「畢架山一號」的啟示

2011年7月15日 年月日
《選擇》月刊
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一手住宅樓宇銷售的不良營商手法一向為人詬病,更激發立法規管的強烈訴求,政府成立的「立法規管一手住宅物業銷售督導委員會」,正針對一些不良銷售手法討論立法規管事宜,期望在10月提交立法建議。

在「畢架山一號」訟案中,發展商的營商手法正正遭到法庭責難。

這訟案的原告是一羣購買一手住宅的小業主,由消費者訴訟基金提供協助。他們認為,發展商未能根據正式買賣合約如期完成發展項目,因此他們有權獲得賠償,包括合約所訂明延誤期間內的利息支出。

發展商則否認有所延誤,又認為訴訟基金協助的原告,有六組人士簽署了和解協議,故他們早已跟發展商就有關申索和解。

究竟這些受助消費者在什麼情況下,簽署這份所謂「和解協議」呢?

一元購車位 暗藏玄機

在解答問題之前,讓我們先瞭解以一元買車位一事。原來早在買家簽訂臨時買賣合約時,他們也簽署一份認購信 (Option Letter),發展商向個別買家提出,以港幣一元的價格把一個車位賣給他們,先決條件是他們須完成購買有關的住宅單位。

在業主完成住宅單位的轉讓手續後不久,發展商通知他們帶同認購信到其辦公室挑選車位。在發展商的辦公室揀選車位後,他們便把認購信交予發展商註銷,此外,他們還簽了數份文件,包括(i)購買車位的臨時買賣合約,及(ii)一份只以英文書寫的「和解協議」。其後,他們分別就購買車位簽訂正式買賣合約,並完成有關買賣。

這份貌似一般信函的「和解協議」,並無註明是一份「和解協議」。文件開首聲稱,物業包括車位及住宅單位,又指買家已經揀選車位及支付港幣一元的價錢,所有已簽署該信函的買家,代表已行使車位認購信,並藉此其所購買物業有關的權利已達致“Full and Final Settlement”(詳見下文),並表示買家退回認購信給發展商作註銷,而該信函是正式合約一部分。

若果這「和解協議」真正的含意,是簽署的買家放棄一切與購買車位和住宅單位有關的權利,包括向發展商追討違約賠償的權利,這樣上述六組的原告人便不能就發展項目延遲完成,向發展商索償。

法庭判定「和解協議」 不成立

因此,法庭決定在審理「延遲完成發展項目」的問題前,首先處理「和解協議」的真正含意和效果的問題。經過審訊,高等法院原訟庭於2009年12月24日頒下判詞,判定該份「和解協議」並沒有達致把受助消費者的申索妥協、省免及和解的效果。

主審法官認定解釋一份合約,重點是在立約時的處境,合約應曾合理地給立約各方傳遞的涵義;而且,合約中的文字不能單獨地理解,必須注意文本的上文下理及相關的周遭環境。

法官判定“Full and Final Settlement”是一般英語字眼,不應視之為專門或法律術語,必然有和解或妥協申索或法律行動之意。故此,需要審視其上文下理。另一方面,當日發展商告知受助消費者到其辦公室,目的是揀選車位,而他們亦如此理解,再者,根本沒有人告訴他們,亦無任何跡象顯示,會同時處理有關延誤完工的投訴或索償。故此,一個合理的人站在受助消費者的位置上,也不會把當日的場合、行使選購權和選購車位與延誤完工一事聯繫起來。同樣,法官認為,一個合理的人不會把「買家所有與購買物業有關的權利」,理解為「意謂或包括他們要求利息償付及/或其他的賠償的權利」。

發展商不服原訟庭對「和解協議」的解釋,提出上訴,試圖推翻有關的裁決。上訴法庭於2010年11月2日審理,當庭駁回上訴。

法官:發展商違反公平規則

上訴法庭確認原訟法庭對「和解協議」及其效果的解釋,並在詞判加上附記(Postscript),指出:

(i)這份「和解協議」是一份小心草擬的文件;表面上是為達致某項目的而設計和謀算出來的;

(ii)案情顯示,發展商給粗心大意的人設下陷阱,試圖從警覺性較低或較欠世故的買家身上獲取利益;

(iii)發展商沒有以公開和光明正大的方法,謀求實現自己的目標;它沒有使用清晰、毫不含糊的語言,給予買家諮詢律師的機會及直接與買家的代表律師處理;反之,它用貌似單純的文件,以鬼崇的手法圖謀達致目的,並且不給予買家機會去諮詢律師,更甚者是背着已代表買家提出索賠的律師,直接與買家處理有關事情。

(iv)發展商的行為違反了公平遊戲的規則,亦不符合一個負責任、文明及公平社會裏,人們對上軌道的行業參與者應有的商業行為之合理期望。

在上訴法庭再次失利後,發展商嘗試上訴至終審法院,其上訴許可申請分別在去年12月和今年6月,遭上訴法庭和終審法院駁回,至此,有關「和解協議」有效性的爭議塵埃落定,訴訟可進入有關延誤完工的法律程序。

法庭在關於「和解協議」的裁決中,確認須以客觀的方法,以及從文本整體及周遭環境的角度,闡釋合約的法律原則。雖然被告發展商的營商手法並非訟案法理爭拗焦點所在,但上訴法庭仍對此嚴厲批評,可見法庭對公義、公平等價值的重視,它清楚說明,取巧的營商手法是不容於一個負責任、文明和公平的社會,可見若香港要成為這樣的社會,此等不良的營商手法必須杜絕。我們期待「立法規管一手住宅物業銷售督導委員會」會作出一系列有力的立法建議,改善有關範疇的銷售手法。