消费者委员会对《未建成住宅物业销售说明条例草案》的建议

2000年5月16日 年月日
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1. 整体意见

  1.1 消费者委员会欢迎政府立法,为住宅楼花准买家提供保障,惠及无论是同意方案抑或非同意方案楼宇的准买家。这是期待已久的草案,消委会全力支持草案的大原则。
  1.2 草案是特别按香港独特环境制订,及非常详尽。我们是需要这条法例的。因为很多楼花的准买家在购买楼花时往往只能依靠发展商所提供的资料作出决定。
  1.3 草案中要求发展商提供承力墙的厚度、楼面平面图、位置图则及布局图等资料提高了售楼说明书及售楼广告的透明度。消委会相信准买家获得这些资料后可以作出更明智的抉择,更可减少在这方面的纷争。
  1.4 消委会认为此草案提供了法定的理据,当准买家发觉货不对办时,作为追讨索偿的依据。

2. 楼面面积的说明

  2.1 消费者委员会支持草案中对长久以来都有争议的楼面面积的定义,予以清晰的界定。以往的「实用面积」的计算办法,就是从楼宇的外墙计起,包括间隔墙及其他梗墙的厚度一起计算,很多买家认为并不理想,他们希望能知道楼宇的「可用面积」。我们了解买家这方面的诉求。
  2.2 消委会是支持给予买家楼花的「可用面积」的数据,可是有关专业人士都认为不可能准确地计算出楼花的「可用面积」。现时的楼宇标准买卖合约,在图则有更改的情况下,容许「实用面积」有增减5%的差异。在这范围下,就算面积有短缺,亦不能获得赔偿。有关的专业人士及发展商指出大部分楼宇均能按原定图则准确地达成,并没有多大差异。但他们认为假若要列出「可用面积」的话,由于量度方法不同及施工水平关系,将来落成的楼宇,实质的差异的百份比将会提高,他们要求这差异的百分比不单限于更改图则的情况下始行适用,在权衡之下,我们不能接受此项要求作为交换的条件。
  2.3 我们认为将面积差异的上、下限容许范围加大,对消费者来说是不利的,其实现时按图则5%的差异已经是消费者所能接受的极限,更遑论此等差异对消费者来说是受买卖合约条款的约束而不能获得赔偿的。
  2.4 要征询广大消费者对此问题的意向需时较长,故此,委员会支持草案中要求清晰列出楼宇的呎寸,使买家能自行计算楼宇的面积,在未有更好的建议之前,在权衡利弊之后,我们认为现时的建议较扩大差异的适用范围及增加可容许的差异百分比对消费者较为有利。

3. 楼价的资料

  3.1 我们乐见草案中要求在标示楼价时有统一的标准,包括标示以「出售面积」作为呎价的标准。
  3.2 委员会全力支持在标示楼价时必须包括以「出售面积」作为计算单位的要求。将此项要求延伸至楼宇的广告及其他宣传资料之中。

4. 罚则

  4.1 委员会支持草案中厘订对违例者加上罚则的条款,对违例者而言,肯定有阻吓的作用。
  4.2 有意见认为五百万的最高罚款额是不足够的,委员会建议可参考《电讯条例修订草案》中的条款,将罚则的数额与发展商从违例所获得的利益相配合。

5. 售楼说明书内所提供的资料视为当作买卖时正确的资料(草案内的第六段)

  5.1 草案在第六段第一节中提议在附表一第二部中规定,售楼说明书所罗列的资料将被视作发展商对准买家对楼宇的陈述,亦可视为买家是基于此等资料而签买卖合约。这是值得支持的建议,令买家毋须负担举证责任。
  5.2 但消委会认为一般买家大多会较关心在附表一第一部中的资料,例如位置图,布局图,地盘附近的用地规限,地盘附近公共设施等,这些资料对他们在决定买楼时较为重要。因为除了透过发展商获得资料外,我们不能期望准买家可以透过其他途径而获得这些资料。故此建议,将草案中第6段第一条的涵盖范围扩展,把附件一第一部份的内容包括在内,如此消费者将获得更大的保障。

6. 有关示范物业的条文(第11段)

  6.1 消委会欢迎草案内对发展商提供示范物业时的要求,但未有具体规定示范楼宇应同时将实际的环境标示出来。
  6.2 我们认为草案可列出一些对描述周边环境的一些最起码要求,举例而言,若示范物业并非在物业所在地,发展商虽能提供示范物业作展览及参考,但郄不能同时将实际周边的环境也一并展示出来。故此在示范物业的所在地应以缩微模型,或照片等将物业的周边环境及有关资料同时显示给公众人士。

7. 对位置图则及布局图的要求(附表1第1部第4及5段)

  7.1 委员会赞同现时草案规定显示在物业所座落土地周边、及毗邻地区内半公里以内的主要公共设施、或有关发展商所知的建议中的公共设施的识别资料。但有些设施/物体,例如祖坟等,是很多消费者希望远离的,亦可预见,若规管不足,定义不清,将会引起很多的纠纷,故此本会建议将该部第五段第二条(b)(iii)中现行所采用「显著」这词汇,作进一步定义及列明最起码应标示的类别。

8. 保留证据

  8.1 我们认为在楼宇建成后可能仍有纠纷,建议发展商保留售楼说明书、缩微模型及示范物业内部详情的照片、在需要时可作为呈堂的证据,亦可保障买卖双方。
  8.2 消委会认为,保留资料的合理时间应为入伙纸发出后的一年,在这段保养期内,所有需修补的瑕疵及执漏的工作亦应已完成,倘有纠纷亦应可在这段时间内提出。

9. 发展商清盘时各方应承担的责任(附件一,第一段22条)

  9.1 这条款规定发展商须说明假若日后清盘,发展商或承建商的责任,包括保养、建造工程等。显然这些责任可以按合约追索,草案若能规定在说明书内须列明发展商及承建商在提供保养或建筑工程所需承担的责任,可令情况更为清晰。
  9.2 委员会希望藉此机会提出一个相关的问题,经常有部份发展商,在物业落成后便清盘,在清盘后,那些隐藏的瑕疵及建筑上的问题始行浮现,而消费者可能无从追讨。这问题与现时草案的内容没有直接关系,但消委会促请政府应在适当时间研究及处理此问题。

10. 总结

  10.1 消费者委员会现时虽然对草案提出若干的提议,但促请早日通过此草案以保障消费者,我们认为这种监管的机制其实是早应存在的。
  10.2 虽然有一些问题,例如是否要标明楼宇「可用面积」等,是公众人士所关心,但恐怕在短期不能达到一致的结论;又如罚则是否足够等问题时,亦是需要时间的验证,故此消委会建议先行通过这条草案,而政府则须厘订一个检讨的时间表,再行研究修订这些未有结论的部份。