律師行遭接管凸顯準業主權益欠保障 倡議長遠設機制解苦主燃眉急

2021年2月17日 年月日
《選擇》月刊
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律師行遭接管凸顯準業主權益欠保障  倡議長遠設機制解苦主燃眉急

香港樓價長年冠絕全球,置業成為不少消費者畢生最大筆投資。然而,一班準業主在去年平安夜遭逢噩夢,為他們處理樓宇買賣的「黃馮律師行」,旗下有員工涉嫌挪用客戶款項,並懷疑違反《律師帳目規則》,被律師會根據《法律執業者條例》介入業務接管,所有戶口及涉及總金額逾億元的客戶資金被凍結,以避免客戶蒙受更大損失。然而,委託該律師行進行買賣的一班準業主,成交期在即,即使能另行委託律師行處理,但礙於首期甚至按揭等款項已被凍結,無法過戶至賣方或其原有按揭銀行,若未能及時籌措資金或獲批更高按揭貸款成數,以填補被凍結的金額,隨時被「殺訂」,交易告吹。

連同「黃馮律師行」事件,律師會近10年來已不下20多次介入接管涉嫌違規律師行的業務,但以最新這一宗,牽涉的苦主人數及金額較多。受影響客戶要取回存放於律師行的訂金,需經過冗長的法律程序,包括由接管的介入中介人,先核實由有關客戶存入的款項,向法庭申請授權解凍,但由於涉及客戶人數眾多,同時須釐清涉事律師行的賬目,客戶往往難以在短時間內取回資金。此外,若律師行本身的賬目資金不足,客戶隨時無法獲足額退款。

因應事件,稅務局已表示,若納稅人因事件未能在限期前繳交印花稅,為其物業交易文書加蓋印花,可自行或經其新聘任的律師向印花稅署提出申請,印花稅署會考慮減免相關的逾期罰款。至於未能於短期內籌備資金支付印花稅苦主,亦可向印花稅署申請分期繳付。

樓宇買賣由簽訂臨時買賣合約起計至正式成交,涉及多個資金處理程序,包括買家繳付訂金、銀行提供按揭,及買家繳付印花稅、首期尾數,一般是買家開出支票,將資金轉移至律師行代為託管,律師行完成相關手續後,再過戶予賣方或賣方所屬的按揭銀行。這接近約定俗成的安排,原意是信任律師專業把關,確保不會出現買方開空頭支票、或賣方收款後逃之夭夭的情況,保障消費者權益。然而,當偶一發生律師行涉嫌違規甚至被接管,導致資金被凍結,消費者往往欠缺適切的保障。

物業交易的買方,除了可開支票予委託的律師行進行交易外,亦可選擇直接購買銀行本票、抬頭人直接填寫收款方名稱,處理成交過程中,只消把本票託管於律師行,即使不幸遇上接管事件,買方只需由律師行取回本票,再透過另一委託方交付兌現,仍可完成交易,並免卻資金被凍結的風險。儘管使用本票,買方要處理的程序比起透過慣常經律師行過戶複雜及費時,但實際上是保障自身利益的方法,特別所涉及的交易是樓宇買賣。

為避免日後當再發生類似接管律師行事件、而令一班準業主陷於徬徨無助的情況,本會向律師會提出多項建議,期望長遠提升律師行的專業服務水平,並確保消費者的權益得到充分保障。其中,針對準買家託存於律師行的資金有機會被凍結風險,本會建議考慮開拓其他可讓買賣雙方直接結算的交易方式,包括本票、電子支付,讓消費者可按需要而作出選擇;同時,本會促請律師會進一步規管律師行營運,更嚴謹監管律師行的營運及財務狀況,並且長遠考慮訂立機制,支援被接管律師行的客戶,解其資金被凍結的燃眉之急,令相關物業交易不受接管事件影響而得以完成。防患未然,加強消費者教育尤為重要,本會建議與律師會及地產代理監管局攜手,為尋求物業買賣轉讓服務的消費者提供適切的教育及實務建議。

消委會同時提醒消費者,選擇律師專業服務時也務必謹慎,應以服務提供者信譽好壞、而非純以收費高低為主要考量。物業交易動輒數百萬元甚至數以千萬元計,消費者應主動多了解細則,以處理樓契合約等物業買賣事務而言,由律師親自全程處理的服務較為可取。