買樓「開門七件事」不可不知

2010年4月15日 年月日
《選擇》月刊
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買樓是重要的投資,不論是用來自住或投資,都不能掉以輕心,以免無端蒙受損失。雖然消費者可以親身前往視察樓盤、觀察周遭的環境等等,但一些重要的資料,例如物業的擁有權、實用面積、產權負擔、用途限制等,卻需倚賴地產代理提供準確無誤的資料,這些非常重要的資料,行內稱為「開門七件事」。

何謂「開門七件事」?

消費者無論決定買樓抑或租樓之前,都必須把握準確的物業資料。根據《地產代理條例》,為了保障消費者的權益,地產代理監管局(監管局)規定地產代理在接受業主委託放盤時,必須準備有關物業的七項重要資料,俗稱「開門七件事」:

  • 物業的擁有權
  • 有效的產權負擔(即有沒有斜坡修葺令或建築命令等)
  • 物業面積的實用面積
  • 落成年份
  • 用途限制
  • 政府租契尚餘的年期及續期權利
  • 批給的租契年期

地產代理必須根據指定的來源提供上述資料,例如,地產代理須根據土地查冊紀錄填寫物業擁有權及有效的產權負擔,也要根據差餉物業估價署提供的物業面積填寫實用面積等;然後,向買家提供上述重要資料。

監管局於過去3年(07-09),分別接獲608宗、649宗及672宗對地產代理的投訴。監管局曾經處理的投訴個案,顯示地產代理疏忽職守,提供錯誤的重要物業資料,或者沒有向其客戶提供相關的資料,因此導致消費者蒙受損失。以下詳列有關個案,供讀者參考。

個案1

代理誇大實用面積 買家寧撻訂$3萬

洪先生一家想由公屋搬至私人樓,遂委託地產代理阿強代他們物色一間面積約800至900平方呎的單位。阿強安排洪先生一家視察某單位,聲稱物業的建築面積有800平方呎,而實用面積則有600平方呎。

雖然洪先生的兒子多次詢問物業的實用面積,但阿強仍堅稱單位實用面積有600平方呎。由於洪先生一家沒有購買私樓的經驗,因此十分依賴阿強提供的資訊作買樓的決定。後來洪先生決定購入單位,但在簽訂臨時買賣合約之後,才知道單位的實用面積只有400多平方呎,惟有終止交易並撻訂$3萬,同時向監管局投訴。

跟進結果

監管局紀律委員會認為阿強向買方提供錯誤的物業面積資料,最後招致買方的損失,違反地產代理的專業操守,因此暫時吊銷阿強的牌照一個月,阿強並需要在指定時段內,取得10個持續專業進修學分。

個案2

停車間竟作住宅出租!

陳先生委託地產代理阿樂租住物業。阿樂為陳先生物色了一個位於大廈地庫的單位,陳先生覺得合適,阿樂遂安排他簽署正式租約,由於租約上註明該物業適用於居住用途,故陳先生放心簽署。在簽訂租約前,阿樂沒有查證有關物業的用途限制。

陳先生後來發現,該物業的許可用途為「停車間」,而他現時租住的單位是僭建物。陳先生於是向監管局投訴阿樂。

跟進結果

監管局紀律委員會認為,根據有關物業的「佔用許可證」,該物業的用途限制是「非住宅用途的停車間」,由此可見阿樂沒有小心查證該物業的實際許可用途,沒有保障和促進客戶的利益,違反專業操守,因此裁定在阿樂的牌照上附加條件,規定他必須在一段時間內,取得持續專業進修計劃的20個核心科目學分。

個案3

代理沒有查冊    買家不知單位

已記錄了兩項斜坡修葺令地產代理阿媚為準買家鍾先生物色一個單位,並安排鍾先生簽署臨時買賣合約。但在此之前,阿媚沒有為物業進行查冊,也沒有向鍾先生提供土地查冊結果文本,或告知物業有產權負擔。

鍾先生其後向銀行申請按揭,銀行告知原來有關單位的土地查冊紀錄,已記錄了兩項斜坡修葺令。鍾先生決定不再繼續交易,並向監管局投訴。

跟進結果

監管局紀律委員會指出,阿媚沒有就有關物業進行查冊,並向買家提供一份查冊結果的文本,也未有知會買家兩項建築命令已針對該物業而發出,可見她未能保障和促進客戶的利益,也沒有盡一切應的努力,而且專業知識不足,因此決定對她作出譴責,並在牌照上附加條件,要求她在一個月之內,取得持續專業進修計劃的10個核心科目學分。

注意事項

地產代理須提供「物業資料表格」或「出租資料表格」

雖然消費者可以直接視察樓盤,但單憑肉眼未必能夠準確判斷物業的面積,更遑論物業的用途限制。因此,地產代理受業主委託放盤或放租,要根據訂明的資料,填寫「物業資料表格」或「出租資料表格」(有關表格樣本已上載於地產代理監管局網頁:http://www.eaa.org.hk/practice/ch_standard.htm),而上述表格均應載有重要的物業資料。

準買家在考慮購買物業之前,必須瞭解單位的詳情,以及「物業資料表格」上的資料,例如業權人、產權負擔、樓宇落成年份等,才能決定是否購入及出價多少。地產代理協議訂明,除非買家表明放棄收取「物業資料表格」,否則表賣家的地產代理必須向買家提供有關表格,因此,準買家決定是否放棄收取此表格之前必須三思,也切勿胡亂簽署任何文件,而在不覺間放棄了相關權利。

簽約前地產代理須提供最新資訊

《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例(常規規例)》訂明,地產代理在買賣雙方簽訂買賣或租賃協議前,也須再為物業進行土地查冊,向準買家提供最新的土地查冊結果的文本。由於土地查冊載錄了重要的物業資料,包括物業擁有權及有效的產權負擔等,準買家有必要掌握最新的物業資訊。

本文資料由地產代理監管局提供

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