編者的話:研究一手樓銷售手法 建議方案助完善法例

2014年11月17日 年月日
《選擇》月刊
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《一手住宅物業銷售條例》(《條例》)去年4月29日生效,新例統一售樓方式:以實用面積計算、發展商須在特定時間內公布價單、銷售安排,以及24小時內公布交易數據等。《條例》是本會多年爭取的成果,也是保障消費者權益的里程碑。然而實施以來,似乎未能杜絕種種不良銷售手法。市面仍然有新樓盤認購登記數字「發水」,製造投機歪風;「唧牙膏」式推售新盤仍然存在,顯示條例需要不斷檢討優化,方能保障消費者權益。

故此,今年4月至9月,消費者委員會以多種研究方式深入探討《條例》能否有效保障消費者權益。研究結果顯示,有些地方已見改善,但一些銷售手法上的老問題,依舊存在。研究涵括的17個樓盤當中,有7個未將價單上所有單位同期出售,部分單位有價但不出售。這種逐少加價加推、俗稱「唧牙膏」式的銷售手法,不但控制市場供應,加上經常更改發售價,會令市場變得不明朗,令買家混淆。

營造樓盤「超額認購」,也有可能是令銷情熾熱的手法。研究過程當中,消委會派員以神秘顧客身份到售樓現場,發現有地產代理為催谷銷情,不惜違規向準買家提供登記認購意向的銀行本票。地產代理一般都以方便準買家為理由,但減省了程序,也令準買家少了時間和空間細心思考。這種手法一方面促使猶豫不決的準買家在短時間內下決定,另一方面也可能製造超額認購的現象,研究發現有個別樓盤誇大認購數量高達20倍!

針對在《條例》實施後仍然出現的種種不良銷售手法,消委會根據研究調查結果和受訪者的回應,提出八大建議方案,希望進一步完善《條例》:包括要求在價單上列出的所有單位必須同期提供發售,以減市場資訊混淆;香港樓價高昂,置業可能是市民一生最大的投資,建議政府可考慮將「冷靜期」由目前的五個工作天延長至七至十四天,並下調沒收訂金為樓價的1%-3%。保養期長短對買家十分重要。新加坡的賣方(發展商)必須提供十二個月的保養期,香港房屋委員會(房委會)的一貫做法,是為居屋及私人參建居屋發展項目提供十二個月的保養期及十年樓宇結構安全保證,確保建築物整體結構穩定完整。消委會認為,香港私營發展商提供的保養期應與房委會及海外發展商所提供的看齊,故此保養期應由目前的6個月延長至十二至二十四個月,會更合理。

《一手住宅物業銷售條例》於2013年正式落實,可說是千里之行的第一步,為保障消費者權益跨出重要一步,然而如何邁出第二步、第三步,關鍵在於檢視每一步的進度,並不時改進。消委會期望政府、監管機構和業界,可以仔細考慮和落實報告的建議,進一步保障消費者在購置一手住宅物業的權益。