一手住宅物业销售研究报告:结果及建议

2014年12月15日 年月日
《选择》月刊
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对很多人来说,置业是一生重大的投资。消费者在决定购置一手物业前,一般的程序是检视售楼说明书和价单、参观示范单位、视察楼盘四周环境、入票抽签以至拣楼,每一环节都会影响其购买决定,故此不容忽视。本会派员乔装准买家,依循买楼一般流程,作真实的消费体验,察看于不同环节中,消费者的权益是否获得足够保障;此外,本会亦透过问卷和小组座谈搜集消费者对于一手住宅楼宇销售的意见,基于这些资料,本会作出建议,以期消费者在这方面的权益得到进一步的保障。详情载于本会的《一手住宅物业销售研究报告》。

售楼说明书:资讯有用,但欠缺一些重要资料譬如物业管理费。

「唧牙膏」式推售单位:多个楼盘(17个楼盘中有7个)的价单虽依法定要求列出公布售价的所需单位数量,但价单上所有单位并非同时放售,这可能令准买家感到混淆,「唧牙膏」式逐少分批推售单位,更有可能模糊市场供求状况,助长炒风。

派发非正式资料:15次由地产代理陪同参观示范单位的实地视察中,有13次地产代理向本会视察人员派发非正式宣传资料如自制价单,绕过法例规管楼盘资讯的要求,而且部分资料可能已经过时或存在错误。

地产代理违规「代客垫支」:为增加中签机会,地产代理怂恿本会视察人员递交多份「购楼意向登记」,地产代理提出可提供额外本票,只须买家「碌卡」或以支票作抵押,但交易完成前不会「过数」。一对夫妇参予抽签买楼,最多可提交6个购楼意向登记。上述垫支安排已违反地产代理监管局的指引。

「发水」登记数字造成需求上升的假象:违规「代客垫支」造成「发水」认购登记数字,比对8个楼盘的「购楼意向登记」数字及首日开售的实际成交数量,有例子显示夸大程度可达20倍。此等销售手法可导致发放错误的市场供求资讯,严重影响消费者准确评估市况。

高压销售,催促作决定:地产代理不断游说本会视察人员在知道抽签结果后,即时作买楼决定。

研究方法

本会于上月发表《一手住宅物业销售研究报告》。研究的第一部分是消费者意见调查,包括在今年4月至5月发出问卷,访问602位人士,及在5月底举行三场小组座谈会。第二部分则是今年6月至7月期间,本会派员乔装准买家,在17个属不同发展商不同规模的一手住宅楼盘进行实地视察,查证该17个楼盘有否循规销售单位。研究报告全文及摘要,可浏览本会网站 www.consumer.org.hk

法例小知识

《一手住宅物业销售条例》于去年4月实施,由一手住宅物业销售监管局(销监局)负责执法,在售楼说明书、价单、示范单位、披露成交资料、广告、销售安排,及临时买卖合约和买卖合约须载有的条文等方面,订立详细规定;该条例也禁止失实陈述和发布虚假或具误导性资料。地产代理的执业和操守则由地产代理监管局(地监局)规管。

8大建议

为推动良好的营商手法,加强保障消费者权益,本会向政府、销监局、 地监局及业界提出8项建议。

1 确保价单上所有单位同步可供出售

  1. 发展商同步发售价单上列出的所有单位
  2. 提前至开售前7天公布价单(现时法例要求不少于开售前3天公布价单,发展商实可提前公布价单)

2 检讨「冷静期」及没收订金的金额

  1. 受访者建议:「冷静期」由现时5天延长到7至14天;减低没收金额至楼价的1% - 3%
  2. 谘询公众「冷静期」期限及「没收订金」的金额

3 延长物业保养期

  1. 由现时6个月延长到12至24个月
  2. 售楼书及买卖合约上列明单位天花及楼宇结构保养资料

4 加强循规检查及增加惩罚

  1. 销监局与地监局增加以「神秘顾客」形式巡查
  2. 地监局大幅提高向准买家垫支的罚则

5 加强检视楼盘广告

  1. 检视广告内容,确保不偏离现实
  2. 为发放与销售相关数字的资讯制订指引

6 提高销售安排的透明度

  1. 抽签和拣楼在不同日子举行
  2. 于售楼处及楼盘网站发布抽签结果及拣楼时间,及以电子讯息或短讯通知准买家

7 鼓励周详的购买决定

  1. 制订「综合资讯表」,内容包括楼价和各种折扣、可供购买的单位及成交纪录等
  2. 售楼书列出修订的清单、管理费及服务等资料
  3. 示范单位设于物业发展项目地盘附近,让准买家了解周遭环境
  4. 提供示范单位的虚拟导览,让准买家可以看到及体验整个物业及附近环境

8 加强公众对销监局的认识及了解

  1. 销监局可与发展商协商,在大型楼盘售楼处设立柜台(以解答准买家的查询,及确保销售过程有序进行)
  2. 增加宣传,推广销监局的功能
  3. 教育公众与销售一手楼有关的事宜(例如售楼书列载的技术名词)
  4. 改善一手住宅物业销售资讯网(www.srpe.gov.hk)的内容及检索功能,加入更多资讯例如发展商名称、销售安排、入伙纸纪录及新建议的「综合资讯表」等