海外买楼 格外留神

2016年8月15日 年月日
《选择》月刊
478
转发
电邮此页面

「砖头」是最受港人欢迎的投资之一。有些人爱在海外或境外置业,会选择内地以至欧美澳日等地区,加上近期其他货币相对港元处于弱势,置业意欲持续增加。但消费者须注意海外置业存在一定风险,由于香港监管机构未必有权规管这些海外交易,万一出了问题,未必可像投资本港物业般得到保障。

 

复杂的考虑因素

投资海外物业要考虑的事情远较本地置业复杂。除了一般如楼价、物业质素等因素及要熟悉当地物业市场外,亦要知道当地对外国人买卖或出租物业的法例和规管,并审慎考虑:

货币汇价:近年其他地区的货币较港元处于弱势,有利港人在外消费或买入资产。加上有些国家的特殊情况,例如英国「脱欧」或日本增加货币供应等,令英镑及日元汇价出现波动,都影响海外置业的成本。若物业用作投资,你必须继续留意汇价走势,谨慎衡量如何作出持有、卖出或出租等部署。

税制影响:各国税制不同,你要熟悉当地买卖物业的税项。有些国家跟香港一样征收印花税,但税率可能较香港高;有些国家会征收资产增值税;亦有些国家会就外国人买卖物业额外抽税;放租的话,业主可能要支付租金收入税。当地的税务政策也可能不时改变。

按揭贷款:如你需要借钱置业,应寻找可为海外置业承造按揭的银行,比较不同银行的按揭成数、息率、还款期,及可选择的贷款货币。若向当地银行申请按揭,注意个别国家可能要求申请人证明在当地有稳定收入。

遗产安排:香港于2006年起取消遗产税,但若有关海外物业将成为你遗产的一部分,便应了解当地的遗产法例及税项。

现楼或楼花:不时听闻海外楼花(即未建成的物业)项目「烂尾」或项目落成后货不对办的个案。购买楼花虽可能获得发展商提供额外优惠,但风险较高。若购买海外楼花,你未必能经常实地视察物业的兴建情况,风险会更高。

 

用作收租

倘若海外物业是作出租用途,购买后还有很多的后续工作,并涉及多重使费。

作为业主后,如你没有时间前往当地将物业放租,便要物色可信赖的经纪,帮你寻找合适的租客、收租、缴交物业管理费和水、电、煤气等费用,及照顾装修、维修等大小事务。故此投资者要准确计算租金回报,扣除经纪佣金后,还须计算清楚聘用服务公司代为放租收租的服务费。

你亦要注意,有些国家对某类租客提供较大保障。你应向海外物业代理公司查询清楚,一旦租客欠租,对方可以继续在物业住多久以及你作为业主的权益。

 

集体投资计划?

有些海外物业投资项目并非单纯一买一卖,而可能属于集体投资计划(Collective Investment Scheme,简称CIS)。一般而言,《证券及期货条例》规管向本港公众销售的集体投资计划,这类计划须经由持有证券及期货事务监察委员会(证监会)牌照或注册的中介人销售,及须经证监会认可。未获证监会认可的集体投资计划只可售予专业投资者,或按《证券及期货条例》下的其他豁免来销售。

在一般的物业投资中,买家应有管理物业的日常控制权,例如决定是否出租、租给谁人和厘订租金等。但若有关投资属集体投资计划,你就不会有管理物业的日常控制权,你和其他投资者的物业单位的日常管理和租赁事务,可能会由项目营运者统一处理;而所得的租金收入不一定来自你拥有的单位,而是汇集整幢物业的收入后再分派。

若有人向你推销一些海外酒店、服务式住宅、学生宿舍和商场的投资项目,由于性质上需要由他人代为管理,甚至放租及承诺提供若干回报,会有较高机会属于集体投资计划。

 

认清投资保障有限

「隔山买楼」要格外谨慎,因为如出现任何问题和纠纷,本港监管机构原则上可能没有权力规管海外的交易活动。例如《地产代理条例》只规管地产代理所处理的本港物业交易,纯粹代理海外物业的公司毋须领牌。证监会在规管涉及海外营运者和海外物业的集体投资计划方面,亦有相当大的限制,未必可提供协助。

总括来说,买卖物业始终涉及大笔资金,准备在海外置业的人士作出投资决定前,应做足功课,以减少出问题的可能性:

●  尽量光顾信誉较佳、规模较大、财政实力较强的发展商

● 翻查海外物业代理公司及其香港代理的往绩,物色可信的中介公司代你处理交易

● 若购买现楼,切记查证清楚卖方身份、物业业权和按揭状况等

● 尽可能实地视察楼花兴建或物业状况、当地环境、交通配套等,是否令人满意

●  如有需要,应咨询独立的法律意见

资料来源:钱家有道(由投资者教育中心管理,并获教育局及四家金融监管当局支持)