購買海外物業風險高 跨境爭議追討困難重重

2018年2月14日 年月日
轉發
電郵此頁面
 
在全球化和資訊流通情況下,不少市民會考慮海外置業以作投資或自用。然而,投資海外物業涉及當地規管架構和稅制,如消費者未有深入瞭解當地法例,須承擔不可忽視的風險。消費者委員會於2017年共接獲35宗有關海外置業的投訴個案,與前年的16宗比較,大幅增加逾1倍。有投訴人購買樓花後,物業卻「爛尾」收場;也有懷疑代理誤導,沒有披露物業估價不足的風險而影響按揭申請;亦有投訴人發現買賣合約與銷售代理的陳述不符,要求退款不果。
 
消委會鄭重提醒消費者,購買海外物業有相當風險,興建項目的過程存在許多變數,而且正式買賣合約一般是買家與海外發展商直接訂立,本港法例未必適用,萬一發生問題,消費者要追討賠償困難重重。此外,儘管地產代理監管局發出的《銷售香港境外的未建成物業指引》將於本年4月1日生效,純粹處理香港境外物業的地產工作是不受監管的。因此,消費者在決定購買境外物業前,務必慎重考慮及作充足的資料搜集,向可靠的專業人士查詢,瞭解發展商背景及當地物業買賣法律等,以及查證處理香港境外物業的地產代理是否受監管的持牌人。
 
個案一:購入爛尾樓,原先付出的樓價追討無望 
 
投訴人於2015年透過本港A公司在英國購買樓花,售價為6萬7千英鎊(約74萬港元),並支付半數首期。物業原定於2017年第三季落成,惟至2017年7月該發展項目的用地仍是地盤。同年9月,投訴人得悉發展商因債務問題,已停止興建該發展項目,並已委托另一所公司代為跟進客戶賠償。投訴人非常擔心,多次聯絡A公司及協辦物業買賣的本港代表律師,均未能提供進一步消息,投訴人遂聯絡消委會要求協助。
 
經消委會多次催促,A公司職員口頭回覆不清楚具體情況,但表明不會介入糾紛,並建議投訴人透過律師與賣方代表律師跟進。鑑於個案涉及與海外發展商的交易和複雜法律問題,消委會建議投訴人諮詢法律意見後再作決定。
 
個案二:代理未有查證按揭計劃,令投訴人大失預算
 
投訴人參觀本港B公司舉辦的澳洲物業展銷會,有意購買一間39萬澳元(約220萬港元)的獨立屋自用,遂向職員查詢按揭安排,獲悉買家只要有足夠薪金或有100萬銀行存款,必定獲批8成按揭。投訴人即場支付「留位費」2萬港元予B公司,數日後再匯訂金3萬澳元予發展商。後來,B公司通知投訴人,當地按揭公司指該物業估價只有32萬澳元,加上按揭保險不獲批,最多只可批出24萬澳元貸款,令其大失預算。投訴人與B 公司理論不果後,向消委會投訴,認為B公司未有查證按揭計劃,以及未提醒有估價不足的風險,要求取消合約及退回首筆訂金。
 
消委會按投訴人要求聯絡本港代理B公司,但B公司一直採取拖延政策。約一個月後,消委會得悉投訴人已獲發展商退還部份訂金,不需要再作跟進。
 
個案三:買賣合約與銷售代理的陳述不符,要求退款不果
 
投訴人在本港C公司舉辦的英國住宅樓花展銷會上,購買一個總售價為20萬英鎊(約200萬港元)之住宅單位及車位,並即場支付3萬港元「留位費」。半個月後,投訴人接獲律師提供的正式買賣合約,發現合約訂明的發展商公司名稱,與預留表格及樓書上列出的不符。另外,職員在展銷會上指發展商每年會收取300英鎊作為地租,但合約註明每年300英鎊只適用於首10年,其後每10年會按比例增加。投訴人要求C公司代為澄清有關疑問,並更正合約,但C公司表示發展商不接納其要求。投訴人決定不簽約,要求取回「留位費」不果,於是向消委會求助。
 
C公司指預留表格已清楚列明「留位費」不可退還,且重申是代英國發展商收取「留位費」,退款與否最終由發展商決定。而發展商以獨立項目公司持有個別發展地盤,屬相當普遍的做法。由於調停不成功,消委會建議投訴人諮詢法律意見後再決定下一步行動,投訴人表示考慮向香港海關投訴C公司的營商手法。
 
置業是一項重大及長遠的投資。消費者購置海外物業前,應注意以下事項:
 
購入前
- 向可靠的專業人士查詢,瞭解有關物業、發展商、建築商及代理公司的背景資料,以及深入認識物業所在地的物業買賣政策,包括稅制、按揭成數及匯率等相關規例,以保障利益;
 
- 不應單靠代理公司或賣方所提供的文件資料,便作出購買決定。如有親友居於物業所在地,應諮詢對方有關當地物業市場及買賣手續等具體細節﹔
 
- 瞭解處理香港境外物業的地產代理是否受監管的持牌人。
 
落實購買
- 簽署預留表格前,必須細閱「留位費」的條款,包括如取消交易,「留位費」是否可退回等,並查詢「留位費」是由本港物業代理公司抑或海外發展商收取。如款項是交予本港公司,應要求該公司發出正式單據並小心保存;
 
- 就正式買賣合約內文諮詢律師的專業意見,並且留意合約有否訂明未能如期交樓的責任與安排。
 
購入後
- 如購入樓花,必要定期實地視察物業興建進度及周邊配套狀況,並與物業代理公司及發展商保持緊密溝通;
 
- 密切留意物業所在地之物業買賣政策發展及經濟環境等因素,評估此等因素改變時可能帶來的風險;
 
- 購買海外物業交易如出現問題,消費者應該諮詢律師意見,如有需要,亦可考慮向當地消費者組織求助。
 
消費者委員會保留所有關於《選擇》月刊及網上《選擇》 的權利(包括版權)。
投票
消費者購買境外物業前應查證哪些資料?
總票數:58