一手楼準买家备忘录

2019年12月16日 年月日
《选择》月刊
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一手楼準买家备忘录

对普罗大众来说,置业是人生中一个重大决定,涉及开支数以百万甚至千万元,当中不少人会选择一手住宅物业。準买家要保障自己的权益,先要瞭解法例提供的保障,然后,做好买楼前的準备、买楼日的策略以至买楼后的验楼、执漏等事宜,方能住得安心。

《一手住宅物业销售条例》对準买家的保障

购买一手住宅物业前,首先应瞭解《一手住宅物业销售条例》(《条例》)对準买家的保障。《条例》于2013年生效,旨在提高一手住宅物业销售安排和交易的透明度、公平性,以及对消费者的保障,就一手楼的售楼说明书、价单、销售安排、成交纪录册、示範单位、现楼参观、广告和合约条文等订立详细规定。

买楼前

1. 细阅售楼说明书:公众可在楼盘开售前最少7天及在销售期间每一天,向卖方免费索取售楼说明书(俗称「楼书」),或到发展项目的网站阅览。

楼书内容骤看繁複,準买家为求方便,往往只看发展商或地产代理提供的简化图册或宣传品(俗称「天书」),但楼书是唯一一份载有楼盘全面资料的文件,若忽略当中重要资讯,收楼时才发现与期望有落差则为时已晚,所以必须细心阅读。

2. 实地视察楼盘,瞭解附近城巿规划。

3. 参观示範单位(未落成物业)或现楼单位(已落成物业):未落成发展项目的示範单位分为「无改动示範单位」(俗称「清水房」)和「经改动示範单位」(俗称「化妆房」)两类,準买家可以在「清水房」内量度、拍照或拍影片,及可在「化妆房」进行量度。準买家参观示範单位时,务必视察「清水房」,并留意哪些设备属于随楼附送。

至于已落成的发展项目,準买家应在签订临时买卖合约前参观有意购买的物业,留意单位的景观及附近环境等。

4. 索取价单,留意折扣优惠的附带条件及按揭贷款计划细节:公众可在楼盘开售前最少3天及在销售期间每一天,向卖方免费索取价单,或到发展项目网站浏览。由于卖方未必会将价单中所有单位推售,準买家应留意销售安排,弄清楚卖方会推售哪些单位。

準买家要留意价单中的支付条款,当中列出买家可获得的价格折扣、赠品、财务优惠或利益,及相关附带条件。

如準买家欲选用由卖方指定的财务机构提供的按揭贷款计划,在签订临时买卖合约前,应细阅价单内列出的按揭贷款计划资料。如有疑问,应直接向有关财务机构查询。準买家如欲向其他财务机构申请按揭贷款,亦应预早查询详情。

5. 查阅销售安排:公众可在楼盘开售前最少3天起,向卖方索取或在发展项目的网站查阅销售安排,包括:

  • 出售住宅物业的日期、时间和地点;
  • 出售哪些住宅物业;以及
  • 决定準买家拣选住宅物业的优先次序的方法。

準买家宜查阅所有已发布的销售安排文件,由于发展商未必一次推售所有单位,故要瞭解是否仍有心仪单位未发售。如拣楼时发现心仪或符合自己预算的单位已经售出,要衡量是否有能力负担售价较高的单位。

6. 查阅成交纪录册:公众可在楼盘销售日到售楼处查阅成交纪录册,或在楼盘开始发售后到发展项目的网站查阅。成交纪录册载有临时买卖合约及买卖合约的签立日期、成交价和支付条款等资料。

準买家不要将「入票数目」视为销情指标,成交纪录册才是楼盘实际销售情况的可靠资料来源。

7. 计算置业总开支:準买家除了确保贷款额没有超出负担能力,亦要计算置业总开支。除楼价外,买家还需支付印花税、律师费、保险费、地税、管理费上期、开设水、电力、气体户口按金等杂费开支。

买楼日

1. 留意售楼处「消耗表」,瞭解当天推售单位的最新销售情况。

2. 保持冷静,勿被售楼处紧张气氛影响。

3. 若心仪单位售出,不要勉强购买超出负担能力或非心仪单位。

4. 签订临时买卖合约后5个工作天内,须签订买卖合约,否则楼价5%的临时订金会被没收:《条例》规定临时买卖合约及买卖合约须载有强制性条文,清楚说明买卖双方的权责。

若买家签署临时买卖合约后,没有在5个工作天内签订买卖合约,则

  • 该临时买卖合约即告终止;
  • 临时订金(即楼价5%)会被没收;及
  • 卖方不得就买家最终没有签订买卖合约再行申索。

买楼后

1. 留意收楼日期会否延后。

2. 收楼前办妥按揭事宜。

3. 收楼后仔细验楼,如发现欠妥之处,切记在买卖成交日期后6个月内提交书面通知要求执漏:《条例》规定售楼说明书须载述发展项目中装置、装修物料和设备的资料,业主在收楼时,要逐一检查是否与售楼说明书载述相符。

买卖合约列明,凡住宅物业或买卖合约所列出的装置、装修物料及设备有欠妥之处,而该欠妥之处并非由买家行为或疏忽造成,买家可在买卖成交日期后6个月内向卖方发出书面通知。卖方接获通知后,须于合理地切实可行的範围内,尽快自费作出补救。因此,买家务必要在限期前向卖方提交书面执漏要求。

假如买家认为卖方未有履行有关合约条文,可考虑就其应有的权利向卖方提出民事诉讼。买家宜就个案的实际情况徵询专业和法律意见,亦可考虑向本会作出查询。

準买家可善用网上资源,浏览一手住宅物业销售资讯网(www.srpe.gov.hk),瞭解心仪发展项目的详细资料,如楼盘网站网址、售楼说明书、价单和成交纪录册等。

公众亦可浏览一手住宅物业销售监管局网页(www.srpa.gov.hk),获取更多有关购买一手住宅物业的资讯。

执漏个案

个案一:切记以书面形式提出执漏要求

A女士早前购买一手楼楼花,收楼时发现浴室墙壁磁砖有多处崩裂,而厨柜的云石枱面亦有花痕。A女士即时致电卖方收楼部要求跟进,并在两个多月内多次致电卖方职员,要求跟进已申报的损毁事项,及报告新发现的欠妥事项,惟卖方仍未妥善跟进。A女士致电一手住宅物业销售监管局(销监局)求助。经销监局提供意见后,A女士以书面形式向卖方递交「执漏纸」。卖方随后安排工程人员完成所有已呈报欠妥项目的执修工作。

提示

买家在收楼后,如发现有需要执漏的地方,切记以书面形式向卖方提出执漏要求。在处理执漏过程中,亦应以书面形式记录双方的要求及回覆,以便日后跟进。

个案二:地台斜度不足致积存污水  调停后重建地台

B先生早前购买一个一手住宅物业,收楼后发现工作平台的地台去水斜度不足,以致积存污水,雨天时雨水更倒流入单位内。B先生以书面通知卖方要求跟进。虽然卖方曾为B先生检查及疏通渠管,但情况并未改善。卖方告诉B先生积水成因可能属地台设计问题,并指已为他的单位完成执漏工作,拒绝再作跟进。B先生向本会求助。

本会就B先生的个案向卖方发出信件,卖方其后为该工作平台重新建造地台,顺利解决积水问题。

提示

买家如以书面要求卖方执漏后仍未能解决问题,可向本会寻求协助,本会接获投诉后,会向投诉人提供意见,协助调停投诉人与商户之间的纠纷。