律师行遭接管凸显準业主权益欠保障 倡议长远设机制解苦主燃眉急

2021年2月17日 年月日
《选择》月刊
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律师行遭接管凸显準业主权益欠保障  倡议长远设机制解苦主燃眉急

香港楼价长年冠绝全球,置业成为不少消费者毕生最大笔投资。然而,一班準业主在去年平安夜遭逢噩梦,为他们处理楼宇买卖的「黄冯律师行」,旗下有员工涉嫌挪用客户款项,并怀疑违反《律师帐目规则》,被律师会根据《法律执业者条例》介入业务接管,所有户口及涉及总金额逾亿元的客户资金被冻结,以避免客户蒙受更大损失。然而,委託该律师行进行买卖的一班準业主,成交期在即,即使能另行委託律师行处理,但碍于首期甚至按揭等款项已被冻结,无法过户至卖方或其原有按揭银行,若未能及时筹措资金或获批更高按揭贷款成数,以填补被冻结的金额,随时被「杀订」,交易告吹。

连同「黄冯律师行」事件,律师会近10年来已不下20多次介入接管涉嫌违规律师行的业务,但以最新这一宗,牵涉的苦主人数及金额较多。受影响客户要取回存放于律师行的订金,需经过冗长的法律程序,包括由接管的介入中介人,先核实由有关客户存入的款项,向法庭申请授权解冻,但由于涉及客户人数众多,同时须釐清涉事律师行的账目,客户往往难以在短时间内取回资金。此外,若律师行本身的账目资金不足,客户随时无法获足额退款。

因应事件,税务局已表示,若纳税人因事件未能在限期前缴交印花税,为其物业交易文书加盖印花,可自行或经其新聘任的律师向印花税署提出申请,印花税署会考虑减免相关的逾期罚款。至于未能于短期内筹备资金支付印花税苦主,亦可向印花税署申请分期缴付。

楼宇买卖由签订临时买卖合约起计至正式成交,涉及多个资金处理程序,包括买家缴付订金、银行提供按揭,及买家缴付印花税、首期尾数,一般是买家开出支票,将资金转移至律师行代为託管,律师行完成相关手续后,再过户予卖方或卖方所属的按揭银行。这接近约定俗成的安排,原意是信任律师专业把关,确保不会出现买方开空头支票、或卖方收款后逃之夭夭的情况,保障消费者权益。然而,当偶一发生律师行涉嫌违规甚至被接管,导致资金被冻结,消费者往往欠缺适切的保障。

物业交易的买方,除了可开支票予委託的律师行进行交易外,亦可选择直接购买银行本票、抬头人直接填写收款方名称,处理成交过程中,只消把本票託管于律师行,即使不幸遇上接管事件,买方只需由律师行取回本票,再透过另一委託方交付兑现,仍可完成交易,并免却资金被冻结的风险。儘管使用本票,买方要处理的程序比起透过惯常经律师行过户複杂及费时,但实际上是保障自身利益的方法,特别所涉及的交易是楼宇买卖。

为避免日后当再发生类似接管律师行事件、而令一班準业主陷于徬徨无助的情况,本会向律师会提出多项建议,期望长远提升律师行的专业服务水平,并确保消费者的权益得到充分保障。其中,针对準买家託存于律师行的资金有机会被冻结风险,本会建议考虑开拓其他可让买卖双方直接结算的交易方式,包括本票、电子支付,让消费者可按需要而作出选择;同时,本会促请律师会进一步规管律师行营运,更严谨监管律师行的营运及财务状况,并且长远考虑订立机制,支援被接管律师行的客户,解其资金被冻结的燃眉之急,令相关物业交易不受接管事件影响而得以完成。防患未然,加强消费者教育尤为重要,本会建议与律师会及地产代理监管局携手,为寻求物业买卖转让服务的消费者提供适切的教育及实务建议。

消委会同时提醒消费者,选择律师专业服务时也务必谨慎,应以服务提供者信誉好坏、而非纯以收费高低为主要考量。物业交易动辄数百万元甚至数以千万元计,消费者应主动多了解细则,以处理楼契合约等物业买卖事务而言,由律师亲自全程处理的服务较为可取。