怎样分析「房地产投资信讬基金」的消息?

2006年6月15日 年月日
《选择》月刊
356
转发
电邮此页面

问:近期听到不少消息,说很多上市公司将旗下的房地产项目,分拆成房地产投资信讬基金上市。面对这些市场消息,我应如何作出分析及抉择?

投资者面对市场消息,最重要是懂得分辨消息所涉及的究竟是毫无根据的揣测、仍处于初步阶段的计划,还是已具体落实的计划。

事实上,上市公司如要以房地产投资信讬基金(Real Estate Investment Trust,以下简称 「REIT」)的形式将旗下的资产分拆上市,必须遵守《上市规则》的规定,有时亦可能需要取得股东的批准。

就上市公司本身而言,投资者应看看有关公司是否已正式公布任何REIT的上市计划,以及管理层对有关计划发出过什么讯息。同时,亦需了解上市公司将物业分拆后,尚余什么资产,以及公司管理层准备如何使用出售物业所得的资金。投资者亦可参考公司最新的年报,看看公司建议分拆的物业资料,是否与消息所述的相符。

此外,即使上市公司已公布分拆资产并以REIT形式上市的计划,又或有关基金已向证监会递交申请,亦不代表它们必然会获得批准。REIT必须符合相关监管规定才会获得认可;基金经理亦须符合证监会所订立的准则,方会获证监会发牌。

因此,投资者不要单凭对个别REIT的上市计划的猜测,而盲目跟风投资于相关的上市公司的股份。投资者可到香港交易所网站(www.hkex.com.hk)查阅上市公司公布,以核证有关上市公司是否已正式公布分拆资产上市的计划。

问:市场不时有消息报道一些已上市的REIT的发展计划,以及可能进行的收购活动等,应该如何查证?

投资者可于香港交易所网站查阅上市的REIT的讯息,看看基金经理有否作出任何公布,表示计划购买所建议的物业,并细阅基金经理就该计划所发表的资料,包括基金拟购入的物业的性质、潜在投资风险和回报等。

此外,投资者亦应留意有关REIT收购新资产的资金来源。有些基金可能没有足够的资金进行收购,而需要以借贷及/或发行更多基金单位来筹集资金。额外的借贷会构成额外的融资费用,而发行新的基金单位则会导致更多单位一同摊分可供发放的收入。因此,如果基金所收购的物业未能为基金带来足够的收入,以支付融资费用和为基金带来盈利,基金每单位的派息亦可能会因而缩减。

除了考虑基金在财政方面的因素外,投资者亦需考虑基金经理的能力和专业知识,是否能应付管理有关物业的种类及规模的需要,让基金受惠于有关的收购行动。

下载PDF
下载全文