解有关物业、发展商、建筑商及代理公司的背景资料,以及深入认识物业所在地的物业买卖政策,包括税制、按揭成数及汇率等相关规例,以保障利益;
 
- 不应单靠代理公司或卖方所提供的文件资料,便作出购买决定。如有亲友居于物业所在地,应谘询对方有关当地物业市场及买卖手续等具体细节﹔
 
- 瞭解处理香港境外物业的地产代理是否受监管的持牌人。
 
落实购买
- 签署预留表格前,必须细阅「留位费」的条款,包括如取消交易,「留位费」是否可退回等,并查询「留位费」是由本港物业代理公司抑或海外发展商收取。如款项是交予本港公司,应要求该公司发出正式单据并小心保存;
 
- 就正式买卖合约内文谘询律师的专业意见,并且留意合约有否订明未能如期交楼的责任与安排。
 
购入后
- 如购入楼花,必要定期实地视察物业兴建进度及周边配套状况,并与物业代理公司及发展商保持紧密沟通;
 
- 密切留意物业所在地之物业买卖政策发展及经济环境等因素,评估此等因素改变时可能带来的风险;
 
- 购买海外物业交易如出现问题,消费者应该谘询律师意见,如有需要,亦可考虑向当地消费者组织求助。
 
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消费者购买境外物业前应查证哪些资料?
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