海外買樓 格外留神

2016年8月15日 年月日
《選擇》月刊
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「磚頭」是最受港人歡迎的投資之一。有些人愛在海外或境外置業,會選擇內地以至歐美澳日等地區,加上近期其他貨幣相對港元處於弱勢,置業意慾持續增加。但消費者須注意海外置業存在一定風險,由於香港監管機構未必有權規管這些海外交易,萬一出了問題,未必可像投資本港物業般得到保障。

 

複雜的考慮因素

投資海外物業要考慮的事情遠較本地置業複雜。除了一般如樓價、物業質素等因素及要熟悉當地物業市場外,亦要知道當地對外國人買賣或出租物業的法例和規管,並審慎考慮:

貨幣匯價:近年其他地區的貨幣較港元處於弱勢,有利港人在外消費或買入資產。加上有些國家的特殊情況,例如英國「脫歐」或日本增加貨幣供應等,令英鎊及日元匯價出現波動,都影響海外置業的成本。若物業用作投資,你必須繼續留意匯價走勢,謹慎衡量如何作出持有、賣出或出租等部署。

稅制影響:各國稅制不同,你要熟悉當地買賣物業的稅項。有些國家跟香港一樣徵收印花稅,但稅率可能較香港高;有些國家會徵收資產增值稅;亦有些國家會就外國人買賣物業額外抽稅;放租的話,業主可能要支付租金收入稅。當地的稅務政策也可能不時改變。

按揭貸款:如你需要借錢置業,應尋找可為海外置業承造按揭的銀行,比較不同銀行的按揭成數、息率、還款期,及可選擇的貸款貨幣。若向當地銀行申請按揭,注意個別國家可能要求申請人證明在當地有穩定收入。

遺產安排:香港於2006年起取消遺產稅,但若有關海外物業將成為你遺產的一部分,便應瞭解當地的遺產法例及稅項。

現樓或樓花:不時聽聞海外樓花(即未建成的物業)項目「爛尾」或項目落成後貨不對辦的個案。購買樓花雖可能獲得發展商提供額外優惠,但風險較高。若購買海外樓花,你未必能經常實地視察物業的興建情況,風險會更高。

 

用作收租

倘若海外物業是作出租用途,購買後還有很多的後續工作,並涉及多重使費。

作為業主後,如你沒有時間前往當地將物業放租,便要物色可信賴的經紀,幫你尋找合適的租客、收租、繳交物業管理費和水、電、煤氣等費用,及照顧裝修、維修等大小事務。故此投資者要準確計算租金回報,扣除經紀佣金後,還須計算清楚聘用服務公司代為放租收租的服務費。

你亦要注意,有些國家對某類租客提供較大保障。你應向海外物業代理公司查詢清楚,一旦租客欠租,對方可以繼續在物業住多久以及你作為業主的權益。

 

集體投資計劃?

有些海外物業投資項目並非單純一買一賣,而可能屬於集體投資計劃(Collective Investment Scheme,簡稱CIS)。一般而言,《證券及期貨條例》規管向本港公眾銷售的集體投資計劃,這類計劃須經由持有證券及期貨事務監察委員會(證監會)牌照或註冊的中介人銷售,及須經證監會認可。未獲證監會認可的集體投資計劃只可售予專業投資者,或按《證券及期貨條例》下的其他豁免來銷售。

在一般的物業投資中,買家應有管理物業的日常控制權,例如決定是否出租、租給誰人和釐訂租金等。但若有關投資屬集體投資計劃,你就不會有管理物業的日常控制權,你和其他投資者的物業單位的日常管理和租賃事務,可能會由項目營運者統一處理;而所得的租金收入不一定來自你擁有的單位,而是匯集整幢物業的收入後再分派。

若有人向你推銷一些海外酒店、服務式住宅、學生宿舍和商場的投資項目,由於性質上需要由他人代為管理,甚至放租及承諾提供若干回報,會有較高機會屬於集體投資計劃。

 

認清投資保障有限

「隔山買樓」要格外謹慎,因為如出現任何問題和糾紛,本港監管機構原則上可能沒有權力規管海外的交易活動。例如《地產代理條例》只規管地產代理所處理的本港物業交易,純粹代理海外物業的公司毋須領牌。證監會在規管涉及海外營運者和海外物業的集體投資計劃方面,亦有相當大的限制,未必可提供協助。

總括來說,買賣物業始終涉及大筆資金,準備在海外置業的人士作出投資決定前,應做足功課,以減少出問題的可能性:

●  盡量光顧信譽較佳、規模較大、財政實力較強的發展商

● 翻查海外物業代理公司及其香港代理的往績,物色可信的中介公司代你處理交易

● 若購買現樓,切記查證清楚賣方身份、物業業權和按揭狀況等

● 盡可能實地視察樓花興建或物業狀況、當地環境、交通配套等,是否令人滿意

●  如有需要,應諮詢獨立的法律意見

資料來源﹕錢家有道(由投資者教育中心管理,並獲教育局及四家金融監管當局支持)