无壳蜗牛,有壳楼蟹!

2003年2月17日 年月日
《选择》月刊
316
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「九七年楼价奇高,港人却是争先恐后地入市。现在楼价屡创新低,但成交量却是大减!根据这个逻辑,难道港人购买楼宇时,是喜欢高(价)买入,低(价)则采取观望的态度?!这样似乎违反了一般消费者的正常消费行为-便宜货才买。」

-《无壳蜗牛,有壳楼蟹》

香港圣公会何明华会督中学的一班中六同学,以香港市民买楼置业的心态作为研究题材,参加了「第三届消费文化考察报告奖」,并获得了高级组冠军、最佳选题入围奖及最佳制作入围奖。

以将军澳区为研究目标

同学们选择了将军澳区作为《无壳蜗牛,有壳楼蟹》的研究目标,「是由于将军澳乃香港近年才发展的新市镇。将军澳的地产市场颇能反映出香港在金融风暴前后的楼市变化,因为区内有不少在金融风暴前后落成的屋苑,其中位于将军澳的东港城更见证着本港楼市的兴衰,因它曾在九六年创下破纪录的认购金额,在地产界中曾是一时佳话。」

同学们希望可以「从将军澳的居民心中,找出一些全港市民都有的心态。」

买楼为了自住、投资还是投机?

他们访问了一百位居民,发现当中过半数(56%)是拥有物业的;其中更有37%是拥有超过一幢物业。这超过三成的受访者当中,他们的物业再有近半(45%)是非用作自住的(29%是为了投资,16%是为了投机)。

根据同学的调查,港人置业的主要考虑因素依次为:「楼宇的售价」(19%);「个人承担能力」(16%);「屋苑的交通设施」(10%);「屋苑邻近的环境」(9%);「家庭因素」(9%)和「物业的升值潜力」(8%)等。

在「楼宇的售价」这因素中,同学们更发现,港人近年置业是采取「高价买,低价观望」的做法。为何有「便宜货」而不检呢?原因之一可能是楼宇单位有别于一般消费品,作为一种投资的话,是否真有便宜可检,端视乎楼宇未来的升值潜力。

此外,同学们仔细分析第二大置业考虑因素「个人承担能力」,发现:「若一个三十岁的人置业,还款期为二十五年,在他 /她六十岁退休的时侯,才刚刚完成其按揭还款。」这可还要基于以下的条件:

「在这二十五年中,该供楼者:

  1. 能有稳定及足以应付每月供款的现金;
  2. 要有一份稳定的工作以提供该笔现金;
  3. 收入需维持零或正增长,才足以支付每月的供款。」

然而随着经济气候变差,以上的条件又能否轻易达到呢?

当置业不再是投资升值的捷径时,同学们建议应从「承担长期的负债」这一角度来权衡思量了。

所以他们建议置业者,「应慎重考虑自己是否有足够稳定的收入来应付一个长期的按揭供款及其他住楼开支(例如:管理费及差饷)。」更不要「对楼市升跌有盲目的期待」,以免变成了「无壳蜗牛,有壳楼蟹」。

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